易宪容：集体土地上市对楼市价格影响不可小视

　　我在十九大之后就指出，未来对国内楼市影响最大的因素是集体土地不再由政府征用可自由进入市场(去年对《城市土地管理法》的修改，这是一个重点)。因为，这项政策不仅在于周边地区的村社有强大动力让这些土地进入市场，也在于这些土地进入市场之后所建造的公共性住宅(租赁性住房)对缓和这些地方的房价将起到重要的作用。比如，最近我到北京房山，那里一套180平方米的住房，如果按照当前的住房市场销售价格，交易价格在600万左右，该住房的租金则只有3400元。其租金收益率不到1%。租赁住房的收益率只有目前商业银行理财产品的四分之一。

　　但是，这样低的收益率，许多居民为何还要千方百计去购买住房，而不进入住房租赁市场租房呢?因为，在这种情况下，肯定租房比购买住房会更花得来。估计这既与中国的人口结构有关，也与当前中国租赁市场不稳定及市场仍然预期房价会上涨有关。因为，对于独生子女来说，如果购买住房可以用全家的钱，特别是爸爸妈妈、爷爷奶奶的钱，而租赁住房只是自己支付，在这种情况下，这些从小就人格上有不足的孩子，肯定宁可购买住房也不愿意租赁住房。同时，也应该看到，就目前中国的住房租赁市场来说，不仅保护租赁者的法律制度不健全，其权益任何时候都容易受到侵害。更在于住房租赁市场不稳定，可租赁的住房供给不足。特别是市场预期房价上涨时，居民更是不愿意进入住房租赁市场。

　　所以，自然资源部1月16日发布《自然资源部办公厅 住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》(下称《函件》)称，住建部等部委原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。就是说让宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地

　　在这上面建的租赁住房，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以采用联营、入股等方式，不用经过国家征地环节，连开发商这个环节也可以省去，可以直接进入市场。可以说，这项政策不仅全面增加住房租赁市场的供给，也能够全面稳定住房市场预期。对发展国内住房租赁市场起到重要的作用。

　　对于这项政策，早在2017年8月，国土资源部、住房城乡建设部就曾联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。当时试点目标在于，通过在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。2017年第一批13个试点城市分别是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。估计2017年这项政策推出之后，其结果肯定良好，所以把试点的范围展开。

　　??对于这项政策，自然资源部表示，试点城市要聚焦市场需求，坚持城乡统筹。项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑，明确配套设施建设主体与标准，实现与周边地区公共服务均等化。尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。积极学习借鉴先行试点城市实践经验，加强政策宣传和舆论引导，发展规范有序的住房租赁市场，形成可复制、可推广的制度成果;要建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。同时，试点城市还要规范审批和监管程序，明确集体建设用地建设租赁住房的项目申报主体，完善项目审批程序。鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务，严禁违规提供“租金贷”。强化事中事后监管，确保有序可控。

　　对于这些要求，其实更多是地方政府要做的事情。这些年来，全国各城市造就，其基础设施建设都是地方政府先完成，然后才有新城的出现。所以，地方政府同样有义务来加大城市基础建设，来让地区公共服务均等化。同时，要以集体用地来发展住房租赁市场，地方政府要建立起符合市场化原则的游戏规则，不能够由此失序而导致这个市场试点失败。

　　对于集体用地进入住房租赁市场，不仅要制订一套有效市场运作规则及监管制度，还得对农村集体权力者进行严格监管及约束。以往看到不少现象是，这些基层的权力者滥用权力是十分普遍的现象。如果没有好的约束监管机制，集体用地进入住房租赁市场可能成为他们贪污腐败最好的温床。

　　如果上述问题能够在事前、事中及事后能够进行起有效的激励约束，这样才能够让集体用地进入住房租赁市场，建立起中国住房租赁市场发展的新模式。如果能够保证集体用地逐渐地进入住房租赁市场，让住房租赁市场平稳发展，那么它对稳定当地的房价将到重要的作用。同样，也是这些农村经济快速发展的一条重要途径。更重要的是，它也可以成为国内经济增长的动力。政府根本上不用出台更多的政策来刺激房地产市场增长了。所以，集体土地进入住房租赁市场对楼市影响一点都不可小视。

(作者：易宪容，原中国社科院金融发展室主任)