5连阳领涨内房股 15000亿旧改货值支撑佳兆业触底反弹

　　也就是说，佳兆业的旧改资源体量可谓“航母级别”，远超海通证券所统计的其他房企在深圳的旧改体量。

　　例如，深圳坂田区域旧改体量超2120万㎡，可以再造三个福田中心区，万科、保利等龙头房企纷纷进驻。而佳兆业在该区域拥有9个旧改项目，旧改体量逾200万平方米，占到市场份额的十分之一。

　　二

　　与普通的房地产项目开发相比，城市更新在拿地环节的土地成本较招拍挂低，这确保了项目的利润率。

　　年报显示，佳兆业2017年度的毛利率为27%，深圳旧改项目的毛利率显然更高。未来随着旧改项目销售占比逐渐提高，毛利率和净利润率还将逐步提高。

　　即便保守的按照佳兆业2017年10%的净利润率计算，仅旧改项目在未来几年就会陆续释放高达1500亿的净利润，相当于佳兆业集团2017年净利润的40多倍。

　　不过，旧改也有不可回避的缺点，那就是开发周期较长，不确定性高，对企业的后续资金稳定性要求较高。因此市场会对旧改项目给予较低的估值。

　　但是，佳兆业拥有丰富的旧改经验，在业内享有“旧改专家”的美誉。目前，佳兆业的旧改项目涉及几乎所有类型的更新项目，如旧城中村、旧住宅小区和旧工业区改造等，更新范围涉及高端住宅、精品公寓、甲级写字楼、高星级酒店和商业综合体等众多领域。

　　事实上，凭借优秀的人才储备和系统的流程规范，佳兆业旧改周期远短于同业。一般情况项目周期为3-5年，而同业旧改周期超过10年。

　　以标杆项目佳兆业城市广场为例，佳兆业于2008 年通过收购工厂获得项目，该项目2010 年立项，2011年完成拆迁，2012 年年底入市，项目从立项到推向市场仅24个月，楼面均价3600 元/平方米，一期平均售价约为2万/平方米，产品毛利率约 57%，远超过同类招拍挂拿地项目。

　　根据佳兆业近年的拿地情况和项目开工情况可以得知，佳兆业的旧改项目储备较早，有很大一部分旧改资源是在2014年前就已经签下的，将会在近年陆续进入佳兆业的土储系统。