林采宜：海外房价降温有哪些原因？

　　核心观点：

　　2018年以来，海外主要城市的房价出现明显的降温趋势。其中，纽约、悉尼、墨尔本、温哥华的房价涨幅不断收窄，伦敦及多伦多房价则已进入下跌区间。

　　随着全球低利率环境的终结，各种货币、信贷政策的收紧以及房屋税收政策的出台，是导致房价降温的直接原因。

　　美国纽约的房价降温主要受制于美联储加息释放的紧缩信号，但从住房供求和居民负债率来看，房屋空置率与房地产杠杆率均处于历史较低水平，中长期仍然有上涨的空间。

　　伦敦、悉尼、墨尔本、多伦多、温哥华这五大城市不仅受到信贷政策的影响，更重要的是受到各类限制海外买家投资性需求的税收政策的影响。未来2年，货币信贷政策的持续紧缩，以及对各类投资者(包括海外买家在内)的限制性进入，将对这些以投资性房产为主的城市房价形成持续的抑制。

　　一、美国纽约

　　2018年以来，全美20个大中城市房价增速有所放缓，其中纽约房价同比跌幅最大，3月以来涨幅连续5个月收窄，自5.88%降至3.42%。曼哈顿区、皇后区、布鲁克林区房市均呈现不同程度的降温，其中以曼哈顿地区的房价跌幅最深。在2017年三季度房价中位数达到历史高位118.90万美元后，今年前三个季度曼哈顿区销售价格中位数相较去年同期连续下跌1.6%、7.3%及4.5%，至目前的111.70万美元。其前三个季度房屋销售数量较去年同期也分别减少31.3%、17.3%、11.30%。曼哈顿区房市整体呈现出量价齐跌(二季度房屋库存上升至历史高位，但三季度市场表现较二季度略有缓和)。

1、美联储持续加息提高抵押贷款成本

　　美联储自2015年12月开启加息周期以来，目前联邦基金目标利率已经连续8次上调至2%-2.25%。低利率时代的结束也意味着房地产抵押借贷成本的上升，美国房市逐步降温，其成屋销售数量同比自2016年底开始出现下滑，自今年3月以来跌入负增长区间。

　　2、美国房屋空置率处于历史低位，供需市场处于紧平衡

　　经历2008年-2012年的去库存周期后，美国成屋库存目前处在历史的较低水平，2018年9月成屋库存为188万套，低于去年同期水平。同时从新建私人住宅来看，美国私人住宅投资自2013年6月之后已经步入下行周期，随着美联储加息导致的资金成本上升以及人力成本的上涨，新屋建造的规模未来大概率将逐步下滑。

　　截至2018年6月，美国出租空置率和房屋空置率分别为6.8%及1.5%，处于历史低位，同时，美国住房自有率增至64.3%，显示出美国居民的购房能力有所增强。

　　3、美国房地产杠杆率处于低水平，投资风险可控

　　从居民的房地产杠杆率来看，自2009年3月至2018年6月，住房抵押贷款/GDP比例从73.75%降至50%，住房抵押贷款增速低于3%，房地产领域未出现高杠杆的现象。

　　综上因素可以推断，纽约曼哈顿房价下行主要是因为2017年上涨太快导致市场有回调需求，以及高房价区域对利率变化比较敏感造成的，从住房供求和居民负债率来看，中长期仍然有上涨的空间。

　　二、英国伦敦房市量价齐跌的原因

　　自2014年以来，英国房市整体开始走弱，房价同比涨幅从2014年6月底11.6%降至2018年6月底2.1%。其中，伦敦房市降温现象更为明显，自2017年9月以来房价持续下降(同期其他地区的房价基本维持2%-3%的增长)。

　　1、英国房屋新税制叠加央行持续加息，抑制投资性需求

　　海外投资者的进入是推升英国房地产市场上涨的重要因素。2016年，伦敦的房产市场中约有一半以上的购买需求来自海外投资者，其中又有一半以上的房产是以二套房及投资为主。他们主要是来自香港、新加坡、马拉西亚及中国等国家的海外买家，所购置的房屋大多中心地段的豪宅，以及适合伦敦本地首次购房者的新房。

　　为了抑制海外投买家进入伦敦房市。从2016年开始，英国政府陆续出台相关住房政策：一方面通过首套房优惠政策鼓励本地人购房，另一方面对购买二套房及购房出租投资者征税，并且降低抵押贷款利息税费的减免额度，抑制以投资为目的的房产购置。除此之外，英国宽松货币环境也逐渐收紧，自2017年11月开始，英国央行两次加息，将基准利率从0.25%至0.75%，抵押贷款利率也因此相应上升。这些措施一定程度上抑制了海外买家购置伦敦豪宅的需求。

　　2、 脱欧导致的移民数量减少以及投资环境不确定在一定程度上削弱了房产需求

　　英国脱欧之后，新的移民法案在逐渐抬高移民门槛，来自欧盟的净移民数量自 2016年6月的18.9万人下降至2018年3月的8.7万人，整个英国的净移民数量也相应自33.6万人减少至27.1万人。移民减少导致英国的人口增长速度相应放缓，同时，脱欧之后，海外投资者对英国投资环境的不确定性预期提高，英国对外国资本的吸引力下降，2017年，外国对本国直接净投资额一年内缩减了66%，为2011年以来的最低水平。海外资本流入的减少导致房地产开发的投资相应缩减。

　　3、伦敦房价已严重偏离其收入水平

　　2013年以来，随着房价的不断上涨，英国的房价收入比持续上升。截至2017年底，房价收入比为7.77，超过危机前的7.16。而伦敦的房价收入比高达13.24，为全国最高，房价水平大幅偏离居民的收入使得下调压力增大。

　　总体上看，英国政府的住房新政，货币政策的收紧以及脱欧之后移民、投资双双减少是导致伦敦房价降温的主要因素。

　　三、悉尼、墨尔本两大城市带动澳大利亚房价整体降温的原因

　　自2017年2季度开始，澳大利亚房房地产市场整体降温，至 2018年2季度，房价同比下跌0.61%，其中占据澳洲住房市场总价值60%的悉尼和墨尔本两大城市房价降温幅度最大，悉尼同比分别下跌3.9%，墨尔本的房价涨幅跌至2.3%。

　　1、信贷政策的收紧直接抑制本国及海外投资者的购房需求

　　海外需求是澳大利亚住宅投资的重要推动因素。但自2017年起，澳洲四大银行相继停止向外国人、甚至海外收入为主的澳洲居民提供住房贷款。2016/17年度外国人住宅审批金额从720亿美元降至250亿美元，下降了三分之二。海外住宅投资的下滑直接影响了海外投资者集中的墨尔本和悉尼的购房市场(2016/17年度以悉尼为首府的新南威尔士州及以墨尔本为首府的维多利亚州的住宅审批金额分别占比约26%、44%。贷款融资限制以外，逐渐增加的外国买家税也在一定程度上抑制了海外投资者对澳大利亚的住宅需求。

　　2017年3月，澳大利亚要求银行将纯利息贷款占新增住房抵押贷款的比重从40%降至30%，并将投资性房贷控制在10%以下。与此同时，各银行抵押贷款的利率也相继调升，2018年9月份，澳大利亚四大银行中的三家银行均上调其浮动抵押贷款利率15个基点。信贷政策收紧和利率上行都促使房屋贷款规模下降，2018年7月份，房屋贷款许可规模同比下降6.2%，其中购买新住宅贷款许可数和剔除再融资的成屋贷款许可数分别较去年下降15.4%、9.6%。

　　2、澳大利亚房屋供给水平充足

　　从澳大利亚私人住宅供给来看，自2010年之后，营建许可及住宅开工数开始回升，今年以来其营建许可及开工数虽相对前期高点略有下滑，但从历史平均水平来看，仍位于较高水平。

　　3、房价收入比和家庭债务水平均位于历史高位

　　2018年3月，澳大利亚的房价收入比为5.13，家庭债务收入比为1.896，均处于历史高位。由于澳大利亚大约70%的家庭债务与住房抵押贷款有关，若银行贷款利率上调，家庭债务负担的压力则相应增强。

　　总体而言，信贷政策、税收政策在不同程度上抑制了海外投资者对澳大利亚住宅市场的需求，而房价收入比和家庭债务率的上升限制了本地居民的购房能力，在供给宽松的情况下，澳大利亚，尤其是墨尔本、悉尼的房地产价格将面临趋势性下行。

　　四、加拿大多伦多和温哥华房价接连降温的原因

　　自2017年6月以来，加拿大11个大都市的综合房价指数涨幅由14.16%回落至2018年9月的2.14%。其中，多伦多和温哥华降温幅度尤甚，2018年5月之后多伦多房价已经进入下跌区间。从房产销售来看，2018年初以来成屋销售价格和销售数量都呈直线式下滑。

　　1、房屋税收及信贷政策抑制购房需求

　　为了抑制投资性需求，自2016年以来，加拿大陆续出台各项房屋政策，涉及海外买家房产税、空屋税、投机税、土地转让税等方面。尤其是2018年初实施的住房贷款审批机制，由于提高了压力测试的标准和范围扩大，限制了购房者的贷款金额和购买能力。与此同时，随着货币政策的收紧，5年期平均按揭利率自2017年6月的4.64%升至当前的5.34%，导致住房信贷增速放缓。今年8月住房抵押贷款增速已降至3.6%，为2002年以来的最低水平。

　　2、加息导致居民房贷负担加重，负债能力持续恶化

　　住房贷款利率的抬升明显提高了高房价地区的居民住房负担。从房屋成本与家庭收入的角度来看，加拿大的住房负担能力目前已达到28年来的最低水平。其中，多伦多、温哥华额房屋负担能力最弱。根据2018年9月的数据，在多伦多和温哥华的普通家庭需要分别花费75.9%和88.4%的收入来支付拥有房屋的费用，远高于加拿大的平均值(53.9%)。

　　未来上述城市的房价走势：

　　纽约：美国货币政策的收紧在一定程度上抑制了房价的上行速度，但从其住房供求和居民负债率来看，中长期房价仍然有一定的上涨空间。

　　伦敦：目前房价已严重偏离其收入水平，不断收紧的货币及住房政策、退欧带来国内环境的不确定性都在限制房地产需求，未来房价下调压力较大。

　　悉尼、墨尔本：在房屋供给宽松的情况下，信贷和税收政策的收紧叠加不断上升的房价收入比和家庭债务率，将导致房地产价格面临趋势性下行。

　　温哥华、多伦多：在房屋负担水平持续恶化的背景下，房价的上涨已经超出其基本面，未来持续的加息活动将为房市带来压力。

（来源：林采宜 刘星辰 /文）