齐俊杰：香港楼市的冰川正在融化

　　半年之前，我们就说过，全球楼市最危险的地方，就是我国的香港，之所以这么说，是因为香港楼市有跟内地一样逆天的住房收入比。但他还必须跟随美国加息，之所以之前还那么强，就是预期在顶着，而现在这股劲终于开始泄了。

　　根据香港房地产信息网站数据显示，截至10月26日，今年以来香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。这些违约主要发生于上车盘当中，也就是我们所说的老破小，属于最便宜的房子。一般房屋总价低于800万港元。

　　这种违约是认购的房子，到时候不要了，比如不久前，新界大铺一处楼盘，一间价值725万港币的房产被买家突然取消认购。而这样做的代价就是，买家将损失5%的定金。相当31.6万元人民币。这在香港也差不多是半年到一年的收入了，大家宁可钱不要了，也不继续投入，可见，房价已经跌过了5%的幅度。而且让人看不到希望。中秋节之后，香港新界就出现了很多上车盘降价的情况，而且目前降价幅度已经超过了10%，降幅最大的地方，相比于7月最高价已经低了20%。香港卖房论的是平尺，差不多10平尺是我们说的1平米，所以香港房价近2万一平尺，也就是20万港元一平米，差不多17万人民币，在我们眼中，香港房价依然是天价。

　　前几天还有一个统计，瑞银集团发布了全球房价泡沫指数，香港排名第一，瑞银的研究表明，香港房价泡沫聚集速度快于其他城市。如果以房价收入比为指标，2008 年在香港市区买一套60 平方米的房子要攒12 年薪水，今年已经涨到22 年。但去掉房子面积和购买地点的限制，全港房价收入比达到46 倍。也就是香港市民平均46年的收入，不吃不喝才能买套房。有人说为什么没有我们内地的城市，因为按照瑞银的算法，以5倍房价收入比为基数(即五年家庭年收入可以买一套房)，房价超过5年收入基数的有泡沫，每增加一年房价泡沫指数增加0.2，即10年房价收入比，泡沫指数为1,15年为2,20年为3，而超过20年就不予以评估了。如果按这个标准，北上深房价收入比都已经远超过了20年，因此，就不在评估之列了。不过国内的研究机构，也做了一个统计，我们还是很保守的，结果显示，从房价收入比来对比，我们的泡沫程度还真不次于香港。

　　在知识星球齐俊杰的粉丝群里，老齐说过很多次了，香港楼市的考验是最大的，首先，他是全球房价绝对值和相对值都是最高的地方。他们收入是很高，但买房负担更高，在香港买房的钱，已经可以在美国纽约洛杉矶或者旧金山买更好的房子了。其次，香港经济明显失速，已经找不到来时的路了，这么多年香港还是在指望金融地产两大行业，他原来兴家之本，制造业已经因为高成本完全丧失优势，而贸易自由港，也已经随着内地一众城市的对外开放，而被抢生意。目前金融还能撑着，主要是国内的资本项目还不开放，但未来这种优势会逐渐的丧失。第三，香港在跟随美国加息，已经加了好几次了，目前香港按揭贷款利率最优惠的也达到了5.125%，加息是摧毁资产泡沫最有力的武器，所以房价已经压力山大。第四，内地楼市热潮褪去，外汇方面的管制也越来越紧，所以内地去香港买房的买家正在减少。香港楼市最大的资金来源正在消失。第五，香港最近还要征收空置税，这让囤房的炒家和开发商加紧出货。

　　总之，香港楼市目前是全球楼市最危险的地方，最重要的还有一点，那就是他们有楼市崩盘的传统，每20年就会发生一次楼灾，香港上一次楼市惨痛的教训还是在1998年的亚洲金融风暴之中，这场楼灾一直持续到了2003年，如今已经是15年，那么这次会不会在劫难逃呢，我们还是拭目以待。

　　最后说说影响，香港楼市是内地的标杆，特别是深圳会看着香港，如果香港楼市下来，那么深圳的楼市也会遭遇到极大的信心挫折，榜样的力量是无穷的，没有了香港，深圳也就失去了涨价的方向。所以香港楼市下跌，很可能率先带动深圳，进而带动北京上海广州等一线城市房价进入降价快行道。从这个角度看，明年起码一线城市的房价并不乐观。买房自住的刚需，没有办法，如果不早买，贷款可能会逐渐收紧，而投资客最好小心了，趋势已经发生了逆转。注意我们说的都是住宅，不要再问我商铺和公寓，商铺和公寓的还不如住宅，他们已经基本没有流动性了。也就是说你买来容易，脱手难。

（来源：齐俊杰看财经）