易宪容：房地产市场拐点根本没出现 舆论操控没用

　　如何来判断当前国内的房地产市场形势，无论是国际投资大行，还是国内投资者、居民、媒体等，都被看作是十分焦点的问题。根据野村证券的分析，中国的房地产市场已经出现拐点，明年上半年市场情况更将明显转差，所以，中国政府可能在明年春天或之后放松多项在大城市实行的房地产控制措施。国内也有媒体认为，中国房地产市场严冬来临，中国房地产市场的行政性调控政策很快就会放松。所以，这几天总是有人打电话给我，问明年中国许多城市的房地产调控政策是不是会放松?如果放松，要不要再购买住房?等等问题。

　　对于中国房地产市场已经出现拐点或严冬到来，他们给出的理由是，一是当前国内房地产市场的紧缩周期与此前的周期不同，既把城市之间的差距拉大，也造成了行政性的调控政策与市场严重对立。二是不少城市的住房销售面积急剧下降，有些城市甚至出现了住房销售面积下降40%以上情况，以及国内房地产市场企业融资需求大增，特别是大的房地产企业都在采取不同的方式增加融资。以这些理由来说国内房地产市场出现拐点，既没有经济学上的逻辑，更没有市场上的逻辑。

　　首先，就中国的房地产市场来看，从而就没有过所谓的紧缩周期性，用一般市场的规律来套中国的事情，只能是文不对题。因为，2003年以来中国的房地产市场从来就是政策市，市场完全取决于政府的房地产政策如何变动，市场的供求规律从来就没有在国内房地产市场产生多少作用。从2003年起到目前为止，国内绝大多数城市的房地产市场，其价格只是持续上涨，房价上涨持续了16年，很少有国内城市，即使是小县城出现过房地产市场价格的周期性调整。既然国内的房地产市场从来没有出现周期性变化过，那么国内房地产市场如何有周期性紧缩呢?即使是2016年以来国内许多城市一直在出台各种各样的行政性的房地产调控政策，但是这种房地产市场的调控只能是越是调控，其房地产市场住房销售面积及住房销售金额越是快速增长，越是在创历史记录，房地产市场越来繁荣。比如，2017年中国的商品房销售面积达到16.9亿平方米，比2015年的12.8平方米增长了32%;2017年中国的商品房销售金额达13.37万亿元，比2015年8.7万亿元增长了53%。即使到2018年1-10月份住房销售金额增长仍然达到15%，中西部地区的增长更是在20%以上。今年1-10月份占住房销售金额近一半的地区其增长速度在20%以上，国内房地产市场哪里会出现房地产市场的紧缩周期。

　　还有，从国内房地产龙头企业销售情况来看，11月1日中国指数研究院公布的数据可以看到，目前国内大多数地方的房地产市场都处于绝对稳定的繁荣之中。该公告指出，2018年1-10月，TOP100房企销售额稳步增长，其中前10房地产企业的销售总额达33557亿元，销售额占比达41.5%。从销售情况来看，2018年前10月销售破千亿房地产企业增至24家，碧桂园突破6000亿大关。分阵营来看，销售额超千亿的房地产企业有24家，其中碧桂园、恒大与万科3家房地产企业销售额均值为5325.9亿元，同比增长率均值为18.9%，碧桂园突破六千亿大关至6124.3亿元;1000-4000亿的房地产企业共21家，销售额均值为1617.2亿元，同比增长率均值为62.8%。500-1000亿的房地产企业有21家，销售额均值为670.4亿元;100-500亿的房地产企业销售额均值为306.6亿元;TOP100门槛升至207.2亿元。

　　从这些数据可以看到，目前国内房地产市场住房销售在连续三年创历史记录的基础上还在快速增长，或中国住房市场快速增长的步伐并没有因为房地产调控政策出台出现周期性调整，反之越是调控，这些企业的销售金额增长速度越在快速。比如TOP前三的房地产企业不仅住房销售金额平均上了5000亿元以上(1998年国内全年的住房总销售额也只是1万亿多点)，而且其增长幅度达到18.9%;至于第二梯队的1000-4000亿的21家房地产企业，销售额均值为1617.2亿元，同比增长率均值为62.8%。这些房地产企业的增长速度如此疯狂，只能说明国内房地产市场稳定繁荣比我们想象的要好。根据这些数据，2018年1-10月，TOP前50的房地产企业销售总额达占全国销售金额比重达80%以上。占全国销售总额达80%以上的房地产企业业绩都快速增长，中国房地产市场如何出现了周期性调整呢?

　　其次，国内房地产市场是否出现周期性调整或拐点，最为重要的指标就得看国内房地产市场价格上涨预期是不是出现了调整，全国各城市的房价是不是出现下跌?或全国房价上涨预期全面逆转，这才是国内房地产市场出现拐点的重要标志。就目前的情况来看，这种情况不仅没有出现，反之，全国绝大多数城市的房价不仅没有下跌，反之还在上涨。我们先看官方数据。国家统计局的数据表明一线城市的房价在调整，比如从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。也就是说，一线城市的二手房价格有些微的波动。但这种房价些微波动是房价出现周期性调整，或出现房价上涨预逆转吗?根本就不是。因为，不仅一线城市的新房价格没有下跌，而且一线城市的二手房价格并不是什么下跌，而是些微波动。如果以2015年为基数，到2018年10月份，北京、上海、广州、深圳的二手房价格到目前同比分别上涨了46%、38%、51%、51%。根据这种房价些微波动，要让国内一线城市房价回归到2015年底的水平，肯定是猴年马月的事情，用得着这样担心吗?比如，最近香港的房价下跌，有不少住房10月份就跌去15-20%。上一个星期房价指数就下跌了1.28%。这才是房价下跌。调整零点2算什么下跌呢?

　　那么，根据国家统计局的数据，10月份国内整体房价或绝大多数城市房价还是在上涨。这些数据表明，70个大中城市的房价基本上是上涨的。二线、三线城市的房价都是如此。估计四线城市房价更是会在上涨。因为，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%。当国内绝大多数城市的房价都上涨时，说国内房价在下跌，国人肯定会不知所云。可以说，就目前国内的房地产市场来说，尽管有个别城市的住房销售会出现急剧下降，但整个全国的房价来说，并没有因为住房销售下降而让房价下跌，反之绝大多数城市的房价还在上涨。这也意味全国各地的房价上涨预期根本就没有改变，也意味着中国以投资为主导的房地产市场性质根本就没有改变，意味着十九大报告给出的房地产“只住不炒”市场定位还没有落到实处。在这样的一种状态下，怎么也看不出国内房地产市场出现紧缩性的周期调整。

　　而上述房价变化还只是官方数据，这些官方的数据有可能是地方房地产管理部门控制房价变化的结果。因为，就目前的情况来看，地方政府为了对应中央政府的检查与政策，往往会根据中央政府的政策要求而上报其数据，这些数据水分肯定是很大。即使住房交易是通过网签的方式进行，地方政府同样有办法控制房价，甚至让房地产企业签订阴阳合同来应对中央政府的控制房价。因为，只要看一下，今年1-10月份全国商品房销售面积增长只有2.8%，而且。商品房销售额增长达12.5%。其中，住宅销售额增长15.0%。全国商品房销售金额增长速度快于商品房销售面积增长速度4倍以上，就知道国内各城市的房价仍然在快速上涨。只要国内各城市的房价在普遍上涨，国内房地产市场就不可能出现紧缩性的周期调整。

　　第三，国内房地产企业融资需求大增，特别是大的房地产企业都采取不同的方式增加融资，这更不能证明国内房地产市场出现拐点。房地产作为一个资金密集型行业，作为一种金融高杠杆行业，有效的融资是保证房地产企业得以生存与发展，得以繁荣的最为关键的环节。当前国内房地产企业加大融资的力度，特别是加大通过不同的渠道的融资力度，这既说明了金融监管当局对房地产市场的风险仍然密切关注，不愿意让房地产行业信贷过度扩张导致房地产泡沫继续吹大，对房地产市场的融资有所限制。另一方面也意味着房地产企业前期的销售大好，应该加大融资的力度来增加投资。同时，也意味着国内房地产企业仍然看好未来中国的房地产市场，因此增加融资加大对房地产投入。可以说，就这两个方面而言，无论是从哪一个方面来说，都不意味着国内房地产市场出现拐点，反之，房地产企业增加融资只能意味着国内房地产市场繁荣还在继续。

　　再就是根据央行《2018年第三季度中国货币政策执行报告》来看，到今年9 月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为 37.5 万亿元，同比增长 20.4%，增速与上半年持平。房地产贷款余额占各项贷款余额的28.1%。其中，个人住房贷款余额为24.97 万亿元，同比增长17.9%;住房开发贷款余额为7.1万亿元，同比增长 33.9%等。也就是说，通过这些数据，今年以来国内房地产市场，无论是个人住房按揭贷款，还是房地产企业的开发贷款都处于高速增长中。总体增长幅度达28%以上，这样高的增长速度是国内房地产市场出现紧缩了吗?即使是今年10月份，国内企业银行贷款增长下降了70%以上，但个人住房按揭贷款仍然保持在25%以上的增长速度上。即银行信贷在房地产市场的扩张一点也没有出现紧缩现象。所以，说国内房地产市场出现严冬是没有现实根据的，国内房地产市场的拐点也没有出现。

　　国内的房地产市场出现拐点最为重要的标志应该是房地产市场价格上涨预期完全逆转。如果这种情况没有出现，要说什么国内房地产市场出现拐点只能是笑掉大牙了。因为，只有全国性的房价上涨预期逆转，不仅意味着国内房地产市场出现全国性的价格下跌，而且也意味着国内房地产市场性质在逐渐地由以投资炒作为主导的市场转变为以消费为主导的市场，意味着全国各城市的房地产市场价格回归理性，而不是个别城市房价出现下跌。如果这两种情况没有出现，也就说明了国内房地产市场没有出现拐点。

　　特别是对于以投机炒作为主导的市场来说，如果房地产市场出现拐点，或作为投资品的住房价格由牛市转变为熊市，那么其价格下跌幅度不是什么零点一，零点二等，而是价格在短期内出现下降的幅度达20%以上。10月份，香港的房地产市场开始出现转向的迹象，上个星期，一周内香港的楼价指数下跌了1.28%，两年半下跌幅度最大，但香港媒体也没有说香港楼市出现了拐点。而当前国内房地产市场全国绝大多数城市的房价都是在上涨，也没有哪个城市的房价下跌幅度有香港这样高，人家当前香港的楼市都没有认为出现拐点，那么中国房地产市场又有哪里来的拐点呢?目前国内媒体及一些机构认为国内房地产市场的出现拐点，或是对市场判断有误，或是出于其他方面的原因。

　　也就是说，只要全国绝大多数城市的房价还在上涨，只要银行信贷在房地产市场快速扩张没有结束，这不仅意味着国内房价上涨的预期没有改变，更是意味着国内房地产市场的调整还没有到来，国内绝大多数城市的房地产市场仍然处于上升时期，也就意味着国内房地产市场的繁荣还在继续。一些机构及媒体想通过舆论的方式来操控国内房地产市场，以此来诱使政府的房地产市场政策松绑，估计这种概率不会太高。因为，现实的房地产市场性质并没有多少变化，国内房地产市场的拐点也没有出现，当前国内的房地产市场只不过是那种疯狂房价上涨及疯狂销售增长速度有些许下降而已。

（来源：金融界）