盘和林：2019年房市主要矛盾是“过快下滑”吗？

　　近日，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在2019年首届中国产城融合大会上表示，2019年房市主要矛盾已经从过去的房价过快上涨，变成了过快下滑，体现在销售、投资、房价方面的下滑。

　　从销售方面来看，据wind数据库显示，2018年1-11月份全国商品房销售面积累积值为148603.93万平方米，同比增长1.4%，商品房销售额累积值为129508.10亿元，同比增长12.1%。从总量上来看相比2017年，商品房销售状况不算十分悲观，但是商业经营就如逆水行舟，不进则退，对比2016年数据可以发现，销售下滑的态势事实上从2017年就开始有所显现。

　　据wind数据库显示，2016年商品房销售面积月度累计同比增长率维持在22%以上，最高曾将达到38%，但至2017年这一增长率最低降至5.3%的水平，但到了2018年这一增长率最高也才达到4.2%，更有甚有的月份累计增长同比仅仅为0.4%。商品房销售额月度累计同比也更是一路下滑，2016年最高同比增长率接近60%，但到了2018年，这一增长率最高仅为15.3%,大多数时间其增长率是保持在9%-14%的区间。

　　而房地产开发投资，虽说对比销售表现略优，但是对比数据可以发现当前阶段房地产市场发展的隐忧。据wind数据库显示：2018年1-11月份，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，其中，住宅投资78027亿元，增长13.6%。值得一提的是，土地层面2018 年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积25326万平方米，同比增长14.3%，;土地成交价款13746亿元，增长20.2%。

　　从以上数据可以看出，土地方面投资的增长对全国房地产开发投资额增长具有重要的贡献意义。但是对比房地产销售、投资和土地层面的数据，我们可以发现两个问题：首先，房地产开发投资没有实现有效的转化，资金压力不减，暗藏偿债隐忧。其次，房地产市场“去化”矛盾突出，将会成为房企未来一段时间经营发展的主要抓手。总的来说现金为王和运营为王的趋势非常明显。

　　房价方面，2018年1-10月份，全国房价上涨10%，但是房价分化趋势明显，总的来说三四线城市房价上涨幅度超过一二线城市房价，具体而言北上广深一线城市，二线省会城市，三四线重点城市房价变化幅度不尽相同，而目前房企拿地依旧是向三四线城市下沉，可以看出目前“产城融合”已经成为当前阶段房地产行业发展的重要理念。

　　这里需要说明的是，虽然从量上看，房地产市场各项经济活动都实现了“稳中有进”，但是需要注意的是，根据“乘数原理”经济增长不是经济活动总量的函数，而是经济活动增加量的函数，换句话说，经济的发展不是决定于各个经济部门经济活动的绝对量，而是取决于其变动量，要想使得保持经济增长率保持不变，经济活动必须实现按照一定比率的增长，如果经济活动的增长率放慢，那么整个国民经济的增长率就会放慢或者停止。这意味即使各个经济部门的总量保持不变，只要增长速度放慢了，也有可能会引起经济的衰退。

　　因此，正如住建部专家顾云昌所表示的，2019年房市的主要矛盾已经变成了“过快下滑”，从数据上看2016年、2017年房地产行业增加值占GDP的比重均为6.5%，但是到了2018年第三季度，该数值已经下滑为了 6.3%。所以，若想实现国民经济总体水平的稳定，各个部门经济活动必须保证更高的增长速度，而不仅仅是只做大存量。作为国民经济的支柱行业，房地产行业的发展对于国民经济整体发展具有支撑性作用，如今在国民经济下滑的背景下，房地产行业增速的放缓通过“乘数原理”机制的作用，反映到国民经济上事实上已经达到了 “过快下滑”的水平。

　　不过经过2018年下半年政策调整，房地产市场已经到了“寡头时代”，随着人们对美好生活、良好居住环境和公务服务等生活追求的改变，城镇化下半场的逻辑也在悄然的发生改变，城镇化作为过去十几年促进房地产行业发展的“伯乐”，如今给与房地产行业的机遇是，如何抓住2020年实现60%城镇化水平政策红利尾巴，做好产城融合、产教融合、产融结合布局。总之，如今的房地产行业，强者恒强、创新、充分整合已经成为了这个新时代的主题。

(作者系知名经济学者、应用经济学博士后)