张平：高房价之后 又是谁制造了高房租？

　　受到房地产市场密集调控的影响，大城市的炒房资金开始转向房屋租赁市场，致使近期一些大城市房租大涨。

　　有统计数据显示，今年7月，北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%。北京房租市场近期涨势凶猛。

　　一位资深的房产中介曾表示，“目前北京房租整体涨幅同比超过10%，特别是五环、六环附近的房子，根据面积大小，很多业主都是500元、1000元地往上涨”。现在五环以外的二居室的房租均在6000-9000元/套左右。

　　另据北京市统计局数据显示，2017年全市居民人均可支配收入为57230元，比上年增长8.9%。即月人均可支配收入为4769元。而2017年北京人均月租金为2795元，同比上涨14%。

　　通过上面两组数据，北京租房者的房租收入比，已占去了近六成。此外，人均月租金涨幅，已超过人均可支配收入的涨幅。

　　另据《2017年应届毕业生租房价格报告》显示，84.2%的应届毕业生需要租房，北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

　　从目前情况来看，北京二手房中位数是5.9万，这已经让人感慨买不起，而如果房租上涨势头不减，租不起的呼声也此起彼伏。

　　届时终会有大批年轻人因难以忍受高昂的生活成本和不高的生活质量，而转投家乡附近的城市去发展了。

　　现在的问题是，最近北京等一线城市的房租为何出现大涨，以至于很多租客惊呼难以承受呢?

　　首先，中介哄抬房屋租金。一些中介为了谋取更高的利润，通过低价囤房，经过简单装修后，把一套房子分成几个单元，然后分租给年轻租客，这样在人为的抬高房屋的租金。

　　举个例子，某中介以6500元/月的低价，租下了房东的三室一厅。然后再经过简单的分割装修后，以每间房3500元的价格出租，中介在这套房赚取的租金收入就可以拿到4000元。这样的生意多做几套，房产中介肯定是赚钱了，但是房租的均价被抬高了不少。

　　再者，一二线城市受到房地产调控的打击，很多资金无处可投。而到了2017年住建部发文要培育租房市场，该市场已成为一块众人抢食的大蛋糕。目前，“国家队”已经入场，广州、深圳等12个住房租赁试点城市已全部上线国有住房租赁平台。

　　如此一来，房租市场便成了各路资金必争之地。有网民陈先生曾透露，自己有一套三室一厅的房子，本想出租7000元就已经可以了，但是一些新成立的线上房产平台为了争抢有限的房源，楞是把我报租金抬高到1万元/月，以此计算，仅单获取房源的这一环节，房租就上涨三成。

　　再次，本来像北京、上海等一线城市，还是存在着不少的棚户区，这些棚户区的租金便宜，适合低收入家庭安居。

　　不过，上海和北京近年来都开始了拆违和棚改，把那些危棚简屋和违章建筑都给拆除了，这使得当地的房租市场失去了低端房源的供应，最终导致当地的房屋租赁市场的均价涨上去了。年轻人也只能付出更高昂的房租。

　　最后，一二线城市出台限购政策已经有二年有余，本来一些外来家庭想在大城市买房定居，现在因不符合购房条件，而未能如愿买房，只能选择租房居住。

　　这就导致租房市场的需求压力有增无减，房租上涨动力一直存在。

　　尽管房租价格直线上涨，让租客们叫苦不迭，但是房东们也自嘲投资房地产的回报率过低，收益率不及银行存款。

　　数据显示，北京的租金回报率以1.37%，深圳为1.38%，上海1.48%，广州1.69%。这意味着，如果仅靠收房租拿回买房成本，在北京需要73年。

　　很明显，现在一边是高房价，一边是高房租，已压得大城市的年轻人喘不过气来。

　　那么，如何才能避免高房租吸干了年轻人血液，让合理的房租出现，真正使“居者有其屋”得到落实?

　　第一，加快建立健全房地产市场的长效机制。地方政府应该拿出一些地块，免费提供给正规开发商，规定他们只能建造长租房或公租房。建完之后，可允许房企通过出租来回笼资金，但不能出售。

　　而随着民间资金加入到政府推出的保障房的体系中来，大量的房源将陆续供应市场，这也使得房屋租赁市场供应充足，房屋租金就难涨上去了。所以，政府方面应该想办法给市场提供更我的房源。

　　第二，打击肆意炒房势力。之前，住建部联合七部委，准备用半年的时间，打击30年城市的房地产乱像，其中也就包括房产中介、线上房产平台传播虚假房源信息，哄抬房租的行为，只有一线城市的房屋租赁市场得到彻底整顿，人们租房居住才能更加安心和放心。

　　北京等一线城市房租占收入比已高6成，而按国际标准，房租收入比应该是3成。因为过了3成之后，租房客的生活质量会受到严重影响。

　　现如在大城市楼市，很多人既租不起房，也买不起房，这会迫使大量外来人口离开大城市，到三四线城市去发展。一线城市的人口大量流失，以及每年出生率低下的时代很快会来临。

（来源：平说财经）