中原领先指数：房价冲高回落 楼市渐入下行通道

2010年5月中原（深圳）领先指数为318.5点，全市六区175个样本楼盘成交均价为17804元/平方米，环比下跌2.90%。“新国十条”以及地方楼市细则的叠加效应使得深圳楼市在本月进入了低迷的市场状态，迅速萎缩的成交量促使整体均价的下跌。因此，本月中原指数在上月历史高位的基础上冲高回落。

 
继4.14国家新政出台后，5月6日，深圳市出台了相关细则，直接针对炒房客。“深十三条”涉及的包括严格执行10号文对购买不同套数住房家庭差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。另外，对境外机构和个人购房严格按照有关政策执行。由本月来看，宏观调控的效果已经初步显现，置业者对楼市价格下跌的预期与日俱增，深圳楼市成交大幅萎缩，再次歩入继2007年“9．27新政”对楼市调整之后才出现的“冰点”。

在严格执行的信贷政策中，投资客退场已没有悬念，而许多刚需在驻足观望期待降价，改善性需求受到信贷抑制，虽然这部分需求也是购房自住，但在此次调整中也受到殃及。遏制房价上涨，某种意义上说等于抑制购房需求，无论是投机还是自住。尽管成交快速减少，对于价格的影响相对来说有一定的滞后性。虽然不少投资客手持现金蠢蠢欲动仍在期待政策“抄底”的机会，但扑朔迷离的房产税、国家税务总局26日发布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》，给楼市带来了进一步的下行压力，市场价格亟待更深层次的调整。

从全市各区域领先指数的变化情况来看，本月全市六区指数均出现下跌。从环比跌幅来看，跌幅最大的区域为盐田区达到6%，其次出现较大跌幅的为南山区3.3%，福田和龙岗均下跌2.8%，跌幅最小为宝安区，仅下跌1.6%。

对于楼市和整个宏观经济而言，受市场惯性影响价格不会出现骤然下降的情形，需要有一个过渡期。就目前样本来看，尽管价格降幅不大但成交量持续低位运行，深圳楼市的升温已经得到基本控制。但一方面通胀预期强化、楼市长期利好存在以及国内投资渠道有限，另一方面各方对于房地产税、土地增值税的猜测，助推了市场预期的分化，买卖双方持续深度的价格博弈过程之后何时达到一个平衡点，楼市是否回归理性，仍需要一段时间观察，政府政策的持续性显得尤为关键。