齐俊杰：房股暴跌 房地产行业大整合时代即将到来

　　昨天，在港股市场又发生了惨案，3只地产股突然遭遇到了暴跌，佳源国际控股跌幅超过80%，阳光100中国，跌幅达到6成，仁天科技控股跌幅则是73%。香港市场没有涨跌停板的限制，所以用网友的话来说，这跌的真是太刺激了。

　　据媒体报道，这3只港股可能是被斩仓，或者是被大机构有组织有预谋的在做空，否则不可能突然之间跌这么惨，数据显示佳源国际主要卖家是华泰金融。阳光100是中国银河(8.05 +4.82%,诊股)及申万宏源(4.38 +1.39%,诊股)在沽空。国瑞置业是长江证券(5.63 +0.90%,诊股)在卖出。此外昨天，港股方面地产板块也都在下跌，像恒大也跌了3%，碧桂园和富力跌了3.5%，万科跌了3.7%，龙湖跌了9%，国瑞置业跌了21%。据测算昨天一天，光港股地产板块的市值损失就高达1200亿港元。

　　大家不免要问，这究竟是发生什么事情了，怎么突然之间就这样了?

　　从消息面来看，昨天市场都在传言，说暴跌的这几家公司，可能会有地产债违约，但是昨天晚上，跌幅最大佳源国际控股发布公告，2018年1月19日及4月26日发行，共值3.5亿美元，利率8.125%的优先票据，集团确认已偿还全数款项。集团强调目前财务状况健康，业务运作正常。阳光100也接受采访说，公司目前运转正常，至于为什么暴跌，目前他们也是一脸懵逼。

　　这个佳源国际控股，是佳源集团旗下的一个上市公司，地产这块2018年真实的销售额仅为201亿，主要业务就是江苏为核心的房地产开发业务，这几年做的比较激进，甚至在房地产行业全体低迷，受到国家调控之际，整个佳源集团却在喊千亿销售的目标。他们自己说，佳源集团2017年销售额为508.25亿元，2018年销售额为875.5亿元。

　　其实，之前在知识星球里老齐写文章就说过，这波房地产暴涨始于2016年，大量企业都是那一年快速扩张，发了大量的债券出来，而地产债期限普遍都是3年也就意味着，2019年也就是今年，将出现地产债的兑付高峰，而且这个高峰只是个开始。未来几年压力都非常大，2019年兑付压力是3712亿元、2020年是4026亿元、2021年更是要达到7480亿元。而更坏的消息是，房地产企业的融资成本在不断地提升，在国内，现在发债很困难，渠道管控的比较死，信托理财等表外资产，全都被监管卡死了，而海外发债方面也随着美联储的不断加息缩表，变得越发艰难，据了解目前大型房地产企业发债成本普遍达到了8-9%，而前几年只是6%，中小型房地产企业发债成本都过了12%，每转动一次，就是动辄几个亿的成本负担。

　　所以市场的担心也并非没有道理，这么大规模的债务，再加上内地如今房地产继续调控，房子卖不掉。想靠销售回款，都很困难。目前很多企业无非就是拆东墙补西墙，靠发新债来偿还老债，甚至不惜铤而走险，在民间进行高利息的资金拆借。再加上超过了80%的资产负债率，确实看起来一切十分的危险。

　　从之前老齐了解到的情况来看，地产企业的日子确实非常难过，未来必定是一个大整合的时代，现在开发商确实太多了，这个行业需要一场大的整合，在这期间现金流充裕的开发商会吃掉很多小开发商，通过资产兼并，做大做强，而现金流不强的开发商，可能会被别人抢劫，低价处置掉自己的资产。从而被踢出局。整个行业会从分散走向集中。而且即便是大的开发商，也在不遗余力的去地产化，包括万科这样的企业，也打出了去地产化的大旗，董事长郁亮就说十年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。我现在就在琢磨把‘地产’这几个字都拿掉。随即万科遍四处出击，投资华人文化，又去搞医疗参与中信资本医疗定向基金，还去并购太古冷链物流的资产，甚至去修路建桥，万科的定位已经不再是房地产开发，而是变成了城市配套服务商。比万科做的更狠的是万达，1月12日，万达的王健林又爆出豪言壮语，宣布万达向文化、服务业转型，今年万达商业将放弃全部房地产业务，“一平方米房产开发也不能有”。

　　所以，这就是一个房地产大变局的时代，春江水暖鸭先知，地产龙头们都在纷纷寻求转型和去地产化，说明中国的房子基本够住了，未来将不再是新增资源，而是整合资源的时代。就像当年的煤老板们一样，10年以前，煤老板被视为全中国最有钱的一个群体，但2012年之后，煤炭泡沫破裂，煤炭行业进入了大整合的时代，很多煤老板从之前身价过亿一夜之间负债十几亿，不是你错了，而是时代变了。如果思路不变，那么终将只是财富的搬运工而已。

（来源：金融界）