中原地产月评：二手住宅多方博弈 房价高位盘整

　　一 市场综述

　　1.1月度概况

　　在政府的高压政策调控下，市场仍然保持浓厚的观望氛围。历年的五一春交会未能带动交易气氛。与以往不同的是，今年春交会显得冷冷清清，往日置业者的购房热情不再，而大量本地开发商在现有的通货膨胀夹带着高压调控的胶着下，选择观望并缺席春交会。面对着高位运行的房价，深圳市政府不断推出趋紧政策，采取新房售价上限以保证深圳市新房销售最终达到控制目标。同时，央行决定“从2011年5月18日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。”，国内融资形势严峻，企业贷款困难，并且企业资金充裕度逐月下滑，大型开发商纷纷到海外募资，行业形势整体不容乐观。而开发商面对着高压调控下，呈现两种不同的态度，一部分开发商因现有的资金链紧张而不得不推出限价房或降价房销售回笼资金；另外一部分开发商因开发豪宅成本高，而纷纷处于观望状态甚至转为现楼销售以便避免被限价的尴尬位置。另一方面，部分银行提高首付比例，上浮房贷利率及延长放贷周期，使得部分置业者被迫延迟购房计划，本月楼市交易表现疲弱。

　　通胀形势严峻，我国4月份CPI同比涨幅为5.30%，而面对负利率所带来的国内储蓄贬值，保值性需求踊跃，加之限购令的实施使得部分业主捂盘惜售或转卖为租，市场所呈现出多方博弈的状态，使得楼价走势未能出现明显回落。

　　根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手房的成交量约为81.22万㎡（含住宅、商业、写字楼及其他），环比4月份小幅增加3.73个百分点。但实际根据深圳中原的当月成交数据估测显示，5月份二手住宅的成交量为63.63万㎡，相对上月小幅度下滑2.60个百分点，而成交均价为24783元/㎡，环比4月份上升1.15个百分点。

　　1.2 成交量分析

　　根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手房成交量为8337 套，含住宅、商业、写字楼及其他），环比4月份成交量微跌0.55个百分点，其成交面积约为81.22万㎡，相比4月份增加3.73个百分点。

　　因国土资源规划局的成交数据对市场延迟反应的特性，其公布的成交数据往往是之前几十天市场成交的体现。而根据中原实际成交估测，全市住宅成交套数为7021套，环比小幅增加1.04个百分点，而成交面积方面，全市成交了63.63万㎡，相对4月下降2.60个百分点，本月整个二手住宅市场仍处于低迷状态。

　　1.3 成交价格分析

　　根据深圳中原的内部成交监测数据显示，2011年5月，深圳二手住宅市场成交均价为24783元/㎡，此次相较4月上涨1.15个百分点，较去年同期增加36.73个百分点。此迹象表明本月成交受到市场多方博弈的状况，成交价格处于高位盘整，但涨幅较为温和。

　　与4月份相比，全市六区的成交均价均呈现不同。其中，福田区的均价跃升为全市成交均价的榜首及涨幅榜的榜首。