左俊义：新房限价导致土地流拍频现 房价怎么走？

　　近期，全国各地土地流拍事件频现，一、二、三线城市轮番上演土地拍卖现场无人报价的尴尬场景。而首付分期却在一线城市重现。

　　与此同时，北京公积金新政认房又认贷、上海严查首付贷等动作表明，地方政府调控房地产的力度一点都没有放松。

　　这是不是预示着房价要降了?请看下文分析。

　　新房限价导致土地流拍

　　首先，流拍土地集中在住宅用地上，这与住宅类土地出让条件变严有关。

　　我们用“成交土地占供应土地的比例”来代表土地成交情况，发现住宅供地的成交占比已经达到历史新低，但全部土地成交情况还是要好于2015年的，这说明住宅、商业和工业等供地类型中，流拍集中在住宅供地上(参见图1)。

　　住宅供地流拍，原因在于地产严监管下，住宅土地出让条件变得苛刻。比如一般住宅供地都会附加限房价、竞自持、竞配套等附加条件。

　　以南京为例，2016年8月开始，为给土地市场降温，南京市规定“当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售”;2017年6月，南京市又规定“当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积”。目前，为了缓解开发商的资金压力，2018年7月以来，南京现房销售要求已经取消，“竞建保障房面积”也调整为“竞建自持商品住房面积”。

　　其次，土地流拍是在新房限价环境下，开发商回归利润正常化的必然现象。

　　按照平均房价和平均地价计算，自从2016年一二线城市新房限价以来，2017年地产行业毛利(毛利=1-地价/房价)就出现了明显的下降(参见图2)。

　　在新房限价不取消的环境下，随着开发商融资难和融资成本提升，开发商依靠销售回款来支撑拿地的能力在下降，土地溢价率逐步走低。因此，土地流拍案例增加是地产行业在新房限价环境下的必然现象，地价一定会针对新房价格进行相应调整，否则，面包价格不变，面粉价格没有理由持续上涨。

　　另外，由于地产行业整体库存处在历史低位，如上海、徐州、杭州、南京、武汉等城市可售数量不足6个月，开发商普遍有回补土地库存的意愿。只是目前行业销售往龙头企业集中，中小房企销售和拿地能力大幅下降，因此龙头房企可能是补库存的主力。

　　房价环比有望高位震荡

　　自5月刚需释放以来，房价环比持续走高，8月70大城市中仅有上海、厦门两个城市二手房价格环比下跌，而2017年底有15个城市二手房价环比下跌。

　　利好的一面是银行投放按揭贷款的意愿较强，房价环比有望保持高位震荡格局。

　　从按揭贷款角度看，目前银行受资本和不良率约束，给企业投放贷款的意愿较低，这种环境下，银行投放居民贷款的动力较强，目前银行每月投放的居民中长期贷款稳定在4000亿左右。

　　另外，按揭贷款利率上行幅度逐步降低，8月首套房按揭贷款利率平均为5.69%，环比7月提升2bp，相比7月提升3bp继续回落，按揭贷款利率即将见顶。再看一下样本银行角度，8月样本银行中，按揭利率提升的银行数量占比继续回落，从7月8.8%下降至8月的7.5%，说明有更多的银行按揭利率开始持平或下降。

　　从销售角度判断房价，今年4季度和明年1季度，房价环比有望保持高位震荡格局(参见图3)。从历史经验看，上一轮地产持续下行后，刚需释放发生在2012年，那一轮销售走强持续了大约一年的时间;如果以今年5月作为刚需释放的起点，那么销售走强大概率可能会支撑到明年2季度左右。

　　利空的一面是居民杠杆率已经到达极限，房地产销售回落是迟早的事情。

　　消费增速下降，必然有经济周期回落的因素在，但高房价和沉重的按揭贷款负担，也是影响消费的重要推手。比如中汽协的乘用车销量同比，7月和8月分别是-5.3%和-4.6%，贵州统计局直言高房价抑制汽车销售。

　　随着居民杠杆率提升，除了消费受到抑制，居民继续增加杠杆、购置房屋的能力也受到限制。如果使用居民住房贷款余额占居民存款的比重，来看居民部门的住房杠杆率，那么2008年金融危机以来居民住房杠杆已经翻了1.5倍左右，从2008年底的13.4%提升到2018年中的34.7%(参见图4)。

　　居民高杠杆的环境下，想要维持房地产销售的持续向好，空间已经较为有限。因此，开发商和中介就有动力通过首付分期、首付贷等形式，挖掘购房资质稍弱的群体的购房潜力。但这无异于竭泽而渔，透支了未来刚需的购房能力。

（来源：金融界）