顾天杰：海南热门县城房地产销售面积下降96.8%

　　中国最热的岛屿海南，房价入秋。

　　海南提供了一个样板，既要保证海南经济、金融稳定，防止海南房地产出现第二次泡沫崩盘，又要让海南经济摆脱对房地产的依赖，怎么办?

　　对海南来说，目前是最严酷的挑战。

　　全岛限购 外地候鸟飞离海南大花朵

　　2019年2月，海南经历了全域限购后第一个春节长假。

　　2018年4月22日，海南宣布全域限购，楼市迅速降温。在过去的10个月里，政府丝毫没有放松，部分限购政策不断加码。海南岛外需求被全面压制。

　　当时的定下的政策是：海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭买房，至少须1位成员提供在海南省累计60个月及以上个税或社保。

　　在上述三个区域外，非本省户籍家庭买房，至少提供1名成员在海南累计24个月及以上的个税或社保。

　　限购前，岛外购房客一直像蜜蜂扑花一样，扑向海南岛。

　　链家数据显示，2017年，岛外客户购房占比高达88%，其中大部分是候鸟族。

　　与度假相关的楼盘成交量大幅下滑。海南锦诚数据显示，2019春节期间海口与假相关的大部分项目成交在5套以内。三亚成交套数最高的保利崖州湾只卖出26套，2017年、2018年的同期数据分别是113套和78套。

　　限购之后的春节，媒体实地探访海口、三亚和陵水的楼盘，发现多数案场只有几组到访客户。2月14日，海口西海岸一个大型楼盘现场，一名置业顾问表示，零星的客户到场几乎没有成交。

　　链家的数据更加惨淡。2019年春节黄金周，海口楼市成交最高的是观澜湖公园壹号，共21套。相比之下2018年春节，海口成交最高的绿地城达到71套，是前者的3倍多。

　　开启全域限购，官方禁止违规销售，海南一夜冰冻。

　　海南房地产 刚需占主导

　　刚需客变成两类人，一是地产中介口中的新海南人。

　　新海南人中大部分都是通过人才引进落户海南的岛外人士，在海南购房的理由不再是旅游、度假，而是工作就业带来的居住刚性需求。

　　另一类是当地刚需改善群体，岛外居民失去购房资格后，岛内刚需改善家庭登上舞台。

　　但是，本地刚需大部分已被消化，海南农民在椰子树下自己家的房子里住得好好的，根本不可能去买几万块钱一平的海景房，海南后续购买力已经不足。

　　龙头房企如此尴尬 转向产业开发是唯一出路

　　海南许多热点城市，划定了官方价格红线，新盘备案价明显下滑。

　　海口住建局、物价局在约谈多家开发商后，海口商品房备案价控制在17300元/平米以内。

　　目前，观澜湖公园壹号在售均价不超过17300元/平米，2018年4月，均价超过2万元/平米。全省统一调控，开发商陷入两难：如果不按照指导价出售，导致无法网签。如果遵循指导价，很难保证利润。

　　全域限购的冲击力显而易见。

　　海南省统计局数据显示，2018年房地产开发投资下降16.5%，非房地产开发投资下降8.4%;2018年全省房屋销售面积1432.25万平米，同比下降37.5%;房屋销售额2083.29亿，下降23.2%。

　　龙头房企业绩大幅缩水。链家数据显示，2018年房企成交排行榜中，碧桂园以160亿夺得冠军，雅居乐129亿位居第二。受4·22限购政策影响，全省前十大房企成交总金额比2017年减少40.46%。

　　最新数据显示，2019年前两个月，海南房地产开发投资同比减少35.3%，其中住宅开发投资较去年同期减少34.6%;房屋销售面积比去年同期下降54.3%，其中房地产开发热点市县陵水县较去年同期减少了96.8%，居全省第一。

　　开发商面临的客户需求减少，土地供应下降。开发商会越来越焦虑，房子卖不出去，资金回笼困难，战略转型没方向。

　　坚决转型!忍受阵痛

　　短期来看，海南引进人才，托住楼市，防止进一步降温。

　　2019年1月9日，海口政府发布《关于严格落实琼办[2018]29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》，加码限购，暂停向企事业单位、社会组织及个体户出售商品住宅，又一个绕开限购的渠道被堵上。

　　2019年1月28日，海南省六届人大二次会议上，海南省自然资源和规划厅厅长丁式江表示，2018年海南省供应住宅用地1320亩，比2015年的住宅用地面积下降了88%。

　　海南希望与土地财政决裂。

　　3月24日，自然资源和规划厅出台《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》，对于存量商品住宅用地，提出四大类处置措施：土地用途改变、土地置换、转让盘活、依法有偿收回。

　　改变土地用途，是为发加速产业更新换代，防止过多住宅开发;土地置换，是为了进行资源整合，有利于未来产业规划。收购土地项目，是为了化解市场风险，有偿收回为了解决遗留问题，同时形成定价模式。说白了，就是土地市场的腾笼换鸟。

　　接下来，海南大力发展产业，引进人才，不要那么多一年只来两个月的候鸟。

　　3月29日，海南省住建厅、省委人才发展局联合出台《关于完善人才住房政策的补充通知》，从购房资格和信贷两个方面，完善人才住房政策。

　　主要目的，解决引进人才的住房需求。尤其是由省外整体迁入海南的总部企业随迁员工、引进的教师、医生等群体，由于子女教育、医疗等愿意，还未在海南申请落户，短期内无法买房。

　　以前是买房送户口，现在是零门槛落户买房，最后是房地产优先为人才服务。

　　《通知》明确，四类人才在海南买房，政策享受本地居民同等待遇。这四类人，估计就是海南要引进的主要人才。包括由省外整体迁入海南的企业总部、区域总部的随迁员工、自贸区员工、人才发展局认定的高层次人才等。

　　目前，外地户籍在海南购房，首付比例不低于70%。可人才不一样，《通知》明确规定，未在海南落户的引进人才，购买唯一住房，以及已落户引进人才在海南买房，商业贷款首付享受本省户籍家庭待遇。

　　新政扩大了可落户的人才类型，在商业贷款上加大支持。

　　海南做两件事，土地在腾笼换鸟，人员结构转变，以前不消费、不工作的人和他们的住宅，现在看着扎眼，现在引进的是人才，和为人才打造的高级“笼子“。

　　海南要回归旅游与新兴产业。包括医疗、养生基地、会展、离岛免税店等等，坚决走高端消费和服务业。

　　房企只有积极研究产业规划，将住宅与产业相结合，才能熬过这一个低谷。

（来源：金融界）