江瀚：房企缺钱荒加剧 融资难还钱更难 如何活下去

　　最近一段时间，房地产市场似乎已经变得日益不好过了，万科喊出了“活下去”的口号，中原提出了“排队等死”的判断，整个房地产市场似乎都已经寒冬来临，与此同时，数据爆出房地产企业的融资利率已经升到了2017年以来的高位，还钱压力不断增加的房地产企业到底该怎么活下去?

　　一、 房地产企业的融资难

　　2018年房企的融资环境持续收紧，多项政策出台防范房地产行业的债务风险，不仅是在境内多家房企的公司债因限制的增多而被迫中止，房企在境外发债也开始受到限制，2018年6月27日发改委强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”。

　　据不完全统计，2018年1-9月典型85家房企融资总额8287亿元，同比减少11%，主要是恒大去年同期引入战略投资者融资额较大，加之发行了大量境外债券以替换原有旧债券。若是剔除恒大的影响，则房企融资总额8136亿元，同比减少3%。在大环境收紧的影响下，多数房企融资受限，使得融资减少，43%的房企融资额同比有所减少，比上半年有所减少的企业进一步扩大。

　　从单月表现情况来看，2018年春节以来房企的各月平均融资成本，除6月外，基本都较上年同期有所增加，2017年6月恒大和佳兆业集中发行成本相对较高的“老换新”境外优先票据拉高了基数。7月整体融资成本受结构性影响下滑至5.76%，9月再次反弹至6.91%，达到去年下半年以来的最高值，房企融资成本的增加预计将进一步限制融资规模的增长。

　　从单企业可比较数据来看，前9月83%的企业债券发行成本较2017年全年有所增加。在2018年中报季的时候，多家房企表示融资成本到2018年底的时候还将会有所上升。

　　通过这些数据，我们再结合今年6月份，媒体曝出的商业银行已经不再向中小型房地产企业提供贷款，房地产企业融资已经或多或少出现了问题，我们可以发现，2016年房地产市场最红火的时期，内地发债平均成本在4%-5%的水平，部分企业可低至4%以下。而到了房地产调控不断升级的2017年，房地产企业融资成本普遍提升至5%以上，中小房企则提升至7%-9%。即使是海外融资的房地产企业其融资成本也因为美联储不断加息而快速扩大着。

　　可以说，房地产企业的融资难困局已经形成了。

　　二、 融资难加剧房地产企业怎么活下去?

　　面对着房地产企业的融资难难题，让我们不禁想起吴晓波在《激荡十年，水大鱼大》一书中说描述的2008年中国房地产企业的融资难题，2008年面对着席卷全世界的金融危机，当时房地产企业面对的难题正如当下，在吴晓波的论述中，当时房地产企业的重要代表恒大集团面临着巨大的投融资难题，甚至谋求香港上市，连公告都发了，但在最后时刻功亏一篑，原因是“国际本市场现时波动不定及市场情况不明朗”。在这段时间内，至少有四家国内房地产公司上市申请遭到了联交所拒绝。

　　为了输血自救，许家印像疯了一样在香港和深圳到处找人借钱，但吃到的都是闭门羹。9月，恒大在全国11个城市推出13个项目，开盘即打85折，试图迅速回笼资金。有媒体称当时的恒大，负债率已经高达97%了。

　　在投资学上有一句经典的名言：历史终将重演，只是换了不同的马甲。当我们再次碰到这样的历史的时候，我们就会发现，当下和过去虽然非常相像，但是绝没到最坏的时候，现阶段，房地产市场已经呈现出明显的二八分化的趋势，房地产活下去似乎也逐渐有了方向：

　　一是二八分化下大鱼吃小鱼即将开始。当房地产市场发展到这样的时刻，房地产企业比拼的就是家底了，而且资本市场有个明显特征这就是只会锦上添花一定不会雪中送炭，所以现阶段对于小型房企来说可谓是冬天，但是对于大型房企却不一定。TOP10房企融资额为1655亿元，同比减少27%，若是剔除中国恒大的影响，其余TOP10房企的融资额同比增长14.4%，在融资收紧的情况还是有充足的融资实力，并且商业银行也都主动将资金贷给大型房企，所以这个时候只要房地产企业不激进，那么保证足够维持运营的资金还是不难的。而中小型房企则必然会面对更加严重的市场压力，最终留给他们的路，要不被市场所淘汰清盘退出，要不被大企业吞并，房地产市场未来一定会是大企业的天下。

　　二是中型房企突击上市。面对着融资难的难题，中型房地产企业所采用的措施则是突击上市，放弃了上市难度较大的国内A股市场，通过港股市场等海外市场突击上市，从而获得生存必须的资金，再加上上市之后企业市场估值比较容易确定，股票也可以通过质押的方式进行融资，所以我们看到，10月11日美的置业于港交所上市，仅最近一个月内，就有河南的恒达集团、南京的银城国际、杭州的德信中国在香港联交所披露招股书，预计年内将会有8家房地产企业香港上市。

　　三是楼盘选择打折销售。当然，除了兼并、上市之外，很多房地产公司也开始了打折促销的浪潮，恒大在各地楼盘纷纷打出了89折销售抢跑的信号，碧桂园在多地选择了降价，万科在厦门也是选择了简化住宅装修促销出售的玩法，既然房地产顶尖企业都开始全面降价销售了，降价也就成为了房地产市场的大选择。与其在干耗房价，不如选择降价销售来赶快回笼资金，只是这条资金回笼道路恐怕并不平坦，在“房住不炒”大政策的影响之下，各家商业银行对于房贷的放款速度也在不断下降，那么房地产企业即使降价也不一定在短时间内能回笼资金。

　　根据 Wind 资讯统计结果显示，房企债券明后年将迎来兑付高峰，2018年地产债到期规模将在1280亿元左右，而现在在巨额债务的压力之下，谁会是第一家被债务压倒的房企，也许市场也都在等着。但是无论是谁，房地产市场发展的逻辑已经改变，只有学会“赚慢钱”、学会确保资金链稳定的房企才有可能最终活下去。

（来源：江瀚视野观察）