李德林：棚改政策有变动 房企要心慌 连上坑都难

　　国开行权力被总行回收，今后很难再“呼风唤雨”。拆迁户赚钱的套路被断，要钱没有就房一套，还想环游世界吗?别做黄粱梦了，现在连上坑都难!

　　现在走在大街上，你不聊个什么人工智能/大数据，你都不好意思说自己混在北上广。大学你不上个什么北大清华，出来找工作都是个问题。很多三四线的同学不这么想，我为啥要去北大清华，我就上我们省内的学校，选个什么规划专业，毕业分配到当地的国土资源和房地产管理局，把自己的房子给规划成拆迁房，坐等拆迁征收，就可以带着老婆孩子愉快的环游世界。想想是不是很激动啊，让那些人工智能/大数据都见鬼去吧。二丫想想现在的公务员也不敢这么嚣张吧!不过，这个梦，昨天晚上，没啦。他们梦醒了，绝大多数买不起房的同学，梦回来了。

　　没错，梦醒的那一部分人，他们就是中国一类特殊的人群------拆迁暴发户。

　　二丫先替他们解释一下：你们这些群众千万不要仇富啊!人家毕竟是被迫富有起来，他们“发家致富”是靠正规渠道------得益于特殊的“政策红利”呗!

　　那么这个“政策红利”到底是怎么回事呢?

　　归根结蒂是棚改货币化安置的结果。三四线城市又是棚改的主战场，棚改货币化安置架起了三四线城市去库存和基础货币投放的桥梁。

　　附注：

　　棚改分为两种，一种是货币安置，一种是房产置换，而货币安置的最主要资金来源就是棚改货币化。棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁，需要安置住户，以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，然后去城镇自己买房。政府的钱从哪里来呢?那是地方政府拿土做抵押，向国开行贷款，拿到钱后再付给棚改居民，让居民自己去买房。这也就意味着，大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金，进而大大刺激了当地的市场需求，大量库存房也卖出去了，三四线城市的去库存也完成了。

　　资金来源：央行2014年创设PSL并通过国开行、农发行发放棚改贷款，为棚改提供了丰富的资金来源。2017年PSL累计新增6350亿，年底余额2.69万亿，同增30.8%。2018年以来棚改货币化安置步伐继续，1-5月累积新增PSL 4371亿，同增76.9%，余额3.1万亿，同增33.1%。简单的说，PSL几乎是中国版的量化宽松，是一种相对比较隐秘的放水方式。

　　附注：

　　PSL全称抵押补充贷款。有两层含义，首先量的层面，是基础货币投放的新渠道;其次价的层面，通过商业银行抵押资产从央行获得融资的利率，引导中期利率。PSL是棚改货币化资金的主要来源。地方政府棚改货币化资金来源主要有四种途径，一是财政拨款，主要包括中央和地方，中央财政拨款计入中央补助城镇保障性安居工程专项资金，此类资金的数目占比很小，地方财政拨款纳入地方住房保障支出;二是政策性银行贷款，即国开行和农发行的棚改专项贷款，央行PSL投放是此类专项贷款的重要来源，占80%左右。三是商业贷款，四是地方政府发债，例如棚改专项债。2017年，PSL全年投放额为6350亿元，2017年12底期末余额为26876亿元，全年国家开发银行发放棚改贷款10842亿元，农发行发放棚改贷款超过4000亿元，可以看出PSL是棚改专项贷款的重要资金来源，对政策性银行发放棚改贷款具有引导作用。

　　分省市来看：山东、贵州、湖南、湖北是棚改大省，17年计划新开工在40万套以上，辽宁、吉林、内蒙古货币化安置比例较高，均在70%以上。综合来看，各省货币化安置比例均在50%以上。按照2017年5月24日国务院召开常务会议确定的2018-2020年三年棚改计划，棚改1500万套，货币化安置比例按60%保守估计，按套均去库存85.1平计算，三年将去库存7.7亿平，预计占商品住宅需求面积总量的17.3%。通俗点说就是拆迁户有钱了，靠政府补贴的钱去买商品房，一方面是征收户买了“小洋楼”，另一方面帮助三四线城市消化商品房库存。