张锐：特色小镇不可沦为地产商浸淫的乐土范围

　　上市公司华大基因联手苏州高新、万科等房地产企业借打造生命科技小镇之名从而套骗国家高额补贴与土地的实名举报信日前暴走整个网络与平面媒体。尽管事实的真伪有待验证，但有一点可以肯定的是，目前全国各地正在快速上马与大面积铺开的特色小镇不应成为房地产商刨金掘银的乐土。

　　从倡导至今，特色小镇的创建历史虽只有两年时间，但其繁衍与变身的速度却格外迅猛，农业小镇、科技小镇、经贸小镇、红木小镇、航空小镇、足球小镇、康养小镇……各种小镇称谓令人眼花缭乱与应接不暇，而透过加速跑量的特色小镇，人们很容易捕捉到许多活跃其中的房地产商身影，如碧桂园在广东惠州打造的科技小镇、绿城在浙江杭州推出的农业小镇、华夏幸福在河北廊坊布局的幸福创新小镇、华侨城在广东和四川等地落地的文旅小镇、万达在江苏和辽宁等地主推的旅游小镇，此外还有绿地在京津冀区域推出的智慧健康小镇以及恒大在广东清远建设的欧洲足球小镇等等。目前来看，无论是龙头地产商还是中小型地产商，均不约而同地投身到了特色小镇的布局与建设热潮之中。

　　不能否认少数地产商投资特色小镇并惠及一方的暖意与情怀，但更不可忽视更多的地产企业单纯逐利的商业动机。作为一种一致性选择，房地产企业集体奔向特色小镇，主要是一二线城市土地资源越来越稀缺，拿地成本也越来越高，而且针对虚高房价的限购、限贷、限价与限售等宏观调控政策接连不断，并且三四线城市也因房价上涨而纳入到了调控的范围，与此同时“棚改房货币化”安置模式也被叫停，地产商在大中型城市可以转身腾挪的空间日益收窄，而转向特色小镇，不仅可以廉价拿到土地，还能享受到政府的补贴，何乐而不为?更为重要的是，特色小镇往往会冠上智能、文旅、科技、健康等时尚与先潮的前缀，地产商的任何一个楼盘只要贴上这些词章华丽而朗朗上口的标签，等于就是安装上了价格上扬的推升器，何况还有不少逆向流动的城里人选择在中小城镇购房养老以及许多农民进城买房等需求力量的拉动，如果投资资本乘势而入，今天大中型城市房价的镜像也许就是明天特色小镇房价的生态。

　　地产商之所以能够集群式而且非常顺利地进入特色小镇，主要是可以与地方政府的需求实现无缝对接。在不少地方官员眼中，特色小镇就是一个投资平台，借此不仅可以短平快地获取增量资本，还能制造出供人观瞻的面子工程与政绩工程，于是在特色小镇建设上定数量、下指标成为了不少地方政府的标配动作，而迎合地方政府的平台融资偏好，房地产开发商也纷纷喊出了打造各种特色小镇的响亮口号。然而，依靠房地产来造镇，且不说在用地规模上定会对其他产业投资形成“挤出效应”进而导致资源错配，由于地产商缺少产业运作经验，而且房地产本身也没有技术含量，结果造出来的特色小镇必然是一个缺乏实体内容与产业支撑的低端空心镇。而且说不定楼房盖起来了，房价炒上去了，地产商获利走人，最终留给特色小镇的可能是一地鸡毛。

　　进一步分析，特色小镇的价值定位其实并不允许在其空间上进行大规模的房地产开发。一般而言，特色小镇处在城乡结合部，一方面承接城市转移出来的要素资源并通过自身产业的加工分理朝着乡村进行路径最短与效率最高的经济辐射。另一方面，特色小镇面向乡村构建起农产品加工、分级包装与营销，为城市传递与输送产品与服务;不仅如此，特色小镇还承担着城乡信息咨询、人才培养等服务产业的打造功能，进而促成乡村一二三产业更好的粘连与融合。概而言之，特色小镇作为引领者可以在一个合理的空间范围里将城市功能和乡村功能有效融合起来，形成城乡一体发展格局，进而带动乡村振兴。而完成以上价值与功能的延伸和传递，远非房地产企业所能胜任，而只有通过特色小镇中的多主体产业聚集与协同方可实现。

　　当然，特色小镇也要砌墙盖瓦，而且特色小镇也不应是只有冰冷产业的物理载体，相反还须是绿色、健康、美丽的民众宜居新空间，为此，特色小镇须配备教育、文化、医疗、环保等多重硬件设施，这样，特色小镇事实上离不开地产商所开发出的产品供给。但是，对于房地产企业而言，面向特色小镇所提供的房屋品种，凝结其上的公益性应当大于商业性，在保持微利的前提下，每个地产商都应尽可能策应小镇支柱产业的构建以及服务设施的铺展。在这里，为了防止特色小镇的产业“空心化”与“房地产化”，政策与监管层面必须突出以下几个方面：

　　首先，“小而美”是特色小镇之魅，也是特色小镇之优，为此，必须制定出严格与清晰的开发规划，圈定明确的区域版图范围，决不允许任何企业越界扩建，更不允许房地产商围绕特色小镇进行边界开发，防止特色小镇陷入高楼大厦的包围之中以及随后接踵而来的生活污染与人造垃圾困扰。

　　其次，基于引资与产业构建的客观需要，特色小镇应采取地产商+实体产业的进入方式与开发模式，明确出台一个地产商只有联手一定数量与一定资产规模的非地产企业方可在特色小镇进行商业开发的政策规定，在此基础上，圈定出房地产开发面积的有限占比，杜绝其有可能出现的“挤出效应”。

　　再次，在特色小镇推行租售结合与以租为主的住房配置方式，为此，需要明确规定出地产企业可供租售的房屋建造比重;为了防止投机资本的作祟，可运用已经面世的全国不动产信息平台，对特色小镇售卖商品房进行限购，从需求端首先抑制房价上涨的苗头;与此同时，要严厉打击中介机构与投资者联手炒作房产的行为。

　　最后，国家相关部门应建立一套针对特色小镇的动态评价与复盘考核机制，包括特色小镇中的产业数量以及核心支柱产业的企业集群数目，一、二、三次产业的构成比例，非房地产企业利税贡献指标等，并及时果断地叫停地产开发占比过重、产能过剩与低端产业循环的伪特色小镇，同时，要严格控制特色小镇的数量，在高质量的对标中不断优化特色小镇的整体形象。

　　(来源：证券时报)