美联物业：探讨中国住宅市场发展的四大瓶颈

　　·第三：税费或被转嫁，难以达到政府遏制房价过快上涨的初衷

　　中国现有的房地产税费其实不低。虽然通过税收遏制炒房是中国控制炒房必然的趋势，但根据税收相关原理，税收是否能征收到，并不取决于课税对象，而更在于税收的经济归宿。开征新的税种去征收增加交易环节的成本效果是否能如官僚所愿，还有待探讨。

　　从理论上说，税收的经济归宿不等同于税收的法律归宿。“税收的法律归宿”指，法律上规定的税收的承担者。而“税收的经济归宿”是指经济意义上，税收的征收对私人实际收入的影响。某人对某种物品的消费因征税活动而找到替代品越不容易，则他要承担的税收归宿的部分就会越大。

　　税收的经济归宿不受征税环节选择的影响。官僚和政客们更习惯于从他们认为“方便”的因素去衡量。比如物业的持有环节，交易环节等。因此，官僚和政客们或认为拿“高端住宅”开刀就必然能遏制投资需求，但由于高端住宅面对的富人拥有更高的需求弹性，税收即使征收成功，增加的税收也未必能抵消富人们从其他渠道获得财富的增加额。因此对高端住宅和商业地产的征税确实能增加政府税收收入，但是否能达到稳定房价的效果恐怕就不好说了。因为住宅市场长期来看，都是卖方市场。营业税“2转5”后，几乎主要城市的二手房报价都将增加的成本转嫁到报价上。另外，以哈尔滨为例，根据媒体报道，在开征“房屋租赁税”后，房屋售价上升了10%。可见，税费的转嫁问题并没有得到解决。

　　·第四，流动性过剩局面仍将持续

　　流动性过剩的局面近几年一直持续。虽然不是特别针对房地产，但是央行持续增发货币，使得等量的商品对应更多的货币单位，导致整体轻微的内生性通胀发生。以M1为例，5月发行量达到23万亿。

　　按月统计的M1发行量

数据来源：中国人民银行，美联物业全国研究中心

　　2010年，业界预计全国新增信贷投放目标定在7.5万亿元左右，市场整体流动性依然充裕。信贷方面，银行放贷冲动仍比较强。如果仅依靠政策面去压制房贷，估计是治标不治本。过往由于房价上涨预期普遍存在，加上一般住宅市场的资金杠杆比率在3倍以上，导致民众炒房热情高涨，从而带动07年年中和09年房价的异常飚升（请见下图）。

·总结

　　解决房地产的困局，需要经济、行政管理等综合手段。要减少资金追逐楼市，就要控制住宅的利润率，笔者建议大力发展保障性住房；其次是增加供应量，其中包括减少囤地捂盘的数量；三是慎重考虑房地产的税费体系；四是有条件得回收流动性。