戴德梁行:09年深圳楼市总结 回暖小阳春均价新高

关键词：营销，回归务实、理性

在经历2008年的市场调控后，2009年深圳的楼盘营销更加注重其实效性和和功能性，已经从之前过多的噱头营销，理性回归到项目的本身，通过更加明确的营销受众定位，采取切实的营销策略打动消费者。在市场回暖，开发商资金压力不大的背景下，营销手段上半年多以抽奖、折扣优惠等为主，配合部分体验式营销，如举办“超级白领菜农”邀请都市白领和业主在发展商提供的菜地种植蔬菜，让消费者体验项目的山水景观生态资源等；下半年市场延续上半年的回暖态势，加上供应减少，不少项目出现热销现象，大部分项目的营销力度减弱，实效性营销也减少，多数项目只维持配合营销中心开放、新产品发布、样板房开放等推广节点的常规营销。

虽然针对项目成交的营销活动减少，但部分开发商趁市场抓住市场热闹时机，更多的推广自身的品牌、企业文化，以扩大或巩固企业的知名度。此外，明星营销也是2009年较为突出的营销手段之一，最为明显的是十五峯在多次活动中邀请歌手蔡琴参与，并举办蔡琴演唱会等，打响项目知名度。“明星营销”无疑能快速积聚人气、提升楼盘热度，但项目没有自身好的素质，成交量依然难提升，营销也将沦为无实质效果的一种噱头。

同样，在经过2008年的市场调整，2009年消费者购房时也更加理性和成熟，不会轻易被开发商花哨的营销策略所迷惑。

总结

2009年深圳楼市在一系列优惠政策推动下库存消化快速，成交量大幅增加，房价也创出历史新高，与2008年形成鲜明的对比。年末中央政府对楼市政策略有收紧，但预计在明年供应缺口依然存在的形势下，深圳楼市上半年将延续2009年末的态势，成交量在明年初随着政策的明朗将略有释放，但开发商在资金充裕的情况下缺乏降价动力，房价目前已达高位，上涨空间也较小，因而在短期内将维持现有水平。