李宇嘉：郁亮 难言之隐 说的有智慧

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　　龙头房企的董事长，要承担更多，包括山呼海啸般的舆论，比如宇宙第一的碧桂园杨国强，比如根植精英基因、对行业和市场判断超人一等的万科。郁亮要解释的太多了，至于王石10年前的「拐点论」、5年前的「最先倒下的是万科」等引起众怒，但事后被证明是「矫情」的言论，郁亮管不了了。因为「教父」说的，按照传承来讲，他那个层面是不能挑毛病的。

　　王石「卖拐」、郁亮「售银」、王石「要倒下」、郁亮「活下去」。现在看，既未倒下，活的还很滋润。郁亮的「白银时代」、「活下去」、「巩固基本盘」，尽管是万科危机感驱动的战略释然，但很多人看来，相比王石，还是原来的配方、一样的味道，貌似说给别人听的。“真理越辩越娱乐”的时代，郁亮要承受压力。

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　　白银时代的「预言」，误导了多少开发商?我去年在重庆与一家全国TOP20的房企高管聊天，谈到2015年企业销售业绩惨淡。对方说，2012-2013年业内在传白银时代，我们也跟着去搞多元化转型了，2015年的市场踏空了。众所周知。2012-2018年，才是楼市群雄崛起的时代。

　　2012年郁亮抛出“白银时代”以后，楼市随即迎来量价暴涨，也是史无前例的黄金时代，千亿房企“扩容”就是从那个时候开启。2012年千亿房企只有4家，2018年达到30家。千亿是什么概念?「大而不倒」，融资低成本、市场话语权、政府「座上宾」。对企业来说，千亿是梦寐以求的，因为强者恒强的年代，上了千亿，就稳了，难道这不是黄金时代吗?

　　对这个误判，郁亮貌似未解释。你不解释不要紧，意见领袖预言，影响太大了，估计2012年以后开始盲目转型的，或多或少，受到「白银时代」的影响。等到2014年地产新周期来临时，慢一拍的不在少数。我估计，像王健林、潘石屹、宋卫平等，原来排在TOP5的，现在五味杂陈。

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　　紧接着，郁亮的「活下去」、「巩固基本盘」又相继新鲜出炉。我也相信，这都是内部讲话，都是危机感驱动的战略使然。优秀企业都有忧患意识，比如华为教父任正非说，华为离死亡只有一步之遥，近期万科学习的微软也一样，比尔盖茨更早的时候也说，微软离倒闭永远只有18个月。

　　问题是，有人总结郁亮「活下去」后的万科表现，得出结论「不要看万科说什么，要看万科作了什么」。2018年，万科总共收购了208家公司，合计收购对价人民币393.9亿元。而且，9月刚说完「活下去」，10月就吞并了危机中的华夏幸福(29.63 -1.07%,诊股)10个项目，到底是谁要「活下去」?

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　　郁亮必须要做出解释!

　　「活下去」的动机是什么?

　　「巩固基本盘」是不是要放弃转型?

　　于是，就有了股东大会前的「致股东信」，就有了股东会上的舌辩众媒。我认为，「致股东信」是近年来少有的，对市场前景、企业转型研判的牛叉报告，建议大家好好读几遍。

　　郁亮的话很明白了，要在漫长的白银时代开始转型。若等到青铜时代转型，错一次就死，就等着进坟墓吧!所以，就有了以「活下去」的战略激励万科员工。但是，不管向哪转型，不可能再找到像地产开发这样，客单价以百万计、可标准化快速复制的业务。

　　中国经济已告别投资推动，告别靠上项目、拉固投的时代。未来，能支持出现千亿级企业的实体经济领域，本身不会特别多，尚未饱和、仍有进入空间的更只是其中一部分行业。至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。所以，万科对自己彻底转型，着实是悲观的。

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　　既然没把握，白银还是贵金属，那就先赚几年钱再说。说实话，地产界大佬们，赚惯快钱、赚惯「跑马圈地」的钱，怎么可能静下心来搞实业?郁亮的困惑，是所有地产商的困惑。即便思想放飞，身体也不允许啊!再说，享受20年地产红利的大佬们，要不干的是项目简单复制、要不干的是资本运作，你说说，这与哪门子实业有瓜葛!

　　再说，这几年干实业干跨了多少，而地产干跨的还真不多。所以，大哥想赚钱，跟着大哥跑的小弟们也想赚钱。目前，地产红利尽管不多了，但还在高位。抓紧机会，红利能吃多少、先吃多少，吃完了再转型。所以，就有了万科一边呐喊出「活下去」，一边该干嘛干嘛，与其他开发商无二致。

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　　所谓「巩固基本盘」，好听的话，就是住宅、租赁、物流等，每一块主业都要做好做实，都要集聚，挖掘客户需求，练好经营管理的内功。说的不好听点儿，就是现在“名产业、实地产”的插边球搞不下去了。近几年，文旅、小镇、科创、养老等，地产衍生的业务非常多。但是，明理人都知道，表面是产业，内里是地产。

　　一则，前面说了，多数开发商是不懂怎么搞产业的。二则，即便知道怎么搞产业，这几年赚惯了快钱、大钱，怎么可能静下心来吭哧吭哧、费力劳心地搞实业呢?三则，即便怎么搞，都没有地产来钱快、来钱容易。所以，凡是地产商接触的产业项目，多数走歪了。

　　难道，万科原来不知道要「巩固基本盘」，现在就知道了?为什么这个时候提出?本质上讲，“房住不炒”开始深入。另外，过去资金无限制地接济，甚至和地产商一起合谋，套国家的利、套政策的利，分享泡沫红利。现在，资金也开始回归实体了，杠杆也不再支持了。天不时了、地不利了，聪明的万科怎么可能认识不到这一点?接下来怎么做，一目了然，门清!

（来源：李宇嘉地产笔记）