易宪容：地方政府的主体责任不是让房价飚涨

　　2019年还没有进入，房地产政策规划刚在落实，不少地方的房地产开发商就闻风而动，房价就开始上涨、上调了。如果说，政府的“稳地价、稳房价、稳预期”就是让房价上涨，如果说，地方政府要承担房地产市场调控的主体责任就是要让当地的房价上涨，那么2019年的房地产市场调控政策的预期结果就已经有了(实际上的结果是这样，但政府说不是这样)。如果当前房地产调控政策的预期结果是这样或房价上涨，那么2019年中国房地产市场所面临的风险也就会越来越高。中国这个房地产市场大泡沫是不是在2019年破灭，靠行政性的方式能够稳定吗?

　　据报道，12月29日深圳市罗湖区一手盘实地·剑兰郡发文宣布元旦后上调房价每套50万元以上。根据公告显示，实地集团2018年全年销售目标达成。鉴于近期市场回暖、菏泽取消限售、广州取消公寓限购令、珠海降低购房门槛、深圳下调首套房利率、央行数千亿资金流入市场、北京豪宅+别墅大幅度成交六重利好政策释放，各地房地产政策提振势头明朗。

　　经集团研究决定，实地·深圳剑兰郡项目于2019年1月1日起，全面提升销售价格，视具体情况上调每套50万以上。有记者实际了解也是，实地·深圳剑兰郡在今年9月份备案，备案价格在7-7.5万之间。由于目前主要房型的建筑面积在67-89平方米之间，总价在490万-690万。2019年1月1日调价后，意味着总价将上涨7%-10%左右。而且就房地产开发商来说，2019年深圳的房价之所以会上涨，就在于临深片区30万人限购解禁，就在于香港人在深圳居住满六个月就可以在深圳买房，就在于2019年1月1日开始首套房可抵扣个税等等。也就是说，当前地方政府的房地产市场政策基本下是推动房价上涨的，所以，深圳的房价没有不上涨的。

　　现在是中央政府职能部门2019年房地产市场的总目标就是三稳(稳地价、稳房价、稳预期)，或是中央政府的目标。我早就分析过，看上去房地产调控政策目标是三稳，但实际上是一稳，即稳定房价，其他两个稳定都是围绕稳定房价而行。但是，就市场的运行情况而言，除非不是市场，只要是市场，市场价格永远是在波动，没有哪一种商品价格能够由政府的行政性政策让它稳定的。而政府要稳房价，也是要把住房作为一种投资品来对待，那么政府要稳定一种投资品的价格同样是无能为力的。所以，三稳的政策目标本身在市场逻辑上是不可能的。

　　也正因为政府的三稳的政策目标在市场上逻辑的不可能性，2019年房地产市场政策还没有出台，还没有让各地方政府实施，市场的理解，特别是是房地产开发商及住房投资炒作者的理解，当然是预期房价要上涨了。由于这时的市场理解住房是投资品，由于住房价格的很容易由卖方引导性定价上涨，所以在当前的房地产政策安排下，房地产开发商以此理由来推高的价格很是自然。这是市场的逻辑。

　　但是，对于政府来说，中央政府要地方政府承担房地产市场的主体责任，由于房地产是不动产，是一个个分割的市场，地方政府对当地的房地产市场更为了解，所以因城施策也就意味着能够认真落实中央房地产政策精神，出台适应地方房地产的政策。但是，对于这一中央政府的意图来说，市场及个别地方政府理解为就是让地方政府的房地产政策松绑就是让这种房地产政策的松绑来推高房价，而不是理解为如何落实“房住不炒”这个市场定位及原则。如果在这个市场定位及原则上，房地产市场调控政策地方政府的主体责任，根本上就不会理解为房地产政策的松绑，理解为是推动房价的上涨。

　　当然，估计有些地方政府会借助中央政府要地方政府承担房地产调控的主体责任来推高房价，来打破2019年房地产市场调控的“三稳”目标，但是这样做，在2019年要地方官员是否承担政治责任应该是不确定的(因为以往地方政府官员从来就没有人因为房地产市场调控政策不落实而丢掉乌纱帽的)，有可能是说说而已，也有可能真的要承担责任。目前的房地产市场价格已经闻风而涨，就如早一波房价上涨深圳是带头大哥一样，这一波房价上涨深圳也在做带头大哥。如果这样，2019年的房地产市场调控结果就如前面所说，已经有结果了。新一轮房地产调控又会开始，这些年来国内的房地产市场政策调控一直在这样周而复始，但这一次能否会持续下去，估计是不一定。因为不仅在于地方政府要承担主体责任，而且附近香港的房价几个月早就下跌了。这是当前深圳房地产市场的现实!

（来源：金融界）