莫开伟：楼市凉了？三四线城市房子无人问津?

　　目前，三四线城市与一二线大城市房价分化趋势明显，楼市库存也大都集中于此。据易居房地产研究院资料，二线城市库存占比约为5%，三四线城市占比高达95%。

　　由此，三四线城市楼市面临较大去库压力，它不仅令这些城市房地产开发商们担忧，更成了这些地方政府心头隐患。

　　显然，三四线城市楼市加快去库存是摆在这些地方政府面前的头等大事，且三四线城市在空间分布上主要集中于中西部经济落后地区。据易居房地产研究院资料，从区域分布看，中部城市最多，占比超过一半;

　　西部次之，占比约40%;东部目前仅有山东省。由此，三四线城市尤须想出更有效的办法、出台更积极的政策措施，去库存方能显现成效。

　　从当前现实看，三四线城市已拥有住房的居民占比较高，无论是鼓励居民再次购买改善型住房，还是出台更多购房优惠契税政策，激发购买潜力都将是有限的;

　　于是不少地方政府想到了结合城城镇化建设让大量农民进城购房、以图改变三四线城市购买力“疲弱”现状的办法。

　　这显然不失为楼市去库存的重要一招;只要三四线城市地方政府在公共基础设施投入上加大力度，为进城购房农民提供均等的就医、就学、就业机会，加上提供购房财政补贴及金融优惠政策，农民进城购房的欲望一定会被激发出来，三四线城市去库存也就有了希望。

　　而激活农民进城购房欲望关键要解决农民手头资金紧缺问题，不少农民虽然家里可能有些积蓄，还有部分农民可能足够支付购房首付款，但不可能都用来购房，其他各项生活支出尤其是各种生产投入都需要安排预备资金，还要防止发生生活上的“天灾人祸”，这样还需为农民进城购房开辟正常融资渠道。

　　从目前看，银行尤其是涉农银行应在支持农民进城购房上大显身手，克服对农民进城购房的偏见，消除农民进城购房贷款风险大的惯性思维，大力拓展农民个人进城购房信贷服务空间，结合农民从事农业、手工业、加工业等生产经营实际，积极研发出适合农民季节性偿还特点的按揭贷款模式，加大信贷支持力度。

　　同时，加强与政府及开发商协商沟通，积极发挥金融调控作用，将政府鼓励农民进城购房补贴政策与贷款优惠利率挂钩、将农民购房户型需求与开发商开发楼盘规划相结合，开发出与农民进城购房消费能力相适应的商品房，减轻进城农民购房负担，使更多农民实现进城购房梦。

（来源：开伟说财经）