李宇嘉：广州松绑调控 公寓市场解冻将促房价软着陆

　　1 广州传来好消息，京沪数万亿货值等着解冻

　　近日，广州打响了松绑公寓市场调控的“第一枪”，明确了2017年“330新政”(公寓对个人限售)前批准的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人亦可购买。这对于北上深等“冰冻”了近2年的公寓市场来说，无异于重见天日。

　　2016年，上海商住房成交275万平米，同比增长145%;而2017年，上海被暂停网签的公寓项目达148个;目前，北京商办未开发面积5000万平米，大约6万亿的总货值。那么，广州的公寓新政，会被京沪深效仿吗?楼市高压调控“见顶回落”的趋势下，作为最受伤的“类住宅”，是否会获得眷顾呢?

　　公寓市场或“类住宅”是酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等商住房的简称。由于其“总价低、不限购、可按揭、精装修”等特点，“类住宅”成为无房户、外来人口在热点城市购房的重要选择。

　　2 公寓为何被冰冻?因为它有“三宗罪”

　　但是，公寓市场最大的问题有3个：

　　一是违反土地用途管制、城市分区规划，造成城市生活和生产功能区混杂穿插。本来规划为商业或产业的区域，却集中了大量居住人口，加重配套压力不说，区域内人流量、小商贩、私立学校医院在产业空间内散点式无序分布，共用道路、停车、环卫等公共设施，造成用地效率地下、“城市病”越来越突出;

　　二是安全隐患突出。很多公寓诞生于项目规划报建后的“切割”，也就是报建后将规划单元上下左右切割、擅自改变房屋空间结构，而且煤气、卫生间、外挂空调接入都预留接口，从而造成消防安全隐患及社区超负荷。

　　三是公寓市场不限购、可按揭、低总价的特性，助长了楼市投资风潮、投机炒作。

　　近几年，一线城市公寓类买房者，多数为投资取向。比如，北京公寓市场最火爆的2016年，酒店式公寓成了交62844套，同比增长196%，占商品房成交总数的60.1%，超过了普通住宅成交量(50462套)。2016年北京公寓市场火爆，与2015年通州“副中心”规划出炉、2016年京津冀一体化提速等重大政策利好刺激，投资需求爆棚密切相关。2017年开始，一线城市祭出重磅政策打击公寓市场。2017年3月，北京发布史上最严公寓调控政策，从销售对象(仅限企业)、设计报建(限制最小分割单位)、暂停贷款、停止新项目审批等几个角度，堵死公寓的生存空间。

　　4月21日，上海要求办公用地、商业用地不得建设公寓式办公、酒店式公寓;土地出让合同明确商办持有比例和年限，持有期内不得转让;经营性物业要明确长期持有的比例;社区或住宅配套商业要长期持有。2018年1月份，上海对公寓供应密集分布的闵行和嘉定两个区，通过拆除隔墙、上下水管道、煤气管线，层高4.5米的单元不再允许建设隔层等措施，堵死在售公寓打擦边球;5月份，上海规定公寓只对企业出售，并要求企业在雇员人数、营业收入和利润方面达到一定标准。

　　2017年3月，广州明确商服类项目销售对象须是法人;

　　2018年7月底，深圳规定各类用地上建设的商务公寓，一律“只租不售”，且不得改变用途，租期最长10年。

　　3 一线城市公寓市场连续20个月下滑

　　一线城市收紧公寓政策的效果非常明显。2017年3月-2018年3月，北京公寓仅成交了3589套，规模同比下跌了94.6%。除符合规划和管制政策的商务公寓外，其他“类住宅”产品交易基本停滞了。

　　从价格看，“类住宅”市场二手房价格平均下调超过30%，部分二手房公寓价格跌幅超过40%，部分产品暗访售价直降2-3万元。截止2017年底，北京“类住宅”库存达45878套，创四年以来最高位。

　　根据克尔瑞统计，“330”新政的2017年，广州公寓成交19447套，相比2016年成交33919套，2017年下跌了43%。截至2018年11月底，广州新房公寓库存量160.04万平米，同比2016年同期的108.74万平米，增加了47.17%，去化周期拉长至23.1个月。

　　数据来源：克尔瑞

　　从近期数据来看，根据易居研究院统计，2018年11月，全国35个城市酒店式公寓成交面积135万平方米，环比增长0.9%，同比减少15.2%，单月成交已保持连续5个月同比下跌的态势。其中，一线、二线、三四线的酒店式公寓年初累计成交面积分别为115、1079和344万平方米，同比增幅分别为-51.0%、-6.9%和-2.6%。一线城市降温最大，已保持连续20个月负增长。

　　图一、二、三四线城市酒店式公寓年初累计成交面积同比增幅

    数据来源：易居研究院

　　4 相信我，高压调控必将松绑!

　　(1)该检讨的是规划和用地政策

　　目前，各界关心的是，“冰冻”显然不是办法，公寓市场走向何方?

　　“去投机化”是一定的，往自持或租赁走，这是近两年政策对于公寓的导向。但是，在商办用地价格高企、房企融资成本高，未来商品房销售下滑的情况下，2019年高周转、保护资金链将是房企的一致选择，公寓自持和租赁项目会明显“受冷”。另外，高地价、高房价、高融资成本，将是房企未来面临的常态化形势，“建设-持有-租赁”很难成为趋势化选择。

　　近日广州公寓新政，尽管很大程度上是库存高压使然，但背后折射出政策导向或调整。首先，前面讲述的公寓乱象，很大程度上是政策有问题。包括一线城市，我国大城市40%-50%的存量用地为工商业用地，住宅用地不足20%，而国际大城市刚好相反。背后反映的是，各地基于短期产业GDP、税收及区域发展形象等考虑。

　　但是，热点城市早已以服务业为主，其贡献大约60%-80%的GDP。服务业是就业吸纳能力最强的产业，而服务业向现代服务业、“互联网+服务业”转型过程中，对空间大小和灵活性诉求很强，未来商业办公空间需求没那么大了，且可以通过居家办公、远程办公、共享办公等解决。

　　根据笔者调研，京沪深城市外围区域，商办项目除一楼底商餐饮、儿童娱乐还算景气外，二楼及以上空置现象严重，甚至招商都难以开展，但各大城市、各个区域还在大量出让商办用地、建设商业办公中心，甚至CBD。因此，不改变政府产业招商引资、房地产驱动，商办过剩局面难改。

　　(2)政策不调整，商办过剩局面难改

　　以广州为例，根据克而瑞统计，截至11月底，广州非公寓类商业产品的库存量达333万平，去化周期长达73个月。即按近一年的销售速度，需6年出才能消化完剩余库存，而库存最高花都区甚至需21年半才能消化完。

　　由于住宅需求大，加上商办类不限购、低总价、精装修等优点，对很多非户籍人群来说，公寓或许是他们在城市实现“住房梦”、扎根城市的重要途径。顺应这种需求，加上按住宅来销售的话，项目更能赚钱、更快回笼资金、公共配套压力也少，更易于让土地卖个好价钱，地方政府也是“睁眼闭眼”。于是，在规划报建和审批阶段，让最小分割单元面积报小一点，便于以后的切割改造和售卖。因此，根源在于现实需求倒逼下的规划乱象。

　　(3)公寓乱象是政策逼出来的

　　进一步讲，总体规划已框死了项目单体设计，而市场需求又“憋得慌”，结果就是私下里擅自改规划，以及空间结构无序调整，比如切割以及为生活设施预留接口。一般来说，土地用途周期(最少也要40年)一般大于产业周期。互联网冲击下，产业由盛转衰或被消灭的周期也缩短了，现在20年的产业周期算长的啦，客观上存在着调整土地功能的需要。

　　但是，我国各大城市，用地功能调整涉及区域规划调整，须经政府申批程序，召开听证会，重签土地出让合同并备案，其中牵涉到用地主体的利益(很多是国企)以及公共配套落地等，最后结果就是不了了之。至于公寓导致投机炒作泛滥，完全是监管不到位所致。目前，北京公寓市场之所以跌入冰点，就在于停止了按揭。只要调控政策到位了，特别是控制住杠杆，公寓投机炒作完全可以控制。

　　5 公寓将是未来大城市住房供应的重要部分

　　(1)背景：消费内需继续壮大

　　笔者认为，结合当前宏观经济形势及政策导向，公寓市场“解冻”并成为多渠道住房供应体系的一部分，将是必然趋势。

　　12月的政治局会议显示，当前经济“稳中有变”、“内忧外患”。

　　从内部看，几大增长动力都在下滑：11月规模以上工业增加值同比增速5.4%，创2016年3月以来新低;1-11月，全国固定资产投资同比增速回升至5.9%，但这也是2000年以来的次低增速;今年上半年，基建投资一度负增长，即便近期发改委加大项目审批力度，但1-11月基建投资全口径增幅也仅0.9%;11月，社会消费品零售增速为8.1%，限额以上零售增速2.1%，均再创新低。其中，11月各口径汽车产销增速再创新低，其中全国汽车产量、限额以上汽车类零售和中汽协汽车销量增速跌幅分别扩大至-16.7%、-10%、-16%，均创下2011年以来的历史新低。

　　从外部看，中美贸易冲突是未来影响中国经济的一个重大变量。美国在贸易战中使用两大工具，第一个叫关税壁垒，这提醒我们要发展内需;第二个是技术封锁，这提醒我们要去依靠自主创新。这其中，夯实内需是最关键的，只有内需起来，才能为自主创新提供强大的基础和依靠、广阔的市场。而且，内需也是突围经济困境的唯一路径。今年以来，特别是中美贸易战发生以后，国家无比重视消费和内需建设，国庆前的9月底，中央和国务院联合发布《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》，由中央和国务院联合发布，可见重要性。

　　(2)未来，会让更多的人进入大城市

　　目前，我国居民消费对经济的贡献不到47%，而发达国家达到80%。2017年，我们还在喊消费升级，因为高端白酒、出国旅游、健身保健等市场火爆，但到了2018年，消费降级就甚嚣尘上。城镇化是最大内需，城市是消费主战场，让更多人进入城市，在城市“扎根”，才能夯实消费和内需的基础地位。未来，国家政策必然是让更多地人在城市安家、“扎根”，人口也将继续向大城市、都市圈这些就业机会多、现代服务业占主导的区域迁徙。

　　不久前，国家发改委公布了一个重要文件，《关于督察<;;推动1亿非户籍人口在城市落户方案>;;落实情况的通知》，督查各大城市“三个有没有”：有没有放开城市落户限制，特别是进一步放宽外来人口落户限制，有没有保障进城落户农民公共服务做到同城同待遇，有没有实现稳定就业的非户籍低收入人群市民化。

　　(3)公寓是过渡型住房消费的有效选择

　　未来，城镇化还会大力推进，比如“三个一亿人”、进城购房等。在中国经济完成转型之前，大城市高房价难以改观、“软着陆”是一个长期过程。那么，新增人口如何“扎根”、安居乐业?部分人群通过租赁、保障房来解决。

　　但是，从发挥市场配置资源主体作用看，类似公寓这样的过渡型产品是一个有效的选择。首先，新增人口渴望获得产权住房(国人“购房置业”传统亘古不变)，低总价、不限购、精装修、可贷款的公寓，无疑是可选项;其次，人口增速远快过公共服务增速，公寓需要配套的公共设施较少(特别是教育、医疗)，而新增人口多为年轻群体，对教育医疗等服务短期需求有限;再次，“先租后买”、“先公寓后住宅”是合适的居住过渡。

　　(4)公寓是盘活存量用地的有效途径

　　然后，目前我国大城市相继向服务业为主的第三产业转型，但存量空间格局上还是以第二产业为主，工业用地占据存量建设用地的40%多。类似一线城市，未来存量工业用地至少要减至15%。

　　但是，基于土地用途规划管制、公共配套难落地、土地出让金补缴，存量用地一直难以盘活。如果转型为公寓，无论是规划调整上的阻力、公共配套上的压力，还是需要缴纳的土地出让金，都会小很多。另外，类似一线城市，旧改、棚改、产业用地盘活将是新增供地的主体，即便调整为创新型产业空间，基于就业人群居住考虑，不仅需要配建大量人才公寓，为新产业做配套的生活服务业，也需要居住空间，甚至创业也在“宜居宜业”公寓中解决了。

　　6 总结：“开前门、堵后门”，公寓未来更美好

　　笔者认为，由于人口大量涌入、收入层级较大、偏好各样，大城市的住房供应体系，体现在面积、价格上、区位上、设计上，一定是多元的，公寓必有其群体定位。当然，未来公寓供应绝对不能像原来一样，名为实体的商业、办公或产业，实则是突破规划管制、擅自改变内部空间结构、安全风险突出的“类住宅”，而是在商业、办公、产业用地上规划建设，有必要生活配套、且本来就规划为公寓的项目。它面向的是城市无房户、外来人口、创业青年等，解决的是他们拥有产权住房、扎根城市的诉求。实现了“开前门、堵后门”之后，公寓也就可以“正名”了。而且，未来规划条件成熟时，可以通过“补欠账”给公寓配套学校医院等设施。

（来源：金融界）