姜兆华：买房是长线投资 做好长期保有心理定力

　　历经2018年史上最严房地产调控，国内房地产市场进入低迷徘徊期。2019年房价到底是涨还是跌，居民究竟该不该买房投资?各路专家众说纷纭，莫衷一是。笔者认为：买房是长线投资，需保持定力。

　　一、为什么要投资买房

　　投资买房是一个热门话题。无论什么人，只要经济达到一定水平，具备买房置业的条件，就可以考虑投资买房。居民投资买房的理由可以归结为三点：

　　(一)改善住房需求。对刚需和改善需求一族来说，买不买房没有多少选择余地。无论房价涨跌多少，刚需和改善需求者的房子都得买。只要有居住实际需求，能早买就早买，早买好于晚买。因此，房价涨跌对刚需和改善需求一族来说，只是账面资产增减变动，只要房产不变现，房价涨跌多少就没多大意义。

　　(二)实现资产保值。众所周知，投资买房是对抗通胀最有效手段之一。2018年以来，为应对经济下行和中美贸易争端，央行先后降准5次，释放资金3.8万亿;预计2019年还会有2-3次降准，降息概率也在上升，货币贬值趋势在所难免。在黄金、股票、证券、外汇、房产等大类商品投资中，个人住房的保值能力相对较强。

　　(三)增加投资收益。有数据表明，过去10年，中国房价平均涨幅超过5倍之多。广大居民在房产投资中获得实实在在收益。买房成为居民投资理财的主要工具之一。在大类商品投资中，房产投资价格波动相对较少、投资收益也相对可观。

　　二、投资买房会有哪些风险

　　和世界任何投资一样，买房也不是稳赚不赔，没有风险的买卖。在投资买房中，投资者往往会借助银行杠杆，放大投资倍数;而一旦杠杆倍数超出购房者实际购买力，投资买房风险便会集聚放大。

　　(一)信用透支风险。信用透支风险是投资买房的最大风险。投资人因自有资金不足，往往会以信用贷款或向第三方平台高息借款的方式凑足首付款，然后再通过住房按揭贷款购买房产。投资人以零首付或较低首付，购买超出其实际购买能力房产，一旦其实际收入不能足额覆盖对外借款和贷款本息，就可能发生贷款逾期或断供风险。

　　(二)资产流动风险。资产流动性风险是投资买房需要重点考虑的风险。买房作为一项大宗商品投资，资金占用大、投资期限长。在房住不炒的宏观调控背景下，全国各地对房产交易均做出限制性规定，房产投资短期内变现的难度在逐步加大。投资者一旦遭遇重大经济变故，房产短期内变现将会是一个不小的难题。

　　(三)价格波动风险。价格波动是投资买房最常见风险之一。影响房价波动的因素很多，大到房产税、区域经济发展规划、人口政策、房贷利率等国家宏观调控政策，小到学区、医院、商场等地理位置变迁，任何一项政策因素的变化都可能引发区域性房产价格的变动。

　　投资买房需因地制宜，因人而异。投资者应在充分评估自身购买能力的同时，综合平衡房产投资的各类风险，审慎决策。

　　三、买房是长线投资，需保持定力

　　投资与投机的最大差别在于投资期限长短。投资是通过长期持有，谋取投资商品的价值增长。而投机则以炒作为目的，通过短线买卖赚取交易差价。买房是长线投资，需保持定力。

　　(一)把握投资时机。从投资角度看，把握机会是投资买房的关键。对刚需自住和改善居住型投资者来说，应优选购房地段，结合交通、医疗、教育等配套设施确定投资方向;对以保值增值型为主要目的投资者来说，应重点关注投资区域规划，限购、限贷等重大政策变化。

　　(二)选准投资区域。一般来说，人口长期净流入且经济相对发达城市，其房产投资价值相对较高。从目前房价走势看，北上广深等一线城市和西安、武汉等中西部新兴二线城市或是未来房产投资的重点区域。

　　(三)坚持长线投资。在经济下行期，投资买房要做好长期保有心理定力。无论是“房住不炒”的宏观调控，还是加速“去库存”的房产刺激，房产投资价值都需要时间平滑价格曲线。

　　从当前国内房地产形势看，投资买房的价值增长可能需要一到两年，甚至是三年左右时间。毕竟靠炒买炒卖的短线操作来获取投资收益的“炒房”时代已经过去。

（来源：金融界）