李宇嘉：房产税“落地”有多远 影响有多大？

　　1.房产税实施路径，定了!

　　今年“两会”即将召开，房产税又是热点!

　　每年“两会”，房产税都会成为“热点”。全国人大负责立法，而政协委员中的专家学者和爱国人士偏多，议案往往有很多希望加快房产税“落地”。不过，关于房产税的，过去多数是老调重弹、冷饭再炒，炒完以后就消停一段时间!但现在，可能真的不一样了，因为房产税具体实施的路径已明确，那就是“立法先行、充分授权、分步推进”。应该讲，每年都会有进展。

　　税收法定，意味着告别了试点(比如2011年上海、重庆方案“不痛不痒”，与真正房产税相距甚远)。因此，立法是第一步。上届人大任期内(2013-2018年)着重于改革论证和草案起草，国务院法制办则负责捋清楚现有的房产税链条，哪些增、哪些减掉，以平衡总体税负。而本届人大任期的5年内(2018-2023年)，则着重于立法落地。因此，预计立法将在2023年前完成。

　　2.房产税“落地”，还有很多制约

　　①立法基础没那么简单。立了法，税收才能法定。除了上述立法外，《税收征管法》很必要。因为，这是第一次真正针对居民个人征税(个人所得税为“就业单位代缴”)，直接从你腰包里掏钱，这可不是个小问题。大家知道，富人物业分散、避税渠道多、也懂得如何去避税。如果像“个税”一样，因为富人征不上来，房产税沦为“工薪税”，那就太不公平了，也违背了房产税的初衷。

　　我国没有对个人直接征税传统，涉及民生和私产问题需谨慎。而且，房产非标准化，评估是否公允、怎么解决拖欠和争议，这些都是大问题。即便美国信用体系很完善，但据美国税收留置权协会(NTLA)统计，全美每年拖欠房产税金在120亿美元左右。

　　所以，一定要保证征管效率。但一直以来，“税官们”坐在办公室里，等着企业直报，太舒服了!如果像美国一样，给每个居民信箱投放缴房产税的税单，居民预缴后，第二年再清算，以及违规处罚等，这个工作量不可同日而语。有地税官员告诉我，以现有的力量，考虑到诚信问题，很难保障征管。

　　②基础条件还未具备。房产税征收还有很多基础制约。比如，房产税征收的技术条件尚待成熟，比如不动产登记“四统一”(登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台)还并未完成。比如，很多城市存在大量集资建房、抵债房等未办证的房;比如，评估技术相对成熟的也只有一线城市、杭州热点二线。评估跟不上，房价波动频繁，如何确定公允的征税基价是个难题;比如，不动产形式多样、产权复杂，小产权房等违法建筑要不要征税(不征收则不公平，征收则难以评估)。

　　③“公摊”就是个基础制约。近期，大家谈论住房公摊的问题，这其实就是一个基础制约。以建筑面积收税，还是套内面积收税?以建筑面积征收，老百姓(56.77 -1.78%,诊股)估计不同意，但以套内面积征收的话，现实中大量“偷面积”(小业主侵占公摊面积)怎么处理?类似问题，大量存在。

　　公摊问题只是近期住建部《住建部住宅项目规范(征求意见稿)》中的一个问题，里面还有很多关于建筑、结构、地基、配套等规范和标准，需要明确下来。不然的话，不仅争议太多，而且批量评估基数也无法应用。

　　3.问题再多，还是要征收，为什么?

　　①房产是收入差距的“罪魁祸首”。改革开放40年时间，我国迅速从一个国民共同贫穷的国家，发展到富豪增长最快、数量排名前列的国家。房产一直占我国家庭资产65%-70%的份额，比美国高出2倍，房产增值收入占我国家庭财产增值90%以上的份额。我国收入不平等主要是财产收入上的不平等，而不是工资收入上的不平等。

　　②亟待通过房产税“调节收入”。国际上普遍存在调节收入差距的“四大利器”，个人所得税、资本利得税、遗产税、不动产税，但在我国都是缺失的(个人所得税基本沦为“工薪税”)。因此，考虑财产收入后的基尼系数值，应高于国家统计局2014年披露的基尼系数(0.47%)。以资产占有和增值为载体的收入差距，除个人勤奋外，经济“双轨制”、资源低价利用(如环境和人力资源)、套取法制规章漏洞、代际传承等半市场化，甚至非市场化因素不可忽视。从财富公共性、社会性来讲，理性通过税收调节。

　　③健康的“财富观”亟待再造。我们面临严峻形势。一是改革开放40年以后，第一代人群(特别是富豪们)要把他们的财富向第二代转移，第二代(70后、80后)的“财富观”将决定未来经济社会发展、财富创造和社会创新格局;二是近年来“拼爹”、“一夜暴富”观念流行，突出的例子是家长对下一代(甚至下下代)从“幼儿园”到“成家立业”的安排，为后代买房子、买保险，下一代(甚至下下代)不用任何努力，就能过上衣食无忧的生活。财富如此流动格局下，社会阶层和结构固化，而个体努力、科学发明和勤劳致富的风气渐行渐远，整个社会创新动力、公平竞争机制日益弱化。

　　总之，推出房产税，要站在给全体社会成员传达正确的财富观、个人机会均等、自由流动、激励个体努力工作等正面信号来看待。唯此，财富创造的势能才能不断拔高、个体坐享其成的懒惰风气才会受唾弃，个体努力和竞争使社会财富水平不断增长的渠道才永续畅通。

　　4.对我国房产税的“猜想”

　　1.我国房产税的定位。税收最基本的功能有两个，即组织财政收入和调节收入差距。2018年的“两会”上，财政部时任副部长史耀斌称，房地产税主要是调节局面收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，满足政府提供公共服务的需求。也即，房产税首先是调节税，然后才是组织财政收入。

　　2.房产税征收的国际经验。去年，财政部副部长说，房产税是地方税种，我国会借鉴国际通行安排。美国、德国等发达国家，首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大减免。在确定房产税实际税基时，美国、德国等国家，一般还要在房屋市场评估值基础上打4-6折，还会限制税率和用途(学区、社区、道路等投入)。既然我国房产税定位于调节税，对居民家庭首套房或一定面积实施免征，这将是大概率事件。那么，对第二套及以上住房征收，税率应该定多少呢?

　　以美国为例，全美各州平均家庭房产税支出中位数(按年度估算口径)，由2007年的1838美元升至2016年的2340美元，在全美家庭收入中位数中的比重由3.66%升至3.94%。假设我国也大概是这样的比例，税率推算应该在0.1%。(详见笔者在今日头条的文章《房产税“落地”的影响有多大?》)。

　　3. 首套或一定面积减免、低税率。更重要的是，近年来，国家一直鼓励和提倡百姓获得财产性收益，房产是百姓财产性收入的主要来源，决不能出现因重税而冲击到百姓的财产预期的问题。“分布实施”是房产税的另一条原则，也就是，基础条件成熟的热点城市，率先启动，比如“四统一”和数据完善，估计只有在热点城市才具备，而且各地差异很大，还要对地方“充分授权”。总之，首套或一定面积减免、低税率(或在0.1%左右)，将是一二线重点城市房产税征收的主要原则。

　　4.地方积极性并不很高。研究表面，房产税在组织财政收入的功效上，远远比不上土地出让金，甚至会因为负面预期而冲击财政收入。现有条件下，即便开征收不到多少，还可能因为预期恶化而吓跑富人，还不如不征得好。因此，至少在短期内，没有谁会冒这个头，地方主动开征房产税的积极性并不高。

　　5、房产税“落地”，并非“狼来了”

　　1.多数百姓不会被冲击到。没有一种税，像房产税一样，其影响群体范围如此广，预期冲击如此大。社会稳定是政府施政的第一纲领，房产税之所以成为超热点话题，就在于它涉及到几乎所有城镇百姓的利益，需要平稳落地。因此，预计大多数中低收入家庭不会受到房产税冲击。

　　2.税负从前端向后端转移。主要城市房地产已进入存量时代，热点城市二手房交易超过新房，但二手房交易成本很高，税费大概占到交易总价的6%-10%，500万的房子要一次性拿出30万-50万的税费，不利于存量房利用。2018年，热点一二线城市新房热销，与二手房交易成本太高有关。这也是为何，管理部门提出，要统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。

　　3.税收调节预期。将交易环节较沉重的税负降下来，腾挪到保有环节，启动低税负、低税率缴纳原则，则能降低住房交易的“门槛成本”、税负的“分摊效应”也将促进合理住房需求。重要的是，将交易环节的成本延后至持有环节，能通过税制设计(税率、免征政策调节等)，引导市场预期、遏制投机炒作和夯实“房住不炒”。香港房价何以稳定回落，以税收为主的“辣招”最重要。

　　综上，不管未来房产税如何征收、税率多高，设置合理的免税面积或退税，这是确定无疑的事情。因此，绝大多数中等收入家庭不会受到房产税明显冲击。也就是说，老老实实地遵循“房住不炒”，量力而行地改善自己的住房需求，绝不会受到房产税很大影响。从美国经验来看，房产税征收与房价涨跌并无直接关系。相反，直接从个人的腰包里掏钱，税负“痛感”直观，纳税人会监督房产税是否用到片区或社区服务上。若街道或社区治安、教育、医疗、道路等都会因为房产税而改善，区域内的房价反而会稳定和上涨，这个原理与小区物业管理费很类似。

（来源：李宇嘉地产笔记 作者：深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学(金融方向)博士 李宇嘉）