欧阳捷：楼市正在企稳之中 欲横盘的住宅地产市场

　　4月23日的中央政治局会议指出：“要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患”。

　　股市、债市、汇市、楼市“四大市”风险隐患次第显露，印证了中央的前瞻和担心。

　　01

　　或触底的“四市”风险

　　股市再现千股跌停，股民哭已无泪。

　　股市的底在哪里?有人戏言：2025、中国制造。

　　只要有底，预期终究可以逐渐修复。

　　问题是股市仍深不见底。虽然副总理和证监会主席先后喊话，各地政府也采取了一些救企措施，但股市预期仍未完全扭转，真正见底恐非一朝一夕之事。

　　也许，我们只有等到美国出现十年一轮回的金融危机，美国被迫与世界各国共度时艰，中美对抗才能有所缓和，股市预期才能真正得到修复。

　　只有在那时，A股才能筑底，在危机结束之前，A股或能横盘。

　　也许，两三年内即见分晓。

　　如果真能横盘，股民必当感恩戴德、弹冠相庆。

　　债市风险警报暂时解除。

　　央行重新定义了流动性——“合理充裕”，定向放水释放了流动性，基本消除了大规模债务违约的风险。

　　流动性充裕带来了通货膨胀的压力，市场在资产保值的选择中彷徨纠结。

　　汇市暗流涌动，做空资金如鲨鱼群般虎视眈眈、环绕游弋。央行严防死守，汇率窄幅波动。

　　新任央行货币政策委员刘世锦先生曾经表示：“汇率重要的不是具体‘点位’，关键是汇率机制要正确。只要机制正确，不怕‘点位’不回来”。

　　换言之，破7或已不再是必守的关口，也许明年汇率不再横盘。

　　楼市呢?

　　当前，楼市出现了三个调整信号。

　　一是土地流拍增多。

　　今年1-9月土地流拍已达935宗，其中一线城市流拍13宗，二线城市流拍197宗，已超去年全年的144宗，三四线城市流拍725宗，接近去年全年的954宗。【文中所有数据均来自于中国指数研究院】。

　　我们曾在微信文中指出：“土地流拍增多，恰是土地财政无法割舍、土地市场趋于理性的写照”，【详见2018-07-29微信文《欧阳捷：土地市场流拍增多，并非市场下行信号》】。

　　流拍的实质是地价过高，房价受限(政府限价、购买力局限)，房价地价差太小，房企盈利空间不足，逐渐趋于理性、谨慎拿地所致。

　　二是房企促销增多。

　　在限购城市，有资格、有能力的客户正在减少。

　　在限价严厉和房价已高的城市，房价上涨预期不再，投资客全面退潮，高房价也挤出了购买力不足的首置客，导致现场流量下降。

　　剩下的改善客观望情绪日浓，迫使现金流紧张的房企和销售不畅的项目降价促销。

　　房企抢收有资格、有意愿、有购买力的客户，大力抢收现金流，这样既可以保障安全，避免市场下行带来的风险，也可以储备能量，见机抄底。

　　三是二手房降价增多。

　　限价令扭曲了市场，导致一二手房价倒挂，二手房价当然不应比新房更高，降价是自然不过的事，【详见2017-05-13微信文《欧阳捷：二手房比新房贵。房价扭曲何时了?》】。

　　限价令政策倒逼二手房价下降，先期获利的投资客适度让利、拿回收益，也带动二手房价下降增多。

　　三个增多虽然带来市场预期变化，但主要是严厉的调控政策抑制所致，并非市场自我调整。

　　市场过度放大了不利信号，误导了市场预期。

　　在我们看来，在调控政策逻辑之下，其实楼市正在企稳之中。

　　02

　　被误读的调控政策逻辑

　　市场预期变化的触发点来自于7月31日的中央政治局会议要求。

　　但是，大家可能忽略了中央政治局会议通稿真正的内涵。

　　会议通稿中关于经济工作的描述有909个字，其中18个稳字，“稳经济、稳就业、稳外贸、稳外资、稳投资、稳金融、稳地产、稳民生、稳预期……”，“稳定压倒一切”的迫切之情弥漫在字里行间。

　　我们经济增长的L型还未稳住，未来还会继续探底，底在哪里?

　　刘世锦先生说：近三年，中国经济增速保持在6.5%以上是可能的，达成中央提出翻两番的目标也没有问题。

　　问题是三年之后，我们的经济增速可能下探至5-6%区间，国家发改委经济研究所专家也有相同的预测。

　　所以，我们要做好共度时艰的思想准备，而且，即便是5%的增速，也许还不一定就是真正的“底”。

　　真正的“底”可能与A股“底”的逻辑相同，只有扛过了美国全面围剿的战略打击，挺过了美国金融危机的冲击，中国经济才能真正企稳横盘。

　　面对中国经济下行趋势，房地产调控政策的核心诉求是什么呢?

　　显然，房地产已不适宜继续担当中国经济的火车头，但也不能变成拽后腿的拖油瓶。

　　由此可见，房地产市场正在严密监控之中，政府预期也在调整之中，维稳首当其冲。

　　地方政府需要警惕的是，避免调控政策继续加码导致市场共振，最终出现断崖式下跌。

　　可以预见，在市场下行预期逐渐走强之时，调控政策加码已近尾声，基本不会再有严厉的政策出台，即便是补丁也会越打越少。

　　房地产税明年出台更加不合时宜，可能性已基本消失。

　　03

　　欲横盘的住宅地产市场

　　土地流拍会不会继续增多?不会了。

　　事实上，进入9月以来，一二线城市和三四线城市的土地流拍宗数都已大幅下降，9月流拍的住宅用地仅为8月高峰期186宗的一半。

　　10月1日至18日，住宅用地流拍更是只有14宗。

　　从目前的数据来看，二线城市推出土地数量尚未明显下降，但成交地价溢价率已经进入5%以内的“零增长区间”。

　　三四线城市情况大同小异，地方政府希望还能抢收一把，土地推出数量依然不减，地价预期还没有普遍下降，溢价率也近乎于“零”。

　　明年推出住宅用地数量将会减少，毕竟，今年出让的土地相较去年已经有了大幅度增长，大房企土地储备充裕，增加土地储备的意愿也在下降。

　　目前大力度降价促销仍以个案为主，主要是远郊盘、高端盘、大盘、尾盘。

　　当房价已至高位，投资客退潮，首置客无力，剩下的改善客以改善区位、产品、配套为原则，以性价比为指针。

　　除了已有不少于一套房的本地客户和乡下进城首置客户，远郊盘难有需求，即便有价格优势，也难以导入改善客。

　　在市场下行预期下，高端盘没有大幅度、一次到位的见底式降价，改善客难以动心，小幅降价于事无补。

　　大盘更需要来自于区域外导入客流，多为对市场几无所知的乡下进城客户，即便是有售价折扣，也难有持续效果。

　　尾盘就不必说了，市场好的时候，照样有尾盘甩卖，无需惊奇。

　　我们预判，大面积、大规模、大力度、全方位的降价促销很难出现。

　　原因有二：

　　从房企角度看，去年以来，大中小房企销售业绩都有增长，大幅降价动力不足，反而折损利润，影响企业未来发展和品牌效应。况且大势之下，并非单纯降价就能吸引客户。

　　虽然小幅降价促销功效不甚理想， 总是有胜于无，在市场普遍以折扣吸引客户眼球的情况下，大家随行就市，不至被客户另眼相看。

　　从地方政府角度看，项目大幅降价或将背上扰乱市场的指控。

　　古人云：“枪打出头鸟”。

　　如果降价项目引发社会不安定因素，甚至不排除受到关闭售楼处、双向限价、不予备案等处罚。

　　当然，限价之下，核心城市核心区位的住房价值逐渐凸显，一线城市中心区住宅销售依然几乎日光，反映了限价令之下的价格与价值已然分离，也给予了市场一定的信心，如此，住房价值与保值需求将促使购房者也会慢慢回归。

　　二手房价降幅还会继续增多吗?

　　或许年底之前，急于用钱还债的业主还会有一波降价潮，但春节之后，市场横盘大概率出现，二手市场预期也将有所转变。

　　同时，因为有资格的购房者减少，二手房出让意愿下降，房价降幅也将趋于收窄。

　　04

　　有托底的市场回温信号

　　楼市正在更加接近我们预判的“零增长区间”。

　　从1-9月数据来看，37个一二线城市商品住宅销售面积减少的有22个，导致看淡市场的观点日渐增多。

　　但另一方面，一二线城市合计销售2.32亿平米，同比仅下降0.1%，在严厉的政策抑制下，整体市场依然相对稳定。

　　已发布数据的67个三四线城市，商品住宅销售面积下降的城市同样居多，达到38个，增长的仅为29个。

　　不过，国家统计局数据显示，1-9月商品住房销售面积同比增长为3.3%，显示出市场增长主要还是来自于三四线城市。

　　虽然市场进入秋凉，但总体量平价稳，依然是横盘景象。

　　短期楼市还会有震荡，个股跌停，但不会千股跌停——大面积、大幅度跌价的概率很低。

　　今年市场与往年不同，由于购买资格、购买力与政策逻辑的共同作用，住房市场高位横盘的概率更高。

　　而且，地方政府相对更贴近市场，比中央部委更早感知到市场的温度变化，在市场出现下行之际，很可能顶着调控压力冒险尝试放松，因为调控由“一城一策”转向“一城多策”给了地方政府更大的自由裁量权。

　　网传广州放松限价、网签，虽然只是在南沙、花都、增城外围局部区域，但信号意义更大，虽然市场已经出现了下行信号，但房企预期、政府预期调整均还未到位，投资客刚刚离场，地价、房价还未下调。

　　一旦中央部委放行，就会变成默许和鼓励，刺激地方政府争相效仿，可能出现局部调控失控局面，如果出现明显涨价现象，不排除被叫停的可能。

　　毕竟，楼市还远未到需要救市的时候，但广州的动作给了市场一个托底的信号。

　　我们预计，降价促销结束可能提前于市场预期，回温或在三个节点：

　　最早于春节。大部分房企完成全年业绩，支付掉工程款项和工资奖金，无需继续降价促销，明年伺机而动。

　　明年两会之后，地方政府将真正启动大基建，可以带动地市、楼市有所回温。

　　最迟在明年年底。外部变化有所缓和，中国经济走势明朗，楼市博弈将见分晓，调控政策稳中有松，地价房价趋于稳定，客户信心逐渐恢复。

　　当然，指望还有过去两年的火爆情景已不现实了。

　　有朋友问我，楼市回温是指价格还是成交?

　　其实，回温不再是过去意义上的量价关系，楼市回温要看两个指标：

　　一是市场形成平和心态。我们不应再指望火爆的楼市，不应再有量升价涨的幻想。我们需要回归平常心态，回归生意本质，回归有质量的平稳发展。

　　二是土地流拍、房企降价促销、二手房降价明显减少，价格微幅调整、自然涨跌，回归市场自然法则。

　　05

　　横盘期的房企应对策略

　　横盘时间有多久?

　　从中长期上看，未来五年都将是“零增长区间”的横盘时代。

　　过去楼市是经济增长的火车头，当经济不好时，需要刺激楼市。

　　但楼市一刺激就火爆，只能调控减速，力度掌握不好，接着就是冰封，反而拖累经济，政策再次进入刺激，形成三年的调控小周期。

　　在外部变化越发恶劣之际，中国只能打好太极拳、见招拆招，这就要求我们要站稳脚跟，才能应对内外不确定性的挑战。

　　楼市只能稳定、不能添乱。

　　横盘是楼市必然的选择，这不仅是政策诉求，也是形势使然。

　　其实，横盘是仅次于牛市的次好时代。

　　这有利于房企根据资源禀赋和组织能力，合理制订战略、调配资源，实现均好性发展。

　　既是横盘，也就意味着其实是无底可抄的。

　　换言之，指望政府大幅降低地价，指望中小房企大批死亡获得收购兼并机会，指望房企和业主大幅降价、随便可淘便宜货可能都不现实了。

　　横盘时代，房企的战略战术如何延续与调整?

　　横盘时代意味着楼市长期处于“零增长区间”，我们不能再享受市场蛋糕增长的红利，大房企势必继续争夺老蛋糕，同时寻找新蛋糕。

　　继续规模增长，就意味着现金流是唯一策略。

　　房地产行业已经进入资本驱动的时代，现金为王、土地拓展、收购兼并，没有资本就没有规模。

　　继续规模增长，也意味着高周转是唯一模式。

　　轻言放弃高周转显然为时过早，我们预判，直到大多数房企退出地产江湖，大房企市场份额基本固化，大家才会放慢节奏，而这也许还有10年左右时间。

　　继续规模增长，更意味着三四线是唯一增量。

　　过去我们说过，固守在无量无价的一二线城市显然无法获得业绩增长，动辄几十亿的投资，销售门槛越来越高，资金回收周期越拉越长。

　　虽然三四线城市不再是去库存的政策市，未来进入城市要精挑细选，但三四线城市面广量大，机会显然更多，而且也越发考验土地拓展的内功。

　　继续规模增长，拿好地是唯一逻辑。

　　何谓好地?符合高周转、现金流、房价地价差标准，三四线、小地块、低地价、低总价，可以快进快出，提高拿地预期利润率，本质上也是避免拿地的误判，掉入慢周转的陷阱。

　　继续规模增长，控节奏是唯一要领。

　　房企需要控开工以节省工程前期投入，控拿地以优选好项目，控投资以降低资金沉淀。只有控住节奏，才能沉下心来寻找更好的项目机会。

　　与此同时，房企应当卸下两个包袱、轻装上阵。

　　一是大盘模式已然失效。大规模土储或许不再是资本增值，反而可能成为尾大不掉的累赘，减缓去化速度，降低资金效率。

　　二是高端产品面临滞销。虽然价值凸显，但在限价令之下，产品难以溢价，资金沉淀、成本高昂、难以快速去化。

　　未来，在多元化之路上，房企还有更多的课题要做，在资本驱动地产时代，市场机会点究竟在哪里?

（来源：欧阳先声）