汪杰：2019年中国房地产市场将何去何从

　　2018年第一场雪，似乎来得更早些。12月份第一周，我国北方大部分城市都在漫天雪花飞舞中开启真正的冬天，大家都在翘首以盼迎接新的一年到来。

　　2018年前11月房地产市场回顾

　　回首即将过去的2018年，国际形势风云变幻，国内经济一波三折，整体上，无论国际还是国内因素，中国宏观经济诸多方面都面临严峻挑战。面对史上最严厉的行业调控政策以及国内经济增速放缓下行的压力，我国房地产市场却在“内忧外患”中，顽强逆生长，仍然取得可喜成绩。

　　国家统计局最新数据显示，2018年1-10月份，全国房地产开发投资9.93万亿元，同比增长9.7%，其中住宅投资7.04万亿元，同比增长13.7%，住宅投资占房地产开发投资的比重高达70.8%;1-10月份，商品房销售面积13.31亿平方米，同比增长2.2%，其中，住宅销售面积增长2.8%;商品房销售额11.59万亿元，同比增长12.5%，其中，住宅销售额增长15.0%。无论房地产开发投资金额，还是住宅销售金额与面积均已接近2017年全年水平，预计截至到11月份数据就将会完成对2017年度的全面超越。

　　综合克而瑞、中指院与亿翰智库等全国三大房企销售排行榜的统计数据，2018年前11个月，按照流量全口径，全国至少已经有25个房企迈入1000亿元销售收入“俱乐部”阵营，头部房企碧桂园、恒大、万科等更是超过5000亿元，有望年底冲击7000亿元大关;TOP100中绝大部分已经提前锁定全年既定销售目标。预计2018年底，上述三大榜单中TOP100门槛即将达到300亿元。毫无疑问，行业投资销售的惯性驱动与部分居民的刚性需求仍成为2018年我国房地产行业持续发展的原生动力。

　　2018年，虽然无论是投资拿地金额，还是住房销售收入，中国内地房地产市场都将不可思议地刷新史上最佳数据，但是却丝毫不能掩盖在实体经济整体下行以及持续跟进政策管控下房价的惨淡。2018年11月，环北京区域燕郊房价已从2017年3月最高点成交均价35000元/平米，一路暴跌至近期挂牌价格12000元/平米左右，下跌幅度接近70%，而且绝大部分房源有价无市，无人问津。无独有偶，与深圳一河之隔的香港，也结束自2009年以来的楼市牛市。2018年11月，香港楼市一二手楼成交量腰斩，暴跌累计超过50%，同时现在香港楼市均价已经从最高点下调10%-15%。而这只是一个缩影，事实上从2018年9月开始，全国百城房价普遍开始触顶后回落，目前跌幅有所扩大，部分城市已经达到20%。

　　在如此艰难的时局且又普遍悲观的预期之下，中国内地房地产市场又该何处何从?确是一个值得深入探讨的话题，下面从几个维度试图去解析这一困局。

　　2019年地产行业之投资拿地策略

　　2018年国庆节前夕，作为曾经的行业带头大哥——万科董事长郁亮在内部会议上首次提出“活下去”。此话一经流出，语惊四座，不啻于给地产界扔下一枚超级重磅炸弹，头部房企尚且如此低调，后面小弟们可怎么活下来?话说如此，但是后面万科的表现确实让人大跌眼镜，10月份，A股上市房企华夏幸福(27.46 +1.25%,诊股)公告显示，北京万科拟收购华夏幸福5家项目公司的部分股权，暂定交易价款约为32.34亿元。11月份，万科又出手了——斥资3.55亿元将恒大集团旗下嘉凯城(8.70 +0.12%,诊股)5个房地产项目公司揽入怀中。东方财富(12.82 +0.16%,诊股)网数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，超过保利、碧桂园、融创、恒大四家房企的244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、62.4亿元拿地权益金额之和。一边高喊活下去，一边迅猛收购拿地，万科的过冬逻辑似乎让人“丈二和尚摸不清头脑”，但是屹立于中国内地地产界30余年“不倒翁”而且“叱咤风云、君临天下”近20年的万科，显然有其过人之处，我们试图管中窥豹，一探其中一斑，然后总结2019年投资拿地策略。

　　如果说资金是房企之血液的话，那么土地就是房企之粮食。所谓手中有粮，心中不慌。在2018年前10个月中，万科在拿地这一块的金额已然增加到1000亿。

　　根据CREIS中指数据显示，包含招拍挂权益土地及收并购土地，2018年1-10月，万科在环渤海区域拿地金额为172亿元，面积为332万平米，位居该区域拿地房企第2位，仅次于中海地产;在长三角区域，万科是拿地金额和拿地面积的双料冠军，金额和面积分别高达441亿元和628万平米;在中西部区域，万科也是排行第二，金额和面积分别为356亿元和1141万平米，仅次于碧桂园;在珠三角区域，万科统治力大为削弱，金额和面积分别仅为110亿元和119万平米，暂列该区域第10位。

　　同样，根据中指院有关数据统计，过去10年来，全国典型百座城市二手商品房价格在稳步上涨，从2010年6月均价9000元/平米左右，一路上涨至2018年8月14500元/平米，涨幅高达60%，但从2018年9月开始，全国百城房价普遍开始触顶后回落，目前跌幅有所扩大，部分城市已经达到20%，部分区域小区房价跌幅甚至高达50%。

　　业界有句话说的很经典，“逆势扩张是找死，主动收缩是等死”。整体上，面对2018年三季度以来行业明显的调整，万科的拿地策略还是有些逆势扩张，据不完全数据统计，特别是2018年11月，万科新增拿地金额就超过200亿元。准确而言，从2018年下半年开始，万科应该是逆势抄底。不过，我们可以看到截止2018年11月底，万科依然有高达1600亿元的账面现金储备，同时12月4日，根据万科公布销售数据，2018年前11月已经实现合同销售面积达到3599万平米，销售金额达到5439.5亿元，虽然与榜首碧桂园的销售额相比还是存在一定的差距，但是从增速上来看还是十分之快，已经超越恒大位居行业第二。因此，万科确实有这样底气和实力进行逆势扩张。

　　接下来，看看万科在中国内地四大核心区域新增拿地情况，我们不难发现，万科对区域还是有侧重的。众所周知，万科过去一直重点布局内地一二线城市，但是今年以来，万科的发展配合国家的战略，开始聚焦核心都市圈，关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈，当然也包括武汉、西安、成都、重庆等中西部核心都市圈，在核心都市圈以外，万科的投资都会非常非常慎重。同时，我们可以看到，万科即便在锁定区域内，也对土地成本进行严格管控，坚决不当地王，绝不拿高溢价地块。近期，无论是华夏幸福、海航还是恒大，对资金的渴望都很强烈，因此资产出售的价格同样都处于市场低位，通过这三个典型收购案例不难看出，万科显然是在复制三年前恒大、融创的模式——通过低价并购，进行拿地扩张，尽可能的“趁火打劫”，有耐心伺机捡取其他房企因为资金问题转让的廉价“筹码”。

　　2018年气候上的寒冬已经悄然来临，房企的行业“冬天”还会远么?多少房企能够熬过这个史上最大行业调整，孰未可知。但是，关于房企的拿地策略却在悄然改变，头部房企之一万科已经先行一步，其他房企能跟上节奏么?

　　我们应该对房企做一个简单分类，一类是销售收入位于各项房企销售排行榜前50名企业，且资产负债率合理，账面现金储备充裕，企业当前现金流良好，同时与各类金融机构合作关系良好，无不良记录，未来授信额度充裕的房企，这一类房企毫无疑问，是行业的领头羊与排头兵。该类企业当前经营状况良好，同时对未来行业下行风险抵御能力很强，能够完全把控局势，化解可能潜在危机，这一类企业往往是央企型房企，比如万科、中海地产、华润置地、保利地产(12.75 +2.49%,诊股)等，可以采用万科类似的做法，逆势抄底拿地，围绕核心都市圈进行合理布局，补齐区域短板，尽可能在行业低谷中“火中取栗”，然后伺机蛰伏，等待行业春天来临，厚积爆发。

　　另一类企业，往往是排名靠前但是现金流相对紧张，有息负债过大，资产负债率过高的企业，其中有细分为两类：一类是头部房企，以碧桂园、恒大与融创未代表，虽然销售收入可观，但是实际上有息负债数额巨大，同时在现有预售制度下，绝大部分房企销售回款当年都无法实现结转收入，有可能存在债务到期，回款无法跟上的流动性风险，同时大多数为民企，没有背书，金融机构一般比较警惕，因此，通过融资渠道拿地的策略往往有些困难，在此情况下，通过销售回款进度控制拿地节奏不失为一种好的策略，同时根据现有土地储备情况，调整区域布局，采取“有增有减、有保有压”，严格控制规模的拿地策略显得比较合理。另一类是前一段时间蒙眼狂奔，一直通过大规模杠杆扩张带来规模效应的排名靠前房企，在目前调控政策下，资产负债率奇高，现金流极其紧张，诸如中粮地产(5.24 +0.77%,诊股)、泰禾集团(15.00 +0.67%,诊股)等，更多思路与精力应该放在现有存货去化之上，不应该再去逆势扩张，不应该觉得现在遍地是“廉价筹码”而弯腰去捡，而应该更是“快刀斩乱麻”，以一种“壮士断腕”的姿态，当机立断，采用快速低价销售战术，获得现金流回笼资金，确保“活下去”，留得青山在，不愁没柴烧，行业的春天来临之时，依然可以有更多的机会发展壮大自己。

　　最后一类房企，比较危险。无论是销售收入、资产负债率还是行业规模都不占优，这一类往往是区域型民营房企，大多在这一轮中国房地产行业高速发展的黄金十年中发展壮大起来，得以于2008年以来几次监管放松后房价报复性上涨之后的行业红利，本身不具备对行业整体形势判断与风险把控能力，在此情况下，顺势而为成为不二法则，主动去杠杆，控风险，积极收缩战线，尽可能去库存，不再新增拿地，现金为王，落袋为安，期待行业回暖后再次杀入，机会永远都在，安全永远为上。

　　2019年房价预测

　　自1998年，我国住房制度改革以来，商品房这个字眼进入人们的视野已经整整20个年头。目前，商品房早已经脱离“居住功能”这一基本属性，成为大多数家庭与个人资产投资与保值增值的必需品。但是商品房，作为一种特殊的商品，依然具备商品的属性，其一是供求关系决定价格走势;其二是符合市场经济学规律，价格不可能只涨不跌，应该有涨有跌。

　　以北京、上海、广州、深圳、香港等为代表的一线城市：近期预期微跌10%左右，长期看还是有一定上涨空间。目前，北上深等三座城市二手房成交均价约6万元/平米(下同)，广州约4万元/平米，香港20万元/平米，2017年北上广深等四城经济总量和人口已经全面超过香港，未来10-20年之内前面超越香港，上海、深圳、北京、广州依次突围，未来3-5年内，北上深房价均价至少10万元/平米(即涨幅至少50%)，广州至少6万元/平米(即涨幅至少50%)。

　　以杭州、武汉、成都和南京等为代表的强二线城市，近期预期保持相对稳定，长期看先跌后涨，涨幅不小，上涨幅度不会低于50%。目前，杭州现均价逼近5万，接近上海;武汉、成都、南京等现均价超过2万，四者是副省级城市、省会中心城市、人口超级城市(常住人口超过或接近1000万)、GDP均超1万亿元、教育重镇、人口持续净流入，未来看好四大城市率先突围加入新一线城市阵营，房价超过4万元/平米，涨幅接近100%。

　　以佛山、东莞、重庆、天津、青岛、宁波、苏州、无锡等为代表的弱二线城市，近期预期会滞涨，但是人口与产业聚集地，近期有调整空间，未来涨幅不会太大，但是增幅有限，未来房价预计稳定在2万5000元/平米以上。

　　以珠海、中山、惠州、南通、济南、绍兴、厦门、泉州、常州等为代表的强三线城市，近期有一定幅度下跌，但是区域经济发达，未来还是有一定上涨空间，未来房价还是有望站稳2万元/平米，有望接近2万5000元/平米。

　　以江门、肇庆、廊坊、承德、张家口、镇江、金华、廊坊、承德、张家口等为代表的弱三线城市，区域分化严重，环北京区域黑洞效应明显预计有明显回落，估计还有下跌空间;长三角存在产业外溢效应，预计先微跌后缓慢反弹，珠三角预计不会有太大跌幅，借助粤港澳大湾区概念，将有会一波大的涨幅。

　　综合考虑到高净值人群与中产阶层集聚度、经济与产业基础状况、人口净流入以及交通便利性等诸多因素，还是极力看多一线和强二线城市2019年房价触底反弹趋势，中等看多中等及弱二线、长三角与珠三角强三线城市2019年房价，看平一般区域强三线2019年房价，基本没有太多增长空间，严重看空弱三线、环北京以及四线城市2019年和2020年房价。

　　从2018年7月开始，全国主要大中城市房价陆续才开始有所松动，而10月份开始正式全面下行，因此，预计在严厉调控下，2019年房价呈现见顶回落的过程，全国范围至少有10%以上跌幅，未来3-5年看会出现城市与区域分化的走势。预计到2019年第二季度左右，部分城市才会比较大的降幅，达到阶段性谷底，同时中央和地方政策在各种因素的作用之下或许开始松动，因此2019年6月份前后部分城市迎来买房入手抄底的良机。

　　2019年房地产市场走势展望

　　不可否认，过去十年是我国房地产行业发展的黄金时代，整个行业迎来历史性发展机遇，并于2018年中到达阶段性顶点。展望即将到来2019年，预期中国内地房地产调控仍然不会放松，是否继续升级加码有待观察。2019年，中国内地房地产市场，虽然充满诸多变数，但是毫无疑问，房地产行业整体阶段性下行的趋势依然确立。作为全球三大金融中心之一，香港楼市一向是东亚地区楼市的风向标，倾巢之下岂有完卵，香港楼市即将面临10年以来最惨淡的下跌，作为血脉相连且彼此融入的内地市场，又岂有继续不跌之理?

　　当前中国经济处于“新常态”发展阶段，宏观经济整体趋势下行，国内经济增速持续放缓，宏观经济面临结构调整与传统产业升级迭代，2019年房地产行业整体下行不可逆转的趋势，我们依然要坚定信心，坚守希望，同时坚持不破不立，稳中求变。中国内地房地产行业增速放缓，企业转型升级已是刻不容缓，整个房地产行业也正在经历从一级增量市场占优到二级存量市场主导的转变，由高增长进入了“去库存”阶段。同时，中央推行“租购并举”制度，支持住房购买与出租两者并行。在这样的市场环境下，房地产行业已由过去的黄金时代步入白银时代，甚至逐渐走进青铜时代，未来房地产开发商可能从“卖房子”转向“卖服务”，实践“存量时代，运营为王”的理念。

　　“在绝望中寻找希望，人生终将辉煌”——这句新东方创始人俞敏洪的经典座右铭，曾经激励着无数怀揣出国求学梦想的有志青年，用勤奋、智慧与执着的人生态度，最终实现自己的人生梦想，成功抵达大洋彼岸。我们依然可以清晰的看到，相对于欧美等发达国家，中国内地房地产市场发展上行趋势远远没有结束，庞大的人口基数、日益提升消费升级需求以及宏观经济未来触底反弹的宏观基本面，都会成为2019年下半年我国房地产市场触底后企稳反弹的最好注释。“不经历风雨怎么见彩虹”，经历2017年的热烈，2018年的迷茫，即将到来2019年的坚守，相信在凛凛寒冬中，定会迎来2020年的中国内地房地产行业的希望之春。

（来源：枫眼观经济）