李宇嘉：楼市“小阳春” 京沪深有何差别？

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　　近期，貌似楼市又开始热闹了!

　　春节前后累积需求释放，银行贷款额度充足，“早放贷、早收益”，开发商新一年业绩压力又来啦。购房者、开发商、银行三方加持下，每年3-4月，楼市成交量会比以往好一些。中介、开发商、自媒体，借助调控真空期，展开“营销攻势”，也是“小阳春”的推手。

　　俗话说，“价随量走”。对京沪深等大城市，成交量连续3个月反弹的话，市场情绪立马被焐热了，价格就起来了。到底，“小阳春”的成色怎么样?哪些城市的“小阳春”值得关注?想买房的，有的开始焦虑，生怕错过这波，又一年白忙活，该怎么选择呢?我们做一个系列。

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　　就国内的大城市而言，北京、上海、厦门，这三个城市经历了2017年以来的持续调整，深圳自2018年下半年开始调整。截至2月，北京、深圳二手房价格自高点回撤了10%，上海和厦门分别下跌了19%和24%，环京地区更是下跌了37%。小阳春，从成色来排序，主要是上海、厦门、环京(廊坊)、深圳。

　　房价下跌风险释放大，城市刚需强大，自然形成“小阳春”。京沪深等一线城市是楼市的扛把子，最有代表意义。贝壳统计，一线城市一季度成交量同比减少4.8%，但3月累计增加23.9%。我们以京沪深为例分析，并选择分散决策的、更有代表性的二手房市场来分析。

　　首先看前期回调幅度最大的上海。1-2月上海二手房同比增长41%。一季度房价上涨10.6%，3月上涨9.2%。挂牌二手房价调涨占比，由年初的17%升至28%，提高了11个百分点。新增客源量3月以来增长65.8%，年初以来增长35.7%。卢俊监测了2695个活跃小区，监测的3月活跃小区上涨与下跌≈1:1，上涨小区数首次超过下跌小区。

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　　接下来看北京。数据详实，先分析二手房，再看新房!

　　一季度，北京二手房成交套数增长8%，3月增长44%;成交量3月启动，相对1-2月明显增长，比去年有较大幅度提升。成交价格，一季度上涨0.8%，3月下跌1.2%。二手房挂牌价调涨占比，由年初的16%提高至3月底19%。

　　实话说，北京有回暖极限，远远比不上上海。原因在于，新房对二手房形成巨大的挤压。克而瑞统计，2018年至今，北京新房供应73900套，成交39400套，供应远远超过需求。截至2019年2月，北京新房存量67400多套，去化周期24个月。

　　北京市场回暖，除预期好转、利率下行等共同原因，还有2个原因：

　　一是四环内优质限竞房入市，如国风长安、西城天铸、金融街(9.24 +1.54%,诊股)•融府、佑安府等，并由此形成一波成交热潮。非优质地段的，仍不太受待见。一季度TOP的项目有5个限竞房。

　　二是限价有所松动，憋屈了一年多的高溢价产品(如泰禾)开始抢收。但注意，尽管限价松动，但这些项目售价依旧低于同区域二手房。

　　总之，市场回暖不足以达到真正“小阳春”行情。预计，2019年北京二手房(占市场份额80%)仍将被限竞房死死地压住，特别是价格。

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　　然后看深圳。先看贝壳，再看中原，综合起来更明了!

　　一季度，深圳二手房成交套数下降31%，3月下降19%。尽管成交量下跌，但相对于1-2月大幅下滑，还是明显改善。二手房价格方面，一季度上涨10%，3月上涨8.5%。价格调涨占比：由年初的25%提高至3月底的30%，提升5个百分点，与2018年一季度差别并不大。

　　中原统计数据显示，3月深圳二手住宅成交4551套，同比下降15.1%，成交量为去年10月以来新高。中原领先指数报881.2，环比上升0.95%，指数在六连跌后连续两月回升(房价弱势反弹)。

　　即便有大湾区超级利好，按揭利率迅速从年初的上浮15%将至5%，以及全国层面的环境好转，但3月深圳二手房成交下跌15%，显示深圳楼市筑底更明显，“小阳春”成色不足。从二手房挂牌价调涨占比变化看，深圳与北京类似，远逊于上海、厦门等前期回调明显的城市。

　　原因是，北京、上海经历2016年10月和2017年3月(认房又认贷、二套房首付比例提至60%、商住冷冻等)两轮严厉的楼市调控，回调时间和幅度都很明显，而深圳调控分布在2016年10月和2018年7月。2018年“7.31”调控之前，相比京沪穗，深圳二手房市场还很火爆。

　　2018年上半年，中原三大指数呈现上升趋势：经理指数基本维持在55%以上(市场景气)，高峰期在66%;报价指数由年初的40%上升到年中的54%。价格走势看，领先指数维持上升趋势，未有回调，走势较强。“731”新政后，市场掉头往下，领先指数连续6个月下跌。也就是说，深圳楼市只调整了半年。

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　　总结来看，上海是实实在在的“小阳春”，前期调整幅度大(房价回撤了19%)，厦门也是如此(囿于篇幅，不再展开，具体可以参考兴业证券(7.51 -1.18%,诊股)最新的二手房周报);尽管北京回调时间与上海类似，但二手房价格回调幅度(10%)不及上海(19%)。3月二手房成交量明显回升，但限竞房巨大供应的压制，仅有19%的二手房挂牌价上调，“小阳春”成色不足，有待观察。

　　深圳二手房市场：一是调整时间短。真正调整，开始于2018年8月份，至今仅回调了6个月，相比京沪调整近2年，调整时间短;二是前期回调幅度小。去年8-12月，深圳二手房价格回撤6%，2018年8月-2019年2月，回调10%，2018年二手房成交量未下调(微增1.6%);三是尽管今年交易回升，但并未“放量”，反同比还在下跌，而京沪二手房成交量已开始同比增长。量上不来，市场对价格很敏感，“小阳春”能走多远?我们下一篇再详细阐述。

（来源：李宇嘉地产笔记）