中原地产月评：二手住宅多方博弈 房价高位盘整

　　2.4购房者的特点分析

　　本月成交客户户籍分布方面（见图15及表1 - 6），深圳户籍客户维持在本月的客户户籍的首位，占比为58.80%，较上月比例大幅增加4.31个百分点，而内地户籍客户比例则减少4.23个百分点，说明部分内地客户因限购令而无法入市成交，其成交比例逐渐减少。

　　三 后市展望

　　在住宅市场多方博弈的状态下，楼市交易低迷，楼价处于盘整趋势。而现有的通货膨胀形势严峻，政府实施的高压政策未能实现房价全面下调。为了完成年度新建住房价格控制目标，政府不断加码紧缩政策，“限购、限贷、限价”三管齐下，使得部分开发商开始推出限价房或降价房，同时有部分开发商因开发成本过高而转预售为现售，而正在销售的新房存量并不足以满足市场的需求。与新房的供不应求情况相当的二手住宅市场，其成交量一直处于低迷。多个银行开始提高房贷利率甚至延后放款，促使部分置业者退出楼市。而近期市场担心国内的高压调控以及其经济结构或将带来中国经济硬着陆的负面影响，短期内部分资金开始流出中国的资本市场，但外围的经济形势并不明朗，美国的第二轮宽松政策QEII虽然临近截止日，但其结束后，美国联储局将继续投资，若美国经济数据再持续放缓，美国实施QEIII的可能性将会推高，而现在部分欧洲国家、美国和日本的国债有巨大的潜在风险，国际金融形势的不明朗导致全球性资金流动不断增强。而国内部分地区电价上涨以及干旱天气导致的物价上涨压力不小，预计短期内通货膨胀的严峻形势将持续，负利率现象依然存在，国内市场投资实物的欲望将不断上升，但由于限购令的影响，部分资金雄厚的投资者未能进入楼市交易。

　　从深圳中原的数据显示，现有的放盘量未能满足市场需求，供不应求的状况依旧严峻，导致未来成交均价依旧受到供求比走势的影响。

　　3.1成交量

　　根据深圳中原CCAI成交数据估测显示，本月全市二手住宅成交约为63.63万㎡，环比4月减少2.60个百分点。由于深圳市规划和国土资源委员会数据对市场的反应时间会滞后20天左右，所以深圳市规划和国土资源委员会公布的5月成交数据并未能整体、实时、同步地反映市场的交易状况。本月供求关系呈现供不应求，加之紧缩的调控政策使得楼市成交量低迷。

　　3.2成交价格

　　由于负利率的影响，大量业主捂盘惜售甚至转售为租，使得市场呈现较为严峻的供不应求。长江中下游旱灾导致食物价格未能下调，现有的通货膨胀形势严峻，预计5月份的CPI同比涨幅仍会破5，本月成交均价依旧呈现上升趋势，较上月上升1.15个百分点，涨幅较为温和。据深圳中原的数据显示的供求关系的走势将主要受到供应量、通货膨胀和政策调控推行带来的多方影响。而市场多方博弈下，预计未来深圳的楼价大幅下调的可能性较小。