王福重：谈谈房产税征税的法理依据是否足够?

　　新闻背景：

　　6月16日，自然资源部微博发布：全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。这立即引发了震动，被认为是解决了房产税征收的技术障碍，为正式征收房产税迈出了重要的一步。

　　7月1日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，从房地产下一步发展情况来看，中央一方面进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，引发了全民关注。

　　8月，房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇表示，预计房地产税法草案将会在今年12月份初审，预计到2020年表决通过，预计2021年房地产税将在北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等部分城市开始征收。

　　下面谈谈我对开征房地产税的看法。

　　第一，征税的法理依据是否足够?

　　税收的本质，是对私人利益的强制或者侵犯，而讨论中的房产税或者房地产税，征税对象，是房产的价格(价值)，其主要构成部分却是土地的价值或者增值。对于地上部分的房产已经有明确的法律规定，是属于个人的。但根据宪法，城市的土地属于国家，农村的土地是属于农村集体所有，都不属于个人。从法理上说，国家不能对自己强制，不能对自己拥有的东西课税。

　　三十多年，对国有企业征收所得税，理论界有很大的争议，最后是提出了一个解释，国有企业，是相对独立的商品生产者，国企的利益与国家利益并非完全重合，而是有自己的利益。这个解释，不能说有很大说服力。那么，在土地国有制下，征收房产税，法理依据是不充分的，或者说是存在矛盾，需要进行宪法解释。不能说其他国家征，我们就跟着征。

　　第二，要不要延长土地使用年限?

　　确实，也有一些国家土地公有，仍然征收房产税，但它们土地的使用年限特别长，比如100年、999年或者永久。如果我们征收房产税，纳税人也必然希望延长土地使用年限，原来的七十年显得比较短，心里不踏实：我花了这么大代价买了房子，并不能保证后代能继续拥有，他们还得继续奋斗。

　　第三，存量房要不要征?

　　城里人在购买商品房的时候，已经预先支付了70年的土地出让金。土地出让金也表明，土地的国有性质。如果对存量房也就是已有的房子再征收房产税，就没有充分理由，将混淆租金和税收的不同性质。本质上，房产税的主要部分是对土地出让金的替代，如果不退还土地出让金，继续征收房产税，就是重复征收。而税收的圭臬则是不重复。

　　第四，农村房子要不要征?

　　如果，国有土地上的建筑物，都可以征，那集体土地上的房子，也就是农民的房子，更应该征收。但如果征，会引起什么后果，很难预料。

　　第五，不同来源的房屋适用同样的税收规定吗?

　　城市居民获得房子有不同的渠道，单位分房、房改房、经济适用房、两限房、商品房等等，相应的支付的价格千差万别，有人几乎免费获得，有人按照市场价的一定比例，有的人则是按照完全的市场价支付，不同种类的房子，付出的代价差别甚大，如果完全适用一套税收规定，是严重不公平的。

　　第六，税率如何设计?

　　很多专家说，房产税的税率是非常低的，可能不超过1%。但即使1%，负担也是比较重的。

　　以北京为例，一套中心城区普通的两居室，价格平均在1000万元左右。假定征税的依据评估价是500万，每年征收1%，那就是5万元，对于普通的工薪阶层，尤其是退休职工家庭，是沉重的负担。因为房产税是年复一年征收的，无休无止。

　　第七，其他税费如何处理?

　　购买房子的时候，房价里边包含营业税(现在改成增值税)，以及契税、印花税、土地使用税，以及数十项城区其他费用。

　　这些税费如何处理?要不要全部取消，因为，按照现在的说法，房产税就是要把过去流通环节的税，改为使用或者拥有环节的。这应该被正确理解为取消以前的大部分税费。如果不取消，还在这基础上增加一个房产税，就是严重的重复课征了。

　　第八，有没有优惠?

　　有人说第一套不征，从第二套以后征收，或者第一、第二套都不征从第三套以后征。这种设计恐怕是不合理的。有人虽然只有一套或者两套房，但面积很大。有人有多套房，但面积可能并不大。也有人说，考虑人口，比如每个人40平米的免税面积，这样的设计，是对财产税的误解，财产税就是你拥有这个房子就应该交税。

　　如果说第一套第二套不征，或者每人还要免掉40平米，上有政策下有对策，结果可能是，作为未来地方税的一个主体税种，收入是严重不够的，税就成了一种形式。

　　第九，税的用途是什么?

　　比如在美国，房产税是地方政府的，最主要的收入来源，是一种社区税，税的用处就是，一个地方的，消防、公共设施、教育。也就是有了这个税，幼儿园小学什么的，也就可以足够充分且免费提供了，这其实也是地方政府的主要责任所在。

　　我们征收房产税，是不是也要用于地方的各项事业支出?如果连用途都没有考虑好，或者就是弥补的对方收入不足，它的意义就不大了。