张平：三四线房地产怎会成为风险集聚地?

　　根据国家统计局数据，今年6月，在70个大中城市里，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。其中，丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。

　　与此同时，三四线城市土地市场也“水涨船高”。机构数据显示，受监测的300个城市中，三四线城市上半年土地出让金增幅较大，成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。

　　对此，有专家指出，上半年部分三四线城市房价上涨，除了之前房价偏低补涨之外，也受到货币、金融、土地、人口等因素的作用。

　　不过，三四线城市整体来看人口仍在流出，其房价上涨从根本上缺乏支撑。预计下半年三四线城市房地产将会降温，房价将进入调整模式。

　　实际上，三四线城市房价领涨全国并不奇怪;

　　一方面，一二线城市房地产调控较严厉，而三四线城市调控比较松懈，于是就吸引了开发商、炒房团纷纷拥向三四线城市。

　　同时，再结合上半年信贷的持续宽松、三四线城市本来房价较低等因素。部分三四线城市房价就开始了轮番上涨的历程，现在房价过万的也不在少数。

　　另一方面，为了配合三四线城市去库存，发改委要求国开行通过PSL的方式，向地方政府发放贷款，以支持棚改货币化安置。

　　于是，棚改拆迁户拿了贷款资金到周边购置房产，而三四线城市的房地产盘子本来就小，一下子众多需求集中释放，房子就快速上涨。地方政府也完成了去库存的目标。

　　针对房价的过快上涨，部分三四线城市开始收紧调控，及时采取针对性措施。丹东等城市继续上调首付款比例;宜昌、三明、徐州、西双版纳等城市发布“限售”政策;进入7月，佛山、临汾、大理、唐山、枣庄、西昌等三四线城市，出台了调控政策和措施。

　　从目前来看，尽管去年下半年至今年上半年，三四线城市房价一路狂奔。

　　但是由于下半年房地产调控的落实、棚改货币化安置比例降低、房贷利率上升，以及购房需求的集中释放等因素，都显示了三四线城市房地产下半年将会降温，但同时其蕴藏的风险也不容小觑。

　　首先，通过地方政府对房地产去库存的不懈努力，当前多数三四线城市住宅可售面积回归到合理区间，之前去库存预计最快也要用3至5年的时间，现在用了不到一二年的时间就把历史遗留的房地产库存风险给化解了。

　　但是，由于三四线城市房地产的持续火爆，地方政府的积极推地，房企拿地热情大增，于是一些三四线城市的住房新开面积和施工面积也在快速攀升，而这些城市很可能出现旧的库存刚去掉，新增的房源又大量供应市场的局面。老的库存刚去掉，新库存又来了。

　　再者，三四线城市与一二线城市相比，同质化现象比较严重。

　　由于人口流入速度比慢，甚至还出现净流出现象。同时，相关产业又不发达，各方面的基础设施较薄弱。所以，三四线城市对外来人口的吸引力远没有一二线城市强。

　　而三四线城市的刚需或改善性需求在经过了一场轰轰烈烈的集中释放后，当地的房地产需求更趋于饱和。如今，在三四线城市拥有三四套房产的家庭并不在少数，后续购房的愿望在大幅回落。

　　最后，本轮三四线城市房价的上涨，主要是开发商和炒房者借着当地棚改货币化安置的契机，下沉到三四线城市，抄高了当地的房价，但是眼看三四线城市房地产调控要收紧，那么现在开发商和炒房者只能是见好就收。

　　而一旦三四线城市缺少了投机性需求，刚性需求的动能又被释放掉了，那么下半年当地房地产很可能出现由热转冷，房价肯定会出现较大幅度调整，潜在的系统性风险不容低估。

　　现在一二线城市由于受房地产调控持续进行的影响，成交量开始逐阶回落，但房价总体还能保持稳中有跌态势。

　　但是三四线城市则不同，本来城市购房需求就有限，如果棚改货币化安置、炒房者、开发商都退出市场，那三四线城市很可能成为风险集聚之地，房价由此而大起大落也非危言耸听。所以，广大投资者要当心可能存在的变局。

（来源：平说财经）