2016年底，我们提出“远郊盘比近郊盘贵，毛坯房比精装房贵，二手房比一手房贵”将成为普遍现象。
现在的局势，更甚从前。
房价逻辑已经完全混乱。
不仅是板块之间，城市之间也是如此，高能级、高等级城市房价甚至远低于低能级、低等级城市。
近日，与一位20强房企总裁聊及房价、地价，他言道：“浙江有的地(市)县房价上了两万，中西部省会城市只有一万多?不知道浙江地市县的风险有多大?还怎么敢拿地?”
浙江金华市的新房均价已达1.51万元/平米，同比上涨42%。
浙江义乌市今年9月二手房均价21519元/m2，同比上涨17.25% ↑，而且环比还在继续上涨(0.38% ↑)。
这两万元/平米的县级市房价，的确远高于很多省会城市。
不止是浙江。
省辖市房价高于省会城市的也比比皆是了。
河北多地房价高于石家庄市。
江西赣州市、湖北宜昌市、安徽芜湖市的房价均已接近其省会城市。
云南景洪市自2017年8月起，房价连续上涨，涨幅达134%，迄今已达1.4万元/平米，与其省会昆明市相比，似乎也不遑多让。
包括江苏盐城市、江西赣州市、河北香河市等地，全国已有至少32个三四线城市新房价格超过1万元/平米【未注明的数据来源均为中国指数研究院】，有40多个三四线城市二手房价超过1万元/平米【数据来源：安居客】。
省内三四线城市房价接近或超过省会城市，似乎也已习以为常了。
房价均价在1万元/平米以上的二线城市仅有18个，其中在1-1.2万元/平米之间的城市就有8个，而1万元/平米以下的省会城市就有12个。
住房价格已经不能反映住房价值了。
相比一些三四线城市，省会城市的住房价值显然被低估了。
01
“控上涨”任重道远
房价上涨的动力既来源于人口增长、收入增加、需求升级，也来源于城市发展、资源约束、地价上涨，还来源于货币超发、通胀预期、资产保值。
只要这些基本因素没有改变，房价上涨的压力就始终存在。
大多数已调控和很多未调控的城市，房价都没有停止上涨的脚步。
7月31日，中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，既要抑房价，也要控预期。
这是因为我们既没有完全控制住房价，也没有完全控制住预期。
昨天，国家统计局公布8月份的数据，70个大中城市新房价格同比上涨的有68个城市，涨幅最高达124.2%，二手房价格同比上涨的有67个城市，涨幅最高达112.4%。
实际的情况显然比统计数据反映出来的更加严重。
可以想见，未来“控房价”的要求依然不会放松。
调控严厉的大城市“地王项目”面临不赚钱的风险，因为房价快速上涨逻辑早已不复存在。
不要指望调控严厉的大城市房价还会继续明显上涨，项目能卖还是要早卖。
大城市的调控逻辑已经在向三四线城市复制。
7.31之后，多个三四线城市政府被约谈问责，湖北全省各市全面部署“坚决遏制房价上涨”，三四线城市房价上涨预期也将被打破，过快上涨的神话不可复制。
三四线城市也要谨防政府限价令“后发制人”，地王项目将陷入“被限价”的陷阱，重演一二线“地王”命运。
但是，一些三四线城市还在冒出高溢价地王项目。
8月以来，广西县市溢价率超过100%的地块就有10宗，其中柳州市两幅地块参拍企业达10家以上，其楼板地价均破8000元/㎡，溢价率高达128%和138%。
河南洛阳市连续3天、连出三个地王，不断刷新高!最终地价高达1358万/亩。
这些高溢价项目，都是本土中小房企抢地所致。
很多本土中小房企还没有醒悟过来。
它们还未看清，“控上涨”已经成为长期趋势。
以为高地价还能卖出高房价，用高端产品造势获得更大盈利空间的逻辑，必然会让自己很快陷入痛苦的深渊。
此轮调控过后，本土中小房企必将死伤遍野，行业集中度将进一步提升。
住建部正在加快建立房价监测系统，上涨过快的三四线城市房价也会被按住。
已经居于房价高位的三四线城市就随它去吧，只要不再继续快速上涨。
昆明市房价低于景洪市，低就低吧。
依靠市场自发调整房价均衡的逻辑不再，一线房价高于二线、二线高于三四线、三四线高于五六线的房价梯度关系也不再成为必然。
但房价不能上涨却是强力无比的政治要求。
低房价的省会城市房价就此按住，高房价的三四线城市房价会回调吗?
02
“防下行”已在眉睫
市场已经出现微调。
地方政府限价，迫使项目低价入市，有的取消精装价格，有的甚至逐月压价，维稳了统计数据，也希望维稳市场预期，以免上级问责。
在被限价的一二线城市，房企基本贴着政府限价销售，市场对此已经见怪不怪。
在这些城市，限价令不仅倒逼地价下降，也倒逼二手房价下降，寻求一二手房价倒挂利差的有购房资格的投资者逐渐减少，成交量有所下滑。
不过，市场无须担心一二线城市房价泡沫破裂，因为限价本身已经抑制了泡沫。
三四线城市情况有所不同。
一些三四线城市土地流拍现象也越来越多，这既是因为地价过高、房价难以继续上涨，房价地价差的空间不足，也是因为客户收割过度、高价房对应高端客户不足，投资客离场、刚需客挤出，导致流量下降，市场信心也受到影响。
另一些城市内部的地价关系也出现失衡。
8月10日，河南新乡市土地拍卖4宗流拍、5宗火热，既有刷新本地楼面单价记录者，也有新地王一路之隔的流拍地。
即便是洛阳的新地王，楼面地价也只有2700元/平米，即使按照当地楼王最高2.3万元/平米的半价测算，房价地价差空间仍然巨大。
但是，不低于省会城市房价的金华市、景洪市的楼面价高达8000元/平米的土地还能拿吗?
市场的分化来自于房企的认知分化，拿地的逻辑让开发商们陷入焦虑。
敢拿高地价的逻辑在于可以卖出更高的房价。
但限价令的下沉让期望更高房价的项目面临风险。
对于高周转、求规模的房企，高地价、高房价、低流量的逻辑显然是不适用的。
虽然，实行限价的三四线城市不多，但很多城市房价已上涨至高位，居于高位的房价制约了购买力。
投资客退潮、改善客透支、刚需客无力，客户减少、观望日浓，部分市场已现降温。
房企大力促销、以价换量已频繁出现。
房企已从“收割”客户转向“收割”现金流。
不止是库存压力大的房企，也有争抢现金流的房企，不仅是大型房企，也有中小房企，不仅是限价项目，也有非限价项目，不仅是有利可图的项目，也有难以赚钱的项目。
最有可能出现房价回调的是那些房价上涨过快、客户流量萎缩过猛的三四线城市，在这些城市，房企的促销动作更加无所顾忌。
虽然，以价换量的还只是少数公司、少数项目，虽然，以价换量的效果很难持久，但却加剧了市场下行预期。
一旦下行预期大面积蔓延，将带来市场信心崩塌、资产价格大跌，并导致系统性金融风险甚至危机。
尽管这一风险距离我们尚且遥远，但预则立，不预则废。
毕竟，住房市场并非一个完全的市场经济。
03
“控预期”须当趁早
预见风险，并不意味着风险一定会来。
预见不到风险，在风险当真来临之际，就会措手不及、应对失当、酿成大祸。
股市下跌并不可怕，可怕的是形成一致的下跌预期，进而导致踩踏、发生股灾，这在中外股市都不鲜见。
今天，史诗级台风“山竹”将席卷广东香港一带。
“一致性”预期恰如龙卷风，其形成需要一定的水蒸气、一定的温差和一定的气压差，周边空气不断向中心补充形成一致性气旋。打破其中的一环，龙卷风就无法成为灾难。
当前，住房市场预期存在混乱、城市分化严重，既有继续看涨预期，比如重庆、西安，也有部分看跌预期，比如厦门、长沙。
过去，东南沿海特别是江浙一带的市场发生变化，率先引领市场调整，传导至中西部地区时滞约有一年左右;
过去，一二线城市出现调整，政策递延到三四线城市往往滞后半年时间左右。
有意思的是，这次不同，7月31日中央政治局会议基本延续以往要求，少数敏感城市却突然降温了。
现如今，投资客遍布全国各地，市场信息传递更加迅捷，一个月内，市场就有可能反转。
而且，目前信息渠道众多，信息真真假假、谣言是是非非，如不加以拨乱反正、及时引导，很有可能最终导致应接不暇、出现连锁反应。
谁来正确引导?
公信力尤为重要。
传统媒体抽丝剥茧、去伪存真，可挑重担，可惜束缚过度、谨言慎行，反而失去应有的引导力。
自媒体感觉敏锐、视角独特、快速反应，却常常失于宏观、偏于一隅，容易形成感性宣泄、丧失客观中立。
研究机构系统完整、立体交叉、数据详实，而多数报告回顾居多、前瞻偏弱、远离前线，时有隔靴搔痒之感。
政府是公信力最后的屏障，也是最具影响力、说服力、引导力的组织，但却因为畏于承担责任，主动放弃了舆论阵地，最终流言盛行、大道远去。
拿破仑曾经说过：“记者的一枝笔胜过三千毛瑟枪”，曾被誉为新华社“首席记者”的毛泽东主席更有一句至理名言：“共产党是左手拿传单、右手拿枪弹，才可以打倒敌人的”。
越是混沌的市场，越是需要信息透明、理性辨识、沉稳应对。
只要我们看清当前市场的变化来自于房价的高位盘整、客户的过度透支、房企的资金约束，我们就可以清晰地认知，市场的变化来自于短期的因素。
只要我们明白地方政府的债务没有其它渠道化解、土地流拍恰是地价房价失配、地价回调不能突破土地盈利的底线，我们就可以清晰地认知，房价难有大幅度、大面积下调的空间。
只要我们理解“房住不炒”是定位、“大稳小乱”是时局，我们就可以清晰地认知，少数城市、少数企业、少数项目的价格回调既有政府政策因素，也是市场正常行为。
更重要的是，引导预期需要“先发制人”。
“信心比黄金重要”，在市场混沌之时，完整准确传递市场信息，客观中立阐述分析观点，避免引发市场混乱的推波助澜，这才是大道当前、责任在肩的舆情引导。
毕竟，溃坝之下，无人能够幸免，楼市崩塌，政府、企业、机构、个人均在覆巢之下。
人未到、声已至;战未起、先攻心;控预期，当趁早。
04
“稳楼市”预调微调
过去我们说过：“土地流拍增多，并非市场下行信号”
如果反复出现出让地价低于底价，政府也会调整预期和心态，减少供地便是了。
但是，不要指望政府调低出让底价，毕竟地方政府债务负担沉重，拆迁补偿安置成本水涨船高，不靠土地溢价获利，地方政府靠什么降负债、搞基建呢?
好地“待字闺中”便是，未来还有机会高价出嫁，就如近期沈阳一宗流拍地再次入市、起拍价翻番，虽然迟嫁了六年，但政府的耐心足以让市场敬畏。
大多数龙头房企对市场依然是长期看好、短期谨慎，追求规模的意愿有所下调、增速适当放缓，年内达成目标已无压力，也并不担心局部市场的短期下行风险。
大面积降价潮的风险似乎不高，过去通过大力度促销、大幅度降价的策略已经失效。
这是因为：
在调控严厉的一二线城市，需求长期压抑，供应远远不足，高端住宅偏多，城市成长潜力巨大，地价下调余地很小，房价几无可降空间。
部分城市成交萎缩源于供应不足，如重庆住宅存销比仅为1.6个月，有些城市供应不足也受限于高价地入市难。
在这些城市，最大的问题在于供应不足。
量既有限，价何能降?
调控尚不严厉的二线城市更是存在房价上涨动力。
过去，重庆房价始终低于成都，让重庆政府和市民颇为遗憾，去年以来，重庆房价已经比肩成都，但仍只有1.15万元的均价。
最近，我去重庆参加论坛，与当地人士交流，投资情绪依然盛行，买房出租的回报率虽然只有3%左右，但物业升值的期望值依然很高。
在这些城市，基本无需以价换量。
多数三四线城市的房价依然处于低位，房价上涨的动力远高于市场下行的压力。客户需求更多在于保值增值而非自住，以价换量效果难以持久。
少数三四线城市受到相对严厉的调控，投资客受到打压，本地客不缺住房，市场出现流量减少、观望渐浓、促销增多等下行信号。
一旦趋势出现，情绪就会迅速蔓延，当买房者被视为“博傻”之时，市场退潮就会加速，以价换量更会加速这些城市的市场反转。
“明者因时而变，知者随事而制”。
7月31日中央政治局会议肯定了过去行之有效的四条调控动作：因城施策、供需平衡、控制预期、规范市场。
同时，中央也并未要求增加新的调控动作，这也意味着用好现有政策，维稳楼市是可能的。
稳定楼市是地方政府的主体责任。
房价上涨的城市固然需要继续遏制房价上涨，房价不稳的城市也需要控制预期、平衡供应、规范市场。
比如，营造市场平稳发展的预期，控制房价平均水平保持平稳，适当调节土地出让节奏并使其与市场需求水平相适应，规范房企、中介的市场行为并避免引发恐慌性效应，引导媒体发声维护市场情绪健康有序。
在需求相对火爆、房价上涨承压的市场，可以增加供应、加强宣传、严控房价，引导需求延后购房;
在需求匹配供应、房价基本稳定的市场，需要冷静观察、少动多看，不搞跟风调控、一刀切，引导市场合理需求;
在需求快速萎缩、房价相对高位的市场，适当微调政策、鼓励低价入市、稳定流量，避免市场丧失信心。
政府还应当加强市场调研和政策摸底，谨慎出台政策措施，主动指导企业行为，积极引导媒体发声，有效掌控市场舆情，也可以为市场调控铺路搭桥、为社会预期稳定奠定基础。
湖北有城市取消限购，兰州放开局部限购，都是因城施策的逻辑，既没有造成市场波动，也没有影响调控大局。
《孙子兵法》云:“求其上，得其中;求其中，得其下;求其下，必败”。
如果我们能够未雨绸缪、预调微调，尊重市场、加强沟通，而非见招拆招、一味打压，我们才能真正做到控预期、防风险、稳市场。
（来源：欧阳先声）
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