齐俊杰：深圳房价设涨跌停板！好消息还是坏消息？

　　11月23日晚，深圳规划国土委员会、深圳市人民政府法制办公室在官网发布《深圳市房地产市场监管办法征求意见稿》。

其中主要内容包括四点，首先就是对房地产的上涨下跌给予限制，要控制在15%以内，这就规避了部分房企在年底因回款需要大幅度降价，也放松了部分新盘价格管制。

　　其次，对于房地产开发企业资本金账户提出要求，提出房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%。这就对开发商的资金链提出了更高的要求。

　　第三，限制捂盘惜售，取得预售许可证后10天，一次性公布预售房源，时间，地点，还有价格。并公开预售不得内部认购。这就是逼着开发商尽快推盘。增加市场供给。但是这招作用其实有限，人家先不办预售许可证，同样可以捂盘惜售。

　　第四，对于违规销售进行明确，对于无证销售，或者内部认购的变相销售行为，一套房罚10万。不过老齐认为，这个罚款金额太少，应该不足以起到作用。

　　此外还有一些针对房产中介的租房规定，比如人均居住不得低于6平米，禁止将原有卧室起居室再次分割出租，不许捆绑租金贷，还有合同订立和交易总价的一些限制。

　　这个消息一出，在知识星球齐俊杰的粉丝群里，小伙伴们就慌了，这不就是要在房价上加上涨跌停板吗?也就是说新房销售不能大涨也不能大落。其实完全可以这么理解，尽管这个做法很纠结，但是他的目的很明确就是进一步限制楼市的流动性，不愿意看到大幅的上涨，但更不愿意看到大幅度的下跌，由之前的全力防止上涨，到现在双向调控，既要防上涨，也要防暴跌。而现在看似乎上涨已经控制住了，防止暴跌可能更重要，从15%这个数字来看，似乎每年跌这么多，是可以被接受的。

　　股市设置涨跌停板，让市场交易的活跃度遭到了极大的抑制，在大家兴奋的时候，涨停你就买不到了，而在大家悲观的时候，跌停你就卖不掉了。那么楼市设定涨跌停板，能起到同样的作用吗?这其实是个巨大的问题，因为其实这次政策只限制了买入价，也就是新房的价格，上下设置15%的涨跌停板，而卖出价则不受限制。什么是卖出价，二手房的价格是卖出价，所以楼市的涨跌停板是有缺失的。那么他会带来什么作用呢?

　　首先，有利推盘，开发商的限价被打开了，有了一定的利润空间，而他们的预期也稳定了，今年不卖，明年也一样顶多涨15%，所以拖着对自己并没有什么好处。既然给你了利润空间，大家也就可以放心推一些盘了。有利于增加一些市场的供给。

　　其次，加大了回款难度，开发商想通过大幅降价回款促销，这条路将面临跌停板限制，并不能大幅降价吸引购房人了，当吃的有限，一次吃不饱的时候，你会怎么办呢?肯定是抢先去吃，所以空间有限，那么如果真有资金压力，就只能用时间换空间，争取早降价。所以这一招可能会起到敲山震虎的效果，造成开发商的两极分化，情况好的开发商，会放出自己的优质盘，意图涨价销售，而资金链不好的开发商，则会选择抢跑，率先降价15%进行销售。最后到底谁能影响谁，情况并不确定。还需要市场给出一个明确的选择。

　　第三，对于购房人来说，预期也开始变得混乱，你可能会面临一个情况，有的楼盘涨价，有的楼盘降价，你看好的楼盘涨价于是你不想买了，而你不看好的楼盘降价，价格激发了你的兴趣，所以需要权衡，刚需一族来说，更多的会考虑降价楼盘。而炒房一族则会选择观望，毕竟一旦楼市开始降价，就会影响整个市场预期，哪怕是每年只有15%，也足以带来风险。万一自己买进去了，明年周边新盘全都降价，那就亏死了，所以他们宁愿去考虑涨价的地方。最后就形成了降价吸引刚需，涨价吸引炒房换房的情况。

　　第四，有利银行进行风险控制，银行最怕刚办完的贷款，一下开发商就降价30%以上，那样银行的风险敞口就完全暴露了，会引发大量的断贷情况，这样每年跌15%，2年也跌不到30%，也就是先保证了两年不会断贷，这就为银行处理风险留下了时间。

　　所以，综合来看，很可能是短期内，政策的作用不会特别明显，但会进一步限制成交量，起码让炒房，换房的人观望情绪增加。楼市继续价稳量缩。继续稳步回落，但幅度仍然很小，不过房子已经越来越难成交。一开始新盘涨跌互现，但是并不好卖，随着时间的推移，降价的会越来越多，而涨价的越来越少。但成交会持续低迷，房子越来越难卖。于是反过来刺激更多的开发商降价销售，进而影响到二手房价格。所以，我们只能说在现有政策不变，楼市调控不放松的情况下，楼市的涨跌停板，中短期会起到稳定深圳房价的作用，一年以后会引导房价继续持续回落。为了达到金融稳定的目的，北京上海这种超一线城市，也可能会跟进。效果也基本类似。

（来源：齐俊杰看财经）