易宪容：国内居民住房空置率达22%的意义

　　西南财经大学甘犁教授最近的一项研究表明，2017年对全国363个县调查表明，目前国内城市住房的空置大约在5000万套左右，城市住房空置率在22%左右，与他2013年调控情况相关不大。2013年全国城市的住房空置有4900万套左右，住房空置率在22.4%。尽管这些空置的住房中有些是度假房，有些则是业主外出工作，但投资性住房是住房空置率高的关键因素。

　　在这组数据中，其中有几个重要含义。甘教授的这个调查对象重点是四线城市，或主要是县城，而非热点城市。对国内热点城市的来说，住房空置会有，但估计不会这样高的空置率。目前中国有2856个县级行政区，有41000个乡级行政区。这些县乡行政区，在县城及乡镇所在地，其所建造的住房基本上都是可以在市场自由交易的商品房。在县城，其居民的住房居住问题在上个世纪90年代就采取集资建房的方式得以解决。后来随着城市化的进程，县城也不断地扩张，但速度一直很慢。再加上住房价格水平很低，县城居民很少通过银行杠杆购买住房的。但是，随着这两三年城市化进展加速，县级城市的住房价格也快速上涨，由于房价快速上涨，投资住房收益可观，这不仅激励了县城年青居民通过银行信贷杠杆购买投资性住房，也激励不少年青的农村居民也进入这个住房投资市场。所以，县城城区的住房空置达22%并非什么怪事，已经是很正常了。

　　我最近到了东北一些三四线城市，这些城市的住房基本上可以达到城市居民人手一套，或一个三口之家三套，而不是每个家庭一套。正因为大量的住房持有在居民手上，这些城市的住房要想租赁出去并非易事，而且租金很低。所以，这些城市的住房空置会远高22%。也就是说，在一些经济比较落后，人口净流出的县城或城市，这些城市的住房的空置率可能会更高。而国内住房空置率的上升，很大程度上与居民的债务全面上升有关。

　　国际清算银行(BIS)统计指出，中国2017年负债率达255.7%，政府部门占47%、非金融企业占160.3%，家庭占48%。对照2007年，10年来，中国的总负债率共上升110.8个百分点。还有，对于国内居民来说，与GDP相比其负债率是48%，但是如果与居民可支配收入比较，中国2017年的家庭负债率已达107.2%，2008年却只有40%左右。此外，中国家庭储蓄成长率已经从2010年的16%，下降到2017年7.7%的历史低点。但从2008年到2016年，中国政府土地价格也上涨了近4倍。从这些数据可以看到，为了避免政府破产，地方政府正在将债务转移到土地及房地产上涨上。

　　最近原人民银行行长周小川表示，至2018年8月为止，中国全国金融机构个人消费贷款已达35.64万亿元，短期消费贷款规模超过了8万亿元，为2014年末的2倍多。这种现象表明，过度使用金融杠杆已经成了国内居民一种普遍现象。而国内居民的金融杠杆率全面上升，不仅表明国内居民的金融意识出来重大的转变，也意味国内居民的债务负担全面上升。而这种债务负担或居民杠杆率全面上升，多以会表现为居民住房持有率增加，表明国内房价水平一直在上涨，表明于居民以投资目的购买住房越来越普遍。

　　也就是说，县城居住住房空置率达到22%的水平也是正常，实际上的情况可能比这还要严重。对于一二线城市这种情况会少一点。不过，应该看到，县城居民住房空置率的上升，主要是地方政府通过土地价格上涨及房价上涨来推动，通过居民的金融杠杆率快速上涨来实现的。这样地方政府可轻易地把其手中的债务转移到了居民手上。

　　如果房价还在上涨，这种22%的住房空置率也不是太多的问题，因为居民手上持有的住房市值会越来越高，居民更愿意持有这些住房。如果住房的价格不再上涨，甚至于下跌，那么这些县城承担风险较弱的居民有可能抛出手中的住房，从而导致房价进入下跌循环，从而挤破房地产泡沫引发房地产市场危机。

　　当然，当前中国房地产市场是非市场经济体系，金融风险也是国家信用问题，政府可以透过各种行政性的政策来干预避开这些金融风险，但这只能亮让国内房地产市场及金融市场的问题越来越大。目前国内房地产市场乱象丛生的根源也就在这里。对此，政府得认真考虑这个事实，并采取相应的政策，否则问题暴露之后再来处理，可能为时已晚。

（来源：金融界）