李宇嘉：日本“零元售房” 三四线楼市步后尘？

　　1 日本住房高空置率的“三大原因”

　　2009年金融危机后，美国底特律的房子“一元售卖”。当时有报道，国内有人去美国“抄底”。后来发现，这是个玫瑰陷阱，“一元房”背后是个巨大的债务黑洞，比如几千美元的修缮费用，老业主欠下的数千元房产税等着偿还，街区四处的小偷正窥视你(犯罪率攀升了200%)。近期，日本爆出“零元售房”，与底特律产业衰败和人口外流导致“一元房”比，地少人多、高山密集的日本出现“零元房”，与老龄化、大城市化和年轻人对待房子的“佛系态度”有关。

　　2017年，日本总人口1.27亿，劳动人口(15-60岁)6850万人，60岁以上人口有4300万，二者分别占比54.06%和33.94%。也就是说，54.06%的年轻人，要去养活33.94%的老人和12%的小孩，难怪日本人被称作“工作虫”，上班跑步挤地铁、下班后常态化加班，深夜到居酒屋发泄。压力山大，再背负买房债务有心无力。日本的大城市化、都市圈化，在全球最显著，集中在关西和关东的日本三大都市圈(东京、大阪、名古屋)，占了全国人口的70%和GDP的70%。

　　特别是，日本大东京圈，面积比北京市还小一点，集中了近29%的日本人口，生产了30%以上的GDP。日本广大的其他地区(九州岛、东北地区和北海道等)，人口越来越稀疏，房屋空置率也越来越高。近年来，日本房屋高空置率就备受国际关注，日本Fujitsu研究所报告显示，2013年日本有820万个空置房，空置率达13.5%。按照现有的趋势发展，到2033年，考虑新拆除住宅后，日本住房空置率将达到22.8%。这意味着每100套房子中，就有20多套空着，租也租不出去。

　　2 油尽灯枯，日本住房高空置率继续

　　90年代初的地产危机、股市崩盘，以及随后20多年的经济衰退、房价和股价阴跌，30岁左右的年轻人亲眼目睹。再加上，现在育儿及养老压力、工作压力都很大，结婚、生子和购房，年轻人的这三大欲望开始衰减。相应地，日本也不会出现类似中国的“二胎热”、返乡置业热。于是，随着人口由乡入城、小城市到大城市，空置房屋从乡镇蔓延到小城市。据预测，2053年日本人口将跌破1亿、老龄化率为40%，2060年人口降至8800万，如若此，空置率有增无减。

　　3 我国三四五线城市：高位不胜寒?

　　国内热衷于研究日本的楼市问题，一则两国深受儒家思想熏陶，国民努力上进，二则日本经历了一轮完整的由盛转衰的地产周期。目前，中国楼市泡沫引发的系统性风险预期甚嚣尘上，同时也正在经历老龄化、大城市化。2015-2017年，我国600多个三四五线城市经历了史无前例的楼市繁荣，房价都上台阶，单价万元以下的城市很少了。兴业证券(4.99 -0.60%,诊股)研究显示，2016-2017年，按揭贷款的50%、消费贷款的60%流向了三四五线城市，支撑楼市的人口和产业却不为大家看好。

　　目前，我国大城市化如火如荼，“点状增长”正成为经济新引擎。无论从人口流向、或政策导向，大城市已成为新增长极。目前，我国13个城市人口超1000万，各省还在在举全力建设“强省会城市”，预计未来将有30个千万级的城市;同时，人口千万的城市，就业吸纳力强的第三产业或现代服务业占主导，年轻人口恋土情节淡薄，更钟爱大城市。近年来，乡镇“空心化”、三四线城市人口外流已显现。那么，这些城市是不是也要经历类似日本的高空置率和低价甩卖呢?

　　4 要注意一个最大的变化

　　首先明确一点，三四线城市整体楼市高位回落是大趋势，但也将是一个长期过程，短期平稳依旧是主旋律。我国与日本最大差别，一是发展极不平衡，特别是城乡差距;二是社保覆盖面不足、大城市生活隐性和显性成本高。但凡去过日本的都知道，日本的城乡生活的差距比较小;同时，日本的社保质量要比我们高一些。这两个方面将成为决定我国三四线楼市走向最重要的因素。近年来，国家做的最正确的一件事情，就是铺设了一张有形和无形的大网(道路、物流、互联网、电信、有线电视等)，城乡真正实现了互联互通，其结果就是封闭的村组和乡镇村民眼界开阔了。

　　5 三四五险楼市：你忽视了哪些需求?

　　(1)这种房子，咱没见过

　　记得去年，我老家(一个西北的四线城市)一个房地产项目开盘了。别误会，这里的楼市一直都不好，之前陆陆续续有几个项目开盘，购买者乏善可陈。为啥?因为大家都有房子啊，有的不止一套啊。但是，开盘哄抢，几千个人到现场，这在老家几乎等于要开个演唱会的规模了。后来复盘了一下，这个项目和其他楼盘不一样的地方，就是老板很聪明做了三件事情，第一物业引入了保利物业，第二边上要做一个真正意义的集中式商业，第三陪了一个双语幼儿园。

　　靠这个，就把我老家的父老乡亲激活了，所有人都去买房子了，当然我也买了一套。理由和大家想的一样：很多人都不缺房子，但是都缺好房子。这样的房子，之前没见过，大家都感到震撼。但凡镶嵌着现代文明的好东西，都想买。后来和项目销售聊天，发现两个有趣的现象：买房时很多把车位同步买了，一个车位加车也就10万左右。前面说了，现在城乡差距很大，但眼界差距缩小了。中国人的勤劳、以及通过勤劳实现美好生活，这种拼了命的民族特性，在全世界独一无二。大家都向往美好生活，大城市可望不可即，于是就近到家乡小城市买房。

　　(2)拼了命的民族特性，眼界拓宽后，需求开始爆棚

　　根据罗兰贝格统计数据，5万元左右的汽车、OPPO和vivo手机、白色家电、拼多多等当前大宗消费的主力，70%的消费发生在三四五线城市。刚刚过去的黄金周，大城市院线、餐饮和旅游开始见顶回落，但三四线院线、餐饮开始火爆上升。以2018年初的票房黑马《前任3》为例，据淘票票数据，该片在三四线城市的观众占比近半数，远高于一线的12.2%。眼界脱开、基础设施到位(那张大网)，国家投入增加(新农合、新农保个棚改等)，都让三四五线城市快速崛起。

　　(3)返乡置业潮不会褪去

　　国人置业传统仍旧旺盛，笔者前面的文章分析了(给个链接)，楼市未来走势是“高位平衡”，包括高房价横盘、高溢价慢慢损耗、以时间换空间，不会发生日本式的危机，也就不会出现日本年轻一代目睹长辈们因楼市“大起大落”而看淡泡沫化生存，出现集体低欲望。因此，返乡置业的热潮就不会褪去。今年春节前，安居客发布《2017-2018返乡置业报告》，显示59%的大城市受访者有返乡置业意愿。其中34%的是因在工作城市买不起房或限购而返乡置业，33%的希望改善长辈和孩子居住条件，23%的希望日后回乡发展有个落脚点，只有10%的是为自己手中的闲钱找出路。

　　这意味着，返乡置业主流非投资，是以首套购置为主的刚需或自住需求。2017年，艾普大数据与移动运营商合作，对购房人群筛选，发现三四线买房人群中，54.1%的来自三四线本地人口，15.7%和28.3%的来自一线和二线城市;购房年龄主要在36-45岁、46-55岁两个阶段，占比为31.2%和38.5%。这意味着，村民、县乡镇居民进城购房，大城市就业人群返乡是主流，结婚、剩余、养老、陪读等等，都是刺激买房的动力。特别是，进城买房已成为农村结婚的“新三大件”。

　　(4)农民工告老还乡，支撑三四线楼市稳定

　　国家统计局《2016年农民工监测调查报告》显示，大城市成为主导产业的服务业对大龄农民工就业吸纳弹性低，农民工越来越倾向本地就业。2010-2016年，外出农民工增速分别为5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%，外出农民工占农民工总数比，从2011年62.8%降至2016年的60.1%。从流入地看，2016年东部务工农民工(15960万)比2015年减少48万，中部、西部、东北分别增长了147万、275万和45万。回流农民工适应城市生活，有一定积蓄，三四线楼市维持稳定。

　　外出农民工增速及占农民工总量的比重表

　　农民工输出地和输入地分布单位：万人、%

　　6 我国会出现乡村“空心化”吗?

　　日本空置房，多数出现在乡村、小镇。如上分析，我国村组、乡镇村民就近向城市迁徙以后，广大的农村地区已经出现“空心化”现象。那么，是否也会像日本一样，出现房屋大面积衰败和废弃的情形呢?近年来，我国进城农民确实多了，从人口管理、节约资源、改善居住条件的角度，乡镇、村组的空间整合开启。至少笔者看到，近年来各地小村并大村、村村合并，集中建设临近柏油马路的新村，启动街镇和社区规划建设，新居建设下水管道，垃圾集中处理等如火如荼。

　　另一方面，进城农民增多，土地承包普遍，农业开始产业化、规模化，观光农业、旅游很盛行，未来美丽乡村建设会加速这一进程。未来，农村还将转移2亿人口，相当于日本人口的170%，很大一部分会就近到三四线城市，包括陪读、就业、养老，楼市也将呈现软着陆走势。就空心化的村组和乡镇，政府已启动村村合并、复兴生态、观光农业等美丽乡村再造行动，不会出现日本式、美国式私有制下，任由房屋衰败而无法纠偏的现象。未来，三四线楼市可能会大面积空置，这无不妥，空间结构本该随人口流动而调整，只要人居和环境协调即可，就像淘汰的产业一样。

　　以上是3-5年的中期预测，至于5-10年的长期预测，看改革的决心和国运。2014年2月，笔者曾于《证券时报》发表2篇文章，《鄂尔多斯(7.92 -0.63%,诊股)房地产“尸而不僵”的谜思(上)和(下)》，讲到当时作为全国楼市泡沫最严重的三四线城市，鄂尔多斯楼市泡沫尽管破灭，但为何不像西方国家那样衰败。鄂尔多斯尚有如此表现，其他三四线更加无虞了。近几年，鄂尔多斯楼市又复苏了，这就是中国楼市的独特性，更为大家认识广大三四线楼市顽强生存的基础，提供一些帮助。放在现在，这两篇文章依然有借鉴意义。