余丰慧：长沙告急 二线城市陷房荒？何以让人无语

　　长沙市中心城区累计已办理预售许可证，或者现房销售备案但尚未销售面积的住宅去化周期仅有2.8个月。近日，湖南省住房和城乡建设厅(以下简称“湖南省住建厅”)一份公函引起房地产业内热议。公函内容显示，湖南按照上级要求，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。这个上级要求是什么?

　　住建部和国土资源部(现为自然资源部)下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36个月至18个月的，要减少供地;12个月至6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。而长沙仅有2.8个月，应该属于最后一档要求，而且“比6个月以下”还低很多，供地不仅要加快节奏，而且要“快马加鞭”。

　　更为严重的是，去化周期下跌，库存不足2个月，意味着地方可售的住宅数量减少。中国经营报记者通过对比梳理发现，目前，国内二线城市显露出“房荒”状况。他列举了几个城市的例子：4月4日，重庆市国土房管局发布消息称，2018年重庆市计划供应住宅用地为29000亩，较2017年住宅用地供应大幅减少9000亩。库存持续下降，部分开发商采取“饥饿营销”，短期内住房供应断档，导致西安楼市“一房难求”。杭州的存销比为2.8个月，是100个城市里面库存去化周期最小的城市。来自上海易居房地产研究院发布的《中国100城住宅库存报告》显示，当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平，库存规模回落到六年前的水平。

　　这着实吓我一跳。一直以来，不是都说中国城市住房严重过剩，空置严重吗?而且有专家甚至说，中国房子到多少多少年后都卖不完吗?而且去库存竟然成为了楼市调控的重要举措吗?而为何“一夜之间”竟然“房荒”、“一房难求”、“库存不足”、抱怨拿着钱买不到房、计划经济时期的摇号撞大运、万人昼夜排队抢房、几十万元的买房茶水费、买房竟然要找门子、托关系甚至走关系金钱付出成本越来越大等等乌七八糟的玩意都显灵了呢?

　　这又正好应了任志强近日关于房子少，供给不足的观点。可笑至极!大喊去库存，特别是二三线城市，怎么突然出现房荒了呢?在房荒情况下，房价怎么会下降?怎么能下降?想告诉市场什么?想给购房需求者放出怎样的信号?谁能告诉我?

　　又是什么原因导致上述怪胎、怪象频出呢?不能回避对现有调控政策的深刻反思。目前所有的调控政策一个共同点就是给市场以不调控房价就会上涨甚至暴涨的预期。在这种预期下，新建房、二手房都不急于投放市场，最捉急的是购房者。供给迟缓怠慢，投放市场减缓，需求火急火燎，二者矛盾的结果就是加剧房价上涨。

　　而行政手段乱挥舞，已经彻底破坏市场秩序与供需节奏。就列举两个例子：比如预售许可证审批左右顾虑，既怕开发商一次性甚至一天一夜一个小时集中销售完，导致恐慌情绪，又怕开发商捂盘惜售给市场造成供给短缺的假象。结果是破坏了供给节奏，导致房荒、一房难求。

　　再比如，住建部和国土资源部(现为自然资源部)下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36个月至18个月的，要减少供地;12个月至6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。这基本是坐在办公室想象制定的。土地供应需要招拍挂出让机制约束的，时间成本很大的。不是菜市场买白菜，一手付钱一手给菜。有形之手哪能伸向市场如此深呢?这与计划经济手段有何区别呢?这是一种对中国房地产市场貌似极端负责人，其实是极端不负责任的做法。

　　有几个概念必须理清楚。自住房不等式首套房、二套房甚至三套房。在百姓收入增加、生活富裕情况下，对住房需求也在日益提高包括面积、品质、环境、休闲度假、候鸟式居住需求、不忘乡愁式住房需求等，比如一个人在老家县城拥有一套住房以便过年过节回去居住便利，在工作定居城市一套必需住房需求包括将父母接到身边的二套房需求，在海南三亚海口的父母过冬的候鸟式居住需求等。这些都是自住性质的，又不存在投资投机行为。这又牵扯到空置房的概念，比如，在海南的过冬候鸟式住房需求就住一个冬天，剩下时间就会空闲下来，这算不算空置房呢?都有商榷的余地。

　　我还是那句话，在投机投资性需求被挤出后，唯一有效措施是按照供给侧结构性改革要求，加大土地供应，加快住房开发，加速住房投放。这才是平抑房价过快上涨，保证房地产市场健康发展的治本之策。

（来源：慧眼财经）