严跃进：下半年的市场明显走强 或促使各地调控加码

　　国家统计局15日公布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，67个城市新建商品住宅售价环比上涨，仅厦门1个城市下跌，整体上，一二线城市总体平稳，三线城市有所上涨。

　　从全国商品房销售情况来看，今年前8个月，商品房销售面积突破10亿平方米，创下历史同期记录，库存数据则跌至51个月以来最低。专家认为，今年下半年房价上涨的动力依旧较强，或促使各地继续出台新的调控政策。

　　对于后市，有观点指出，8月楼市热度接近“触顶”，降温已然来临。而另一种声音则认为，在房源减少与高价项目入市的共同作用下，价格下跌的可能性不大。

　　67城房价上涨二线城市涨幅扩大

　　2018年8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。来源：国家统计局网站

　　8月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市达67个，北京、南京新房价格环比持平，仅厦门1个城市下跌，跌0.1%。二手房方面，厦门、上海环比微跌，北京、锦州持平，其他66个城市全部上涨。

　　“房价上涨的城市数量越来越多，说明下半年的市场明显走强，至少在价格上已经有表现。一个很重要的原因是各地在楼盘预售证管控有所松动，部分高价楼盘开始入市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端说。

　　涨幅上，严跃进称，70个大中城市新房价格指数环比增幅为1.5%，同比增幅8.0%，环比增幅在近期明显扩大，同比数据也出现变化。分城市类型来看，国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，一二线城市商品住宅售价变动总体平稳，三线城市有所上涨。

　　据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月略微扩大0.1个百分点，同比上涨0.9%，涨幅比去年同月回落4.1个百分点。二线城市同环比涨幅扩大。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;同比上涨8.6%，涨幅比去年同月扩大0.6个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.5个百分点;同比上涨8.3%，涨幅比去年同月回落1.0个百分点。

　　严跃进认为，一二三线城市的房价涨幅都有扩大迹象，即便部分城市市场交易表现一般，但是价格已经出现新变化，基本上都从底部开始反弹。

　　中原地产首席分析师张大伟称，房价上涨集中二三线热点城市，无锡、徐州、北海、西安的新房价格环比上涨超3%，14个城市涨幅在2-3%，29个城市在1-2%之间。

　　“全国楼市已经调控一年多，但目前看，市场依然处于高温周期，特别是中西部区域，库存去化后，量、价明显上升。截止2018年8月，本轮市场上涨周期已经长达39个月，继续刷新中国房地产上涨最长周期。”张大伟预计，今年9-10月份，市场仍将在高位运行。

　　商品房销售面积破记录库存降至51个月最低

　　市场温度不减，也带动销售数据向好。国家统计局14日发布的数据显示，1-8月份，全国商品房销售面积102474万平方米。张大伟称，8个月销售面积突破10亿平方米，创下了历史同期记录。

　　在增速上，前8个月商品房销售面积同比增速放缓至4%，增速比1-7月份回落0.2个百分点。严跃进称，这和市场秩序管控、部分三四线城市降温有关。

　　销售金额方面，1-8月商品房销售额89396亿元，比去年同期多出了超1万亿元。张大伟预计，2018全年的商品房销售额将会继续刷新历史记录。

　　同时，库存仍在走低。8月末，商品房待售面积53873万平方米，比7月末减少555万平方米，其中，住宅待售面积减少423万平方米。中原地产研究中心数据显示，库存数据连续超过4年出现下调，已跌至51个月最低。

　　“待售面积还在继续下降，但下降速度越来越缓慢。总体看，当前的供求关系正发生微妙变化，即从高库存向库存不足转变。”严跃进说。

　　数据显示，补库存有加快的迹象。1-8月，全国房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%，增速虽比1-7月回落0.1个百分点，但仍保持了两位数增长;房屋新开工面积133293万平方米，增长15.9%，增速比1-7月份提高1.5个百分点;房地产开发企业土地购置面积16451万平方米，同比增长15.6%，增速比1-7月份提高4.3个百分点。

　　严跃进称，开发投资数据好于预期、新开工面积继续走高，有利于今年下半年和明年上半年的补库存工作。

　　调控或继续出台专家争辩后市走向

　　严跃进说：“下半年房价上涨的动力还是比较强，这或许会促使各地继续出台调控政策。这个逻辑和2016年9月份有点类似，当时出台了‘930新政’，所以今年9月份各地的楼市交易，要适当关注房价管控的新措施。”

　　张大伟称，从当前的市场走势看，普涨局面依然存在，部分城市上涨幅度较高，预计后续调控加码的可能性加大。

　　但对于后续的市场变化，专家们有不同的解读。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，在市场惯性的影响下，8月的全国楼市依然呈现上涨态势，但热度接近“触顶”，楼市降温已然来临，“金九银十”成色不足已是市场共识。

　　“‘金九银十’期间，房价大面积上涨的趋势得到明显缓解，新房上涨趋势的减少更为明显。根据58安居客房产研究院8月购房者和经纪人信心指数，购房者信心指数为98.4，环比下降2.7%;经纪人信心指数为105.3%，环比下降6.3%;69.1%的购房者和61.3%的经纪人认为政府会继续调控抑制房价上涨。”张波说。

　　近期，已经有一些地方传出房价出现调整的报道，同时，一些房企也发布了一些降价优惠措施，恒大9月份开始对全国在售住宅楼盘推出一定幅度的优惠措施，阳光城(5.85 -3.31%,诊股)、新城控股(24.70 +0.00%,诊股)也会有相关促销动作。

　　但严跃进认为，当前部分城市的交易较为清淡，与购房政策相对严厉、入市门槛高有关。市场上的房源相对较少，部分高价项目也正在入市，导致价格下跌的可能性不大。后续的调控，也更多地是对购房交易秩序的整顿和管理。

　　张大伟表示，从全国来看，房屋按揭贷款明显收紧，且贷款利率上行，抑制了部分非理性购房行为。房贷收紧依然是趋势，房地产降杠杆政策也将平稳推进，整体看，2018年四季度楼市将依然高位平稳运行。

(来源：中新经纬）