盘和林：60家上市房企“囤地”22亿平方米

　　每年的八月中下旬都是各上市企业半年报集中披露的时段。今年也不例外，就房地产板块来说，碧桂园的逆势增长表现可谓十分耀眼夺目。据半年报披露，碧桂园今年上半年销售比上年同期增长约为69.7%，完爆万科、保利等同行TOP榜的大佬。

　　不过尤为引人侧目的是碧桂园的土地储备。碧桂园集团总裁莫斌在中期报告中介绍道“碧桂园位于中国内地的土地储备达3.64亿平方米，其中未售土地储备的对应货值约为人民币2.81万亿元，另有基本锁定，但尚未签约的潜在土地储备约1.86万亿元，土地储备量丰富”。

　　如此巨额的土地储备和依旧高企房价之间的云泥之判不禁引起了物议的沸腾和揣测。让人不自觉地把这些房企巨额的土地储备和“捂盘”，“囤积居奇”这些市场投机行为联系到一起来。

　　其实也无怪乎舆论的如此猜想。据乐居财经统计，截至2017年底，60家上市房企总土地储备规模为226145万平米，其中TOP榜单前十就占到了总储量的60%，马太效应明显。可以看出房地产市场形成了一定的行业集中和资源的垄断。“手上有粮，心中不慌”，越是大规模的地产商就越是重视土地的储备。

　　但笔者认为当前房地产企业持有巨额的土地储备是有其多方面的考虑的。“知人论世，以意逆志”。要更进一步的了解这种土地储备形成的因缘，可能需要了解一下近来整个房地产行业发展的形势。

　　众所周知，房地产行业是关乎国计民生，普罗大众的基础性行业。这个行业的兴衰与国家宏观经济整体发展的脉络是大致同步的，也是很容易受到政府宏观政策调控影响的。在中国的制度背景下尤甚，国家意志和政策影响强大到甚至可以影响到这些房企的思维模式和语言体系。

　　比如碧桂园半年报中多次出现了“配合国家调控政策”、“贯彻落实…方针政策”“刮骨疗伤”“坚决推进、切实履行”、“十九大”“乡村振兴、精准扶贫“这样一些政治性较强的词汇。万科的半年报中也能看到诸如“房子是用来住的，不是用来炒的” “在政策导向下完善租赁住房政策“这类时政热词。可见配合协助完成政府制定的各项方针意图是中国房地产行业的主旋律。政府就像是一个指挥家，各个企业在共同的指挥下才能演奏出和谐的音符。

　　从近半年的政策大环境来看，对房地产泡沫问题的管制倾向是趋严的。总体看来既有中央明确表态，也有地方政府响应跟进，基本形成了点面结合、组合拳的政策格局。3月“两会“政府工作报告就定下了要解决群众住房问题、使房地产向实用价值回归的调子。鼓励去库存、鼓励建立租赁住房、共有产权住房等长效机制。金融政策方面，货币政策保持稳健中性，继续保持去杠杆、防风险的基本态势。各个地方也相继推出了限购、限售、限贷、加强市场监管等一系列措施。

　　在这一系列的政策影响下，截至 2018 年 6 月末，全国商品房待售面积下降至 5.51 亿平方米，较 2017 年同期下降 0.95 亿平方米，同比下降 14.7%，降幅较去年同期扩大 5.1 个百分点。 2018 年上半年，房地产开发资金来源总量为 7.93 万亿元，较去年 同期增加 0.35 万亿元，同比增长 4.6%;其中国内贷款 1.23 万亿元，同比下降 7.9%，且非银行金融 机构贷款占比提高;个人按揭贷款 1.15 万亿元，同比下降 4.0%，与 2016 年同期金额相近。 而根据今年七月底的中央政治局会议“稳”字当头的部署，房地产去泡沫化、楼市降温的大形势可能将会形成一个较长的市场预期。

　　在此形势下，地产商手持巨额的土地储备也就好理解了。以碧桂园为例，在以往他们的主流战术就是利用高周转率为特点的“闪电战”。拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正，这样在银行信贷资本的配合下，资本就能完成高速周转。但现在时移世易、形势变换。房市理性回归的趋势，信贷银根的紧缩下，过往以速取胜的战术将难以为继。

　　所以，这些房地产商也就不急于将手中存货变现，而是多持观望态度，以静制动，调整自己对市场的预期、稳中求胜、等待形势的进一步明朗。正如莫斌所说的：“下半年，碧桂园也将放缓一定的发展速度，首先在投资上会有策略调整，拿地将更加精准，每一块土地更加慎重，怎么样做一个成一个，按照这种目标去实施，要求同事更多的聚焦现有项目的运营。”

　　地产商的这一类情绪和战略调整动机也可以在它们的半年报中寻到一些痕迹。比如保利地产的半年报中就提到了：要从过往单一的房地产开发，向社区消费、生活服务、产业链投资、资产运营等领域延伸，提高业绩增长宽度与厚度，提升持续发展能力。

　　万科半年报中也提到了：大力推进住房租赁政策的细化落实 ，试水“租购同权”等 。可见各大开发商手持巨额土地储备表面看来平静如水，实则酝酿了整个市场未来转型发展的可能。当然，笔者也不排除囤货居奇的机会主义动机。只是在现在严控风险、房地产转型升级的大形势下还要逆势而为，只怕有些利令智昏。(作者系盘古智库高级研究员、应用经济学博士后)