盘和林：楼市从“差别化调控”到“分类指导”意味？

　　据新华社报道，中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行。就房地产行业，中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　对比2017年经济会议，总的来讲，房地产市场的政策基调没有发生改变，依旧是坚持“房住不炒”的定位，同时今年进一步强调了地方政府的主体责任。有所改变的是，今年的经济会议不再强调房地产市场的多主体供应、租购并举的住房制度，也并未提及住房租赁市场。最为重要的是，对住房市场的监管由 “差别化调控”变为了“分类指导”。

　　从供给的角度来看，我国房价的上涨与土地市场有着密不可分的关系，而政府作为土地市场唯一的供应主体，使得我国房价问题已经不仅仅是房地产市场内部的问题，更涉及到了公共财政、收入分配、福利政策的问题。 而其根源不仅仅是中央与地方“财权”“事权”的不匹配，更在于地方政府作为“土地市场主体”没有尽到应尽的主体责任。

　　因此，从房价上涨的供给侧原因来看，夯实城市政府主体责任有利于更好的调控房价，维稳房价，但笔者认为首先需要做的是明确政府的主体责任，确定政府责任范围，并且制定配套的绩效考核制度，不能让“责任”只流于形式。

　　对于租赁市场之所以没有重提，不代表对租赁市场重视程度下降，不论从现实状况出发还是制度建设本身来说，建设租赁市场都是建设住房长效机制的重要组成部分。之所以没有重提是因为目前租赁市场的发展已经火热起来，若是从政策上对其进一步引导刺激容易导致市场过热。

　　租赁市场的火热从“租金贷”等金融衍生产品的出现就可以看出，在租赁市场发展初期，大规模资金的涌入会让租赁市场泛金融化，脱离实体经济。在市场没有规范前，即使通过资金迅速的成长起来，那么其也将是“畸形儿”，有了开发销售市场的前车之鉴，相比“发展”目前我国租赁市场更加需要的的确是“规范”。

　　本次会议政策变化最明显的，就是对住房市场的监管由 “差别化调控”变为了“分类指导”。这里需要注意的有两点：

　　首先这预示着，明年相关部门对房地产市场的监管将采取更加市场化的手段，这会给市场以喘息的机会。当然这并不意味着政策的放松， 但是没有进一步的收缩动作，有利于市场的预期向积极方向转变。

　　其次，相关部门对房地产市场的监管将向更加精细化的方向迈进。之前我国对房地产市场的“差别化调控”大都是采取区域差别化或者城市差别化的调控，如今的“分类指导”也就意味着针对房地产市场的调控将会精细化到市场、经济主体甚至是生产阶段，其将更有利于市场建立规范、有效的长效发展机制。

　　除此之外，本次经济会议还明确，要实施更大规模的减税降费和松紧适度的稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，需要指出的是，虽然在近日召开的政治局会议没有提及房地产市场。但是在全球下行的经济趋势下，本次会议所传递的信息不仅仅对房地产市场，对整个市场来说都是一个积极的信号，但是具体的政策效果，还要看市场各经济主体的现实反应。

（来源：金融界）