5连阳领涨内房股 15000亿旧改货值支撑佳兆业触底反弹

　　7月23日央行开展的5020亿元1年期MLF操作，为有史以来单次最大规模的MLF操作，也被诸多市场人士认为是货币宽松政策的再度确认。

　　受此利好，7月24日开始，港股的地产板块个股多数涨幅可观。其中，佳兆业集团连续五日上涨，累计涨幅超过16%，领跑内房股。

　　村长认为，对像佳兆业这样拥有大量优质土地储备但估值较低的房企来说，此轮量化宽松属于重大利好，其合理估值势必得到重新确认。

　　另一个佐证村长观点的事实是，佳兆业集团主席兼执行董事郭英成近期连续大手笔回购公司股份，表达了对公司未来股价表现的强烈看好。

　　村长从未来利润贡献的角度分析，佳兆业被低估的一个重要原因可能是：

　　作为粤港澳大湾区隐藏的旧改之王，佳兆业在旧改领域的合理市场价值未在财报上得以完全体现。

　　一

　　得土储者得天下，优质的土地储备就是房企的生命线，是未来发展的潜力所在。

　　而佳兆业不仅有建面2200万平米、货值逾3000亿元的丰富土储，还拥有大量的稀缺资源——在粤港澳大湾区核心区域拥有庞大的城市更新土地储备。

　　目前，深圳等大湾区核心城市可供开发的土地日益减少，城市更新成为新房供应主要来源，开发商纷纷转战旧改市场，而在这一领域佳兆业已经大幅领先。

　　年报显示，截止2017年底，佳兆业在大湾区拥有的旧改项目储备占地面积约2390万平米。

　　佳兆业已落成项目和在建旧改项目的平均容积率约为4.7，以保守的容积率为4进行估算，回迁面积假设为50%，2390万的占地面积未来潜在可供应的建筑面积将达到约5000万平方米。

　　如果以保守的50%作为回迁房比例，同时深圳旧改项目市场售价4万元/平方米，其他地区按销售均价1.5万元/平方米保守估算，这些旧改货值可能已经超过1.5万亿元。

　　应该注意的是，除了上述旧改资源外，佳兆业还有约2200万平方米的土储，其中约55%位于粤港澳大湾区，约15%位于深圳，以均价1.6万元/平方米算，总货值逾3000亿元。

　　而且，佳兆业的旧改土储绝大多数都位于大湾区黄金位置，主要分布在广州、深圳、惠州、珠海、中山等大湾区核心城市。

　　其中，深圳890万平米、广州576万平米、中山610万平米、惠州270万平米。按比例计算，深圳和广州占据一半份额，比例为37.2%、24.1%。

　　照容积率、贡献率等粗略估计，佳兆业在深圳自有储备的旧改建筑面积逾3500万平方米。

　　海通证券曾在2017年5月对深圳主要上市公司旧改信息进行汇总，这些上市公司的旧改建筑面积少则几十万平方米，多则几百万平方米。