李德林：棚改政策有变动 房企要心慌 连上坑都难

　　房地产公司也是跟着赚得盆满钵满。从相关资料查询：从近三年碧桂园的拿地布局可以看出，碧桂园的拿地方向主要集中于热点二线城市和重点的三、四线城市。一方面，碧桂园在招拍挂市场上继续加码福州、济南、合肥等二线热点城市，同时也增加东莞、滁州等核心城市周边三四线城市的土地储备。碧桂园的战略意图从来都不偏离三四线城市，积极参与棚改项目，所以碧桂园成为了棚改的受益者，2017年碧桂园销售金额5508亿元，同比增长78.3%，成为地产一哥。同时在A股中，因为参与棚改，券商们分别给予北京城建积极的评价。申银万国甚至认为，北京城建是棚改新政中受益最大的企业。

　　躺着赚钱的日子总是是短暂的。这两天传出的消息估计让某些人睡不着觉了。据新闻报道：“国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。”

　　即使出现两条不同新闻，要分辨的是棚改货币化和棚改贷款是两个概念。那么问题真的来了，国开行一“失宠”，那些想靠拆迁暴发的人要哭了，房地产公司要心慌了。国开行权力被总行回收，今后很难再“呼风唤雨”。拆迁户赚钱的套路被断，要钱没有就房一套，还想环游世界吗?别做黄粱梦了，现在连上坑都难!

　　房地产公司是一直面临资金紧张的巨大压力，政策一变动，“割韭菜”真的要重新调整策略了。 新政一出口，地产抖一抖，今日A股地产板块大跌，地产股东们是要哭呢?还是哭呢?

　　一部分人白日梦破了，另一部分人想笑了。老百姓的福音要来了?有评论员表示，这次对楼市构成重大利空，利空量能相当于五次降准的利好! 二丫认为部分三四线城市开发商未来可能降价。

　　一方面是“创新型”的加杠杆融资方式基本被叫停，另一方面开发商本身相当缺钱，而目前市场融资成本高，只有加快三四线城市项目“周转速度”才能回笼资金。

　　在需求方面，棚改货币化安置透支了三四线城市住房需求，2017年棚改对于房地产销售拉动已经达到最高点，2018年边际弱化已有所体现。

　　特别是2017年以来，三线城市的新建商品房价格和二手房价格与一二线城市同比增长变动趋势出现了背离，同比增长大幅提升，尤其是2017年，三线城市同比增长上升至高位。三四线城市作为主要人口流出地，其住房需求一大部分是由棚改货币化安置释放的改善型需求，支撑了2017年其城市房价。

　　而棚改货币化安置资金的源头为PSL，因此，抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。在政策方面，多省份改变货币化安置表述，预计棚改货币化安置比例上升有限。2016、2017年政策主要方向是提高货币化安置比例，今年各省关于棚改货币化安置表述的转变，预示今年棚改对经济的提振作用或弱于往年。

　　现实中，很多在三四线买房的人，其实都是在一二线工作的，他们在一二线工作生活，但由于高房价实在让他们心累，一二线买不起，看到三四线暴涨，才改变主意回老家置业。这下好，钱都被套在三四线城市了，在一二线城市奋斗就更没指望了。那边房子空着没人住，也卖不掉，这边苦逼苦的连房租都付不起，想想就崩溃。你还指望他能通过消费拉动经济?房地产不但在扭曲中国经济，更是在透支年轻人的生活和未来。

　　上周四我们的头条节目《国家终于出手房地产，374套房的贪官无处逃生》查到的资料显示：国家电网公布了空置率的调查结果，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来，2017年，小城市房屋空置率13.9%。虽然数据不完善，但说明三四线房价泡沫的确不小。

　　不过分析三四线房价还是要从多个维度，即短期看金融，中期看土地，长期看人口。

　　“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。房子最终是用来住的，不是用来炒的，有些三四线城市炒的这么高，不怕最终炒糊了吗?这次可谓是一个明显的信号，再联系前不久也出现了不动产信息全国联网的消息，二丫提醒一下老百姓，必须要看清三四线城市炒房过热背后的真实原因，要不然小心哪天当了接盘侠，那就真的心凉凉喽!

　　(来源：新浪财经)