张宏伟：3大利空 楼市三季度开始大幅降价

　　三则利空消息让下半年楼市充满阴影!

　　一是，6月28日，住建部等七部委决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。涉及严查的30个城市名单如下：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

　　二是，知情人士称，中国发改委考虑禁止企业发行364天期美元债。其实，前两个月，外汇管理局已经明确对房企的海外发债进行监管了。如此，我们可以基本判定，房企海外融资渠道已经被卡死了。

　　三是，6月25日，一则关于“国家开发银行(简称‘国开行’)将棚户区改造(简称“棚改”)贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的传闻，引发市场波动。6月27日，地产股持续领跌。A股中，中南建设(6.16 +2.33%,诊股)(000961.SZ)自6月25日开始连续三天领跌，27日一度跌停;新城控股(30.03 +6.45%,诊股)(601155.SH)最高下跌7.04%;港股中，碧桂园(02007.HK)最高下跌8.43%、旭辉控股(00884.HK)最高下跌6.87%、融信中国(03301.HK)最高下跌6.38%

　　那么，在以上三则不利消息之下，下半年楼市怎么走?同策研究院首席分析师张宏伟认为：

　　首先、从资金面角度来看，三季度为民营房企资金兑付压力最大时间，不会因为7月份的降准而改变!

　　2018年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低额，融资情况不容乐观。

　　由于国内外融资渠道均收紧，一二线城市“限价”导致高价地入市成为难题，房企回款也压力山大，预计接下来房企资金面将越来越紧张。据笔者了解已经有TOP20某品牌房企1-4月拿地投入800亿，5月份开始已经暂停拿地了!还有另外一家品牌房企，为了融资几乎质押了公司的全部股权，现在也面临比较大的偿债压力。按照这个发展趋势，三季度为民营房企资金兑付压力最大时间，不会因为7月份的降准而改变!

　　其次，住建部等部委严查影响下半年销售预期，影响房企回款速度。

　　从本次专项行动的打击重点来看，包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。从实际影响来看，由于本轮楼市表现较为活跃的主要为中西部、东北的核心城市(东部核心城市交易量已经被限)，以及大部分三四线城市，而本次整治的重点的30个城市来看，影响比较大的还是中西部、东北的核心城市，因此，由于中西部、东北的核心城市楼市政策的规范，房企的销售业绩可能会收到影响影响。由此可见，住建部等部委严查影响下半年销售预期，影响房企回款速度，从而影响房企资金面的安全。

　　第三、从棚改货币化安置急刹车政策来看，三四线城市楼市将逐步降温，从而影响房企销售业绩。

　　从三四线城市楼市人口变化趋势来看，半数为人口流出型的，即使有人口流入型的，人口流入的比例也非常小，因此，三四线城市正常的合理楼市需求为既定的，并且市场容量有限，需求也是有限的。

　　过去一年多，由于棚改货币化安置比例较高(2017年60%，2018年上半年约80%)，加上房企布局下沉至三四线城市，总体上推动三四线城市楼市轮动上涨，某种程度上透支了三四线城市的楼市需求。一旦棚改货币化安置急刹车，由于三四线城市人口量有限需求有限，将使三四线城市楼市降温，从而影响房企销售业绩。另外，三四线城市二手房市场并不活跃，没有人接盘，一旦三四线城市楼市开始调整，其市场状况要比一二线城市更糟糕。这是必然的趋势，对于企业来讲必须关注这件事情。

　　第四、从房企资金兑付压力来看，2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大)，降准也救不了这些资金面紧张的房企。预计2018年三季度，处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。笔者预计，2018年三季度为民营房企资金兑付压力最大时间，不会因为降准而改变!此时，再加上棚改货币化安置急刹车、房企海外发债叫停等利空消息，房企通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

　　（来源：金融界网站 作者：张宏伟）