郭施亮：房地产更需要供给侧改革 房企巨头怎样应对

　　近年来，国内掀起了一轮轰轰烈烈的供给侧改革，并逐渐取得了显著的成效，对经济转型、结构调整乃至资源最优配置等方面带来了积极的影响。

　　过去很长一段时间内，国内房地产市场可以称得上处于“黄金发展期”，但经过了长时间的黄金期发展后，国内房地产市场也逐渐暴露出一些发展问题。其中，最主要的问题，则是资源错配的现象。

　　实际上，作为经历了长时间黄金发展期的房地产市场而言，同样需要一场供给侧的改革。归根到底，还是需要按照真实的需求来创造出真正有效的供给，才能够达到房地产供给侧改革的效果。

　　让房子回归居住属性，房地产面临转型升级

　　根据上海易居房地产研究院发布的数据显示，2011年至2018年，50城房价年均复合涨幅为7.6%，已经超越了多数投资渠道，成为实现资产持续增值的有效途径。

　　不过，当房地产偏离了居住属性，高房价却透支了未来的发展预期，若配套与服务无法有效跟进，那么终究还是离不开价值的理性回归。

　　“房住不炒”，这是近年来频繁提及的房地产调控定调。归根到底，是要让房子回归居住的属性，这也是未来国内房地产市场的发展大方向。

　　值得一提的是，对于市场关心的房地产税问题，虽然目前正处于立法研讨的阶段，但立法工作已经提上了日程。随着房地产税的稳步推进，未来将会对房地产市场产生深刻影响，并有望逐渐建立起调控的长效机制，促进房地产市场的长期稳定发展。

　　从黄金发展期到白银时代过渡，在此期间，虽然存在着“因城施策、分类指导”的需求，但从政策大环境分析，房住不炒的定调逐渐深入人心，而房地产市场的调控思路正逐渐向长效机制靠拢，推动国内房地产市场的平稳健康发展。国内房地产调控实质性大幅松绑的概率已经非常低了。受此影响，对于此前快速发展与扩张的房企来说，将会面临着一个加速转型期，行业内竞争压力也会明显加剧。

　　房地产为什么需要一场供给侧改革?

　　供给侧改革，属于近年来提及最多的热门话题之一。以往我们的发展策略，是扩大需求，刺激消费水平。但是，对于供给侧改革而言，则是需要换一种新的思维方式。例如，在学生时代，我们注重于追求成绩与排名，忽略了学习技巧上的提升，而如今我们更注重学习技巧的增强，成绩自然也会水涨船高。再举一个例子，我有一家雪糕店铺，但店铺的销售状况并不理想，但是，如今我店铺改变了经营策略，注重于把产品做得更精致化、更具特色化，从产品身上下功夫，找出消费者的真实需求，进而实现了销售利润的快速提升。实际上，对于现代人而言，关心的往往不是店铺雪糕价格的高低，而是更关心雪糕质量的优劣以及这个雪糕是否具有足够的吸引力。

　　至于房地产供给侧改革，其本质上也是一样的道理。经过了这些年来的快速扩张，房企发展同质化现象明显，未能够突出自身的亮点，而在白银时代，如果再不创新、再不改变，难免会存在被淘汰的风险。不过，当房企逐渐从注重销售效果，转而注重房子设计、配套服务，那么随着品牌与口碑的提升，销售自然也会获得意想不到的效果。如同这些年来，我们在日本抢购马桶，在美国、欧洲抢购奢侈品一样，并非国内没有这些产品，区别在于品质、性能的优劣。如果我们把精力集中投放在提升品质、性能上，并形成具有自身特色的产品，又何愁销售量的提升呢?

　　回顾这些年来的房地产调控政策，在密集调控举措影响下，国内房地产市场的降温效果明显。以2018年为例，一线城市与都市圈三线城市均出现了小幅下跌的走势。据易居房地产研究院数据显示，2018年一线城市涨幅为-0.4%，都市圈三线城市为-2.0%。至于主要领涨的非都市圈弱三线城市，其房价涨幅也有收缩的趋势。整体而言，近年来国内房地产市场的调控效果已逐渐展现，降温迹象还是比较明显。

　　与其说国内房地产市场的价格水平需要挤压泡沫，未来房企发展会分化加剧，还不如说国内房地产市场更需要一场供给侧改革。实际上，从近年来房企的发展状况分析，则更趋向于多元化的发展，如商业地产、产业地产、文旅地产及养老地产等。

　　然而，在房地产市场多元化发展的背后，一方面与市场激烈竞争的环境有关，不同梯队间竞争压力明显加剧;另一方面则是住宅市场逐渐趋于饱和，房企正在寻找新的需求，并积极引导消费，而跨界发展、多元化布局，则有利于创造新的利润增长点。

　　正如上文所述，国内房地产市场正需要一场供给侧的改革，按照真实的需求来创造出真正有效的供给，这也是未来国内房地产市场供给侧改革的核心所在。由此可见，只有从本质上找到用户的真实需求，且找出有效的解决方法，对症下药，并创造出真正有效的供给，才是未来房企的发展出路。

　　教育与地产深度融合，房地产供给侧改革的一种创新尝试

　　从黄金发展期到白银时代的过渡，再到房地产供给侧改革模式的提出，这些年来房企巨头也做出了不少的探索与尝试。值得一提的是，同样属于国有控股的信达地产(5.55 +7.56%,诊股)，则是以“公益服务+房地产”的模式作为切入点。

　　与以往房企的多元化发展模式不同，信达国子郡在北京昌平开启了一次创新的尝试，即通过教育与地产的深度融合，创造出一个全新的概念模式，我们称之为社区教育的模式。教育与地产的深度融合，不仅仅开辟了国内房地产供给侧改革的新出路，而且还切中了中国家长们的痛点，解决了客户最迫切的子女教育的需求。社区教育，对于大家来说，也许比较陌生。实际上，社区教育与传统学区房有着本质上的区别。

　　与之相比，社区教育不仅可以较好缓解教育资源紧张的压力，并解决了孩子的上学难题，而且还能够不断改善居住的品质，而不受到老破小与天价房所累。更为关键的是，社区教育可以充分考虑到当前国内学校教育、家庭教育以及社会教育的不足地方，构建出一个社区的学习共同体。更简单地描述，就是通过这个社区，不仅可以为孩子创造出一个优质的学习氛围、实践环境，并逐渐培养孩子的自我认知过程与逻辑辩证思维能力，而且还能够让家长参与其中，成为课程协调人的一份子，让家长把自己所长发挥到孩子教育之中，因材施教，很好弥补了学校教育、家庭教育以及社会教育的缺失之处。

　　举一个例子，我邻居老陈是数学博士，楼上的小李是杂志社编辑，而楼下的小邓是外企主管。那么，在这一个社区中，这三位家长将可以尽情发挥出他们所擅长的本领。假如小邓的孩子数学基础比较薄弱，可以利用社区教育模式向老陈学习，而老陈也把他所擅长的数学解题方法与逻辑思维教给小邓的孩子。至于老陈的孩子，虽然数学水平较好，但却在语文基础方面比较薄弱，那么他可以向小李进行请教。于是，因材施教，每个家长把他们所擅长的知识教给基础薄弱的孩子，弥补他们学习上的缺陷。最后，通过专职教师与课程协调人的帮助，孩子们的学习能力也得到了迅速地提升。与此同时，社区教育是在社区之中实现教育，并无须走出社区，安全、透明与可视化的设计，更是可以让家长随时参与其中，增强沟通与互动。这，也是社区教育概念的一个美好的设想。

　　除此以外，在同一个社区环境内，通过家长与孩子及家长与家长之间的长时间沟通与互动，实际上逐渐打造出一个熟悉的社交圈子，更深入发展，则这个社区可能会给家长们搭建出一个资源互换、资源共享、优势互补以及增强沟通的环境。

　　信达国子郡意在打造成为全国首个社区教育示范点，而其自身不仅具备了学区资源、核心学院区的优势，而且还具有了便捷交通优势、优越区位条件等因素条件，同时拥有人无我有的国际教育资源及北师大K12的核心学区配套等优势，为打造学习型社区创造出积极的条件，而信达地产本身具有打造社区教育模式的良好基因。

　　其中，以核心学院区为例，片区内就拥有了北京师范大学、北京航空航天大学、中央财经大学、北京邮电大学、外交学院、中国矿业大学(北京)、北京信息科技大学(昌平校区)等7所高校。至于交通方面，距离北京地铁昌平县沙河高教园站不到2公里，并紧靠北六环、京藏高速，颇具便捷的交通优势。

　　教育与房地产的深度融合，这是国内房地产供给侧改革的一种创新尝试。从本质上分析，地产与教育，实际上还是存在相辅相成的关系，并按照真实的需求创造出真正有效的供给，真正了解到用户需要什么，如何解决好用户的问题，并如何从真正意义上满足用户的真实需求等，这也是国内房地产供给侧改革的一个亮眼之作。

　　正所谓“千金买房，万金买邻”，为孩子创造出优质的社区环境，并借助优质的社区教育为孩子提供更好的学习氛围与实践环境，将会对孩子的命运发展带来重要的影响。

（来源：金融界）