盘和林：房地产从垄断竞争市场向寡头市场过渡

　　据相关统计，随着今年的一系列调控，2018年以来，已有10家房企因资金链断裂宣告破产。这些沿用传统“高杠杆”快跑模式发展的中小型房企，正面临着“凛冬”的生死考验。

　　相反，在中小房企不断抛售、破产的时候，此前高喊“活下去”的万科，却在另一边频频拿地、或接盘项目。一边在寒冬，一边又好似迎来春天……

　　我国房地产行业自2003确立了的支柱性地位后，便开始迅猛的发展，伴随着房价的迅速增长，高利润吸引大量的经济主体进入该行业。据EPS数据显示， 2003年房地产企业数达到37123个，2004年我国房地产开发企业的个数已经达到了59242个，一年内房地产开发企业的总数增长接近60%，而截止2016年全国房地产开发企业的个数已经达到94948个，相比2003年，房地产开发企业的个数增长超过了2.5倍。

　　但是值得注意的是，五级资质房地产开发企业的个数却占据了总房地产企业个数的相当大的比重，据EPS数据显示2016年五级资质的房地产开发企业的个数为39189，占了房地产行业企业总数的40%，并且第五资质的房地产企业的个数每年还仍在以超过一、二、三、四级的企业增长率增长。

　　这也就意味着即使整个行业已经接近于饱和的状态，但是每年依旧还有相当规模的“羸弱”企业进入市场，然而即使是行情不错的情况下，也并不能保证每个企业都有“蛋糕”可吃。如今在内外全都吃紧的形势下，“被市场挤出”的企业也必定是这些“羸弱”企业。

　　根据一般均衡理论，只要行业存在利润必定会存在企业的“进出”，直到行业的平均利润为零。但是远非寒冬，房地产行业状况更像是“冰火两重天”，一边是万科的疯狂拿地，一边是中小企业的惨淡离场，但是离场的企业绝不会是这些“强者”，弱肉强食不仅是自然的规律，也是市场经济的固有规律。根

　　据政治经济学理论，企业追求剩余价值的结果就是行业平均生产率的提升，而行业平均生产率的提升的结果就是行业的“优胜劣汰”。但是房地产行业的“大洗牌”，更像是一种倒逼的“优胜劣汰”，幕后推手是国家，直接原因是国家宏观调控，限制价格压缩了企业利润空间，抬高了市场门槛。

　　需要看到的是，这样“倒逼式”的行业内部调整，对房地产行业来讲过未必不是一件好事。通过对市场主体的“筛选”可以在一定程度上提升行业的整体生产效率水平，“去地产化”有利于行业的多元横向发展，但是作为最优效率的资源配置方式，市场经济的自由竞争才是提升行业生产效率的长效机制，要想提升行业的整体发展水平，归根结底还是要依靠市场的自发作用。

　　同时引起我们注意的是，2018年前10个月消失的房企破产的原因全都是资金链的断裂，这一方面与房地产行业自身生产特点相关，另一方面与国内外资本市场的对房地产行业的限制有关。

　　但是整个房地产行业内部企业的状况却是天壤之别，一边是中小企业在生死边缘之间的挣扎，另一边是龙头强企业的抱着“暖炉”静等“春天”，那么在这轮大洗牌背后我们可预见的结果就是，第一，行业内部资源配置结构不合理的状态趋于减弱，第二，被挤出的中小企业所释放的资源将会迅速立即被龙头企业瓜分，行业的资源将进一步的集中于行业内的少数几家龙头企业。

　　马克思曾经说过，竞争和信用是资本集中的两个最强有力的杠杆，而资本的集中最终将形成垄断。这也就不难解释为什么在房地产“寒冬之时”万科、碧桂园、保利却忙于囤地，在行业调整周期内，谁都有可能获得做 “老大”的机会。2008年万科通过降价销售创造了478.7亿的财富，并一举成为行业老大就是一个最好的例证。

　　但是，窃以为经过这轮洗牌之后的房地产行业，是从垄断竞争市场向寡头市场的进一步过渡，在这个过程中，如何做好调控以保市场效率，保障购房者的权益是国家下一步工作的重中之重。