姜兆华：现房销售或是压垮房地产最后一根稻草！

　　9月21日，广东省房地产协会向副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。通知称，广东省住房城乡建设厅已拟定有关材料，建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。消息一经披露，即刻引发房地产行业的强烈震动。住房城乡建设部连夜辟谣澄清。

　　此事刚刚平息，全国首例商品房现房销售试点项目——龙华“金茂府”，近日又在深圳登场亮相。现房销售的传说终于变成现实。现房销售对房地产究竟会有哪些影响?房价会因此下降吗?

　　一、商品房预售成房地产“发动机”

　　商品房预售本质是房地产开发的项目众筹。中国房地产行业30多年的快速发展，很大程度得益于商品房预售制度。房地产开发企业之所以热衷于商品预销售，不外乎以下三点：

　　(一)提前锁定客户。根据商品房预售制度，房地产开发商在取得土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证四证后，即可向银行申请项目贷款;待工程项目主体完工，获得商品房预售证后便可对外预售。通过商品房预售，房地产开发商以先期价格优势，提前锁定客户购买商品住宅。

　　(二)加速资金回笼。对房地产开发商而言，商品房预售最大优点在于：在项目施工阶段，就可对外预售预收商品房定金或者首付款;项目主体建设完工或封顶后，又以住房按揭贷款的方式从银行收回销售房款。成都、杭州等全国多地甚至出现万人排队抢房的火爆景象，往往房地产开发商房子还未交付，销售房款项就已提前收回。

　　(三)缩短项目周期。在商品房预售制度下，房地产开发商以项目贷款、住房按揭贷款等多种方式融资，迅速回收销售房款，大大降低住房建设成本，缩短项目建设周期和商品房销售周期;逐渐形成“边拿地、边融资、边建设、边销售”的独特运营模式。

　　在商品房预售的催生下，房地产开发商犹如加足马力的发动机，一飞冲天，房地产高杠杆效应得到淋漓尽致的发挥。

　　二、是维权还是调控房价

　　现房销售和期房预售可以说各有利弊。一般来说，现房销售的房屋质量、产品价格、设计风格等比较透明，房产交易争议相对少些。而期房预售则存在诸多不确定性，比如工程烂尾、违规销售、房屋质量、面积调整、容积率变更、延期交付等问题，都可能引发房产交易纠纷。

　　前不久，厦门万科项目因价格下调，引发老业主退房风波，一定程度暴露出商品房预售的弊端。深圳现房销售试点是出于维护消费者权益还是抑制房价过快增长呢?从分析看，有维护消费者权益的成分，但抑制房价过快增长或是主因。多年来，深圳房价一直领涨全国，采取何种方式抑制房价过快增长，深圳特区一直在努力尝试。

　　三、压垮房地产的最后一根稻草

　　在限购、限贷、限价等各种调控手段都无法撼动房价的情况下，房地产销售又回到“起点”——现房销售的老路上来。在房地产调控高压不减，金融乱象整治加码的背景下，房地产开发商的融资渠道正被一个个“堵死”。房地产遭遇前所未有的行业融资危机。现房销售模式的推出，更是“掐住”了房地产融资的“咽喉”，房地产开发企业或将陷入进退两难的窘境。

　　众所周知，房地产是一个资金高度密集的行业，融资需求巨大。在房地产行业里，纯粹靠自有资金发展起来的开发商不能说没有，即使有也是极其少数。期房预售模式一旦退出历史舞台，房地产或将面临新一轮“洗牌”，一大批中小房地产开发企业会因此淘汰退出。勉强活下来的开发商，拿地建设项目的动力会逐渐减弱，住房供给也会相应减少。物以稀为贵，在1亿非户籍人口落户大中城市的背景下，住房供给一旦出现“断档”，房价还会保持理性吗?

　　深圳现房销售模式未必具有代表性。可这一模式一旦为全国各地效仿推广，现房销售或将成为压垮房地产的最后一根稻草。诚如所言，房价不但不会降，反而可能会出现阶段性或局部性反弹。

（来源：金融界）