李宇嘉：楼市调控又到关键时刻 大稳不会变

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　　楼市正在偏离管理层的预期。

　　3月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升10.6%，连涨42个月，涨幅较前月的10.4%有所上升，为2017年6月以来最高;环比上涨0.6%，连涨47个月，涨幅较前月的0.5%有所提高。3月份，70个城市中二手房下跌个数则为10个，较2019年2月的14个继续减少。

　　两个数据需要关注：

　　一是70城同比涨幅，又超过10%了;二是二手房价格下跌城市迅速减至个位数。说明什么?首先，新房价格同比涨幅超过10%，触及调控的“红线”;其次，2018年新房限价，标定区域价格，引导二手房价渐进下跌。这是房价“软着陆”的路径，但可能要被新一轮的周期反弹截断。

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　　过快加杠杆，又开始了!

　　2019年3月，信贷大增，新增居民短期贷款4294亿，同比增长111%;新增居民中长期贷款4605亿元，同比增长22%;新增居民部门贷款占总新增贷款比重比为52.7%。超过一半的银行信贷投向地产，这与控制居民过快“加杠杆”的宗旨背道而驰。难怪，昨天银保监会把4月3日发表在《人民日报》的文章挂在官网上了，“控制居民杠杆率过快增长”。言下之意，房贷增长太快了。

　　上涨的套路是一样一样的。

　　从历史看，只要出现“调控松绑+货币宽松”的组合，楼市没有不反弹的，现在或许就是这样的情形。因为，“一城一策”下，限购、限售都在渐次松动了;房贷利率也迅速回归基准利率。照此，新一轮周期反弹可期。另外，一季度经济数据出奇的好，除信贷高增长，户籍松绑、PMI创阶段性新高，大湾区等都市圈规划等等，这些都被解读为楼市的利好。

　　地价上涨，带了个不好的头。

　　根据克尔瑞监测，2018年下半年，土地市场平均溢价率普遍低至10%以内。2019年1-3月，平均溢价率分别为10%、11%和21%。22个典型城市中，近8成城市可比地价较2018年上涨，较2017年上涨的城市超过一半。相比2018年，西安地价上涨近150%，昆明和太原上涨超过30%。

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　　本来已经进入下行通道的销售，有逆转向上的迹象了。扣除去年12月份开发商“抢业绩”因素，去年10月份以来，全国商品房销售面积同比一直负增长，但今年3月份任性地转正为增长1.8%。如果单纯是“小阳春”，即前期积累需求的季节性释放，并无何不妥，关键是炒作重返。

　　炒作的氛围很浓!

　　2016年10月份开始启动限价，“环比不增长、逐步有回落”，这是管理层对16个热点城市(后扩展至20个)调控的最高指示。2018年，尽管限价引起一二手房价格的“倒挂”，部分城市出现“抢房”，但新房限价，直接导致新房价格下跌，并引导二手房价格下跌，房价“温吞水”般回调。

　　但两类主体很焦灼!

　　一类是2017-2018年高位入市或加杠杆买房的，现在基本被套。即便房价微涨，扣除交易成本、机会成本、杠杆利息，大概率是亏损的;二是2016-2018年高价拿地的开发商，接受限价管控，项目入市即亏损。即便随行入市，周围房价下跌，也难逃亏损的局面。于是，“小阳春”炒作就这么来了。

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　　调控先从“喊”开始。

　　4月8日，央行旗下的金融时报刊文：切忌炒作楼市“小阳春”;4月15日，中国经营报刊文：一线城市楼市小阳春炒作应休矣;4月17日，前央行统计司官员盛松成在新华社旗下经济参考报发表文章，严厉指出：“应坚持房地产调控不动摇，谨防新一轮房价上涨。”

　　“一城一策”开始发力!

　　调控不是喊出来的，而是真刀实枪干出来的。4月16日，长沙发布“契税新政”，4月22日开始，全市二套房一律按照4%的契税标准征收。之前的政策是，90平米及以下按1%征收，90平米以上按2%征收。长沙这个动作，一下子就把契税提高了2到4倍不等，直接增加数万元买房成本。

　　“一城一策”，这是未来调控的主基调。调控权利给到地方，稳定房价的责任也在地方。长沙，这个“网红”城市，人口流入形势不错，实体产业也不错，主动调控，不希望楼市过热，抑制产业发展，值得称赞。大家有空，可以Baidu我去年的文章，《痛批之后长沙楼市“真调控”》。

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　　痛定思痛，问题出在哪?

　　周期轮回式的调控，过去我们经历了很多轮，效果不见得好，反而促成了爆发式和周期式的楼市反弹。更重要的是，恶化了市场对于房价上涨的预期。那么，问题出在哪?下一步该怎么办?

　　一是“稳地价、稳房价、稳预期”。楼市处在历史最高位上，风险“软着陆”的前提是稳，这个战略没有问题。但偏偏，在市场的眼里，这是给楼市的安全边际“背书”，加上中介、开发商、自媒体宣传，便是楼市“底部已现”的佐证。

　　二是“一城一策”。这一机制本意是地方权责对等，但可能异化为借机松绑调控、刺激楼市。当经济下行遇上减税降费，部分地方政府的财政压力大了。依赖楼市惯了，躺着舒服，干嘛要站着呢?

　　三是货币宽松。打掉影子银行和“非标”，资金不会像过去一样，绕道进入地产，但多少进入民营和小微，不得而知。不过，有一点是确定的，银行是追求利润的实体。2019年，“资产荒”会显现，充裕的资金，自然会追求安全的资产，放给地产最省心。

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　　说到底，拿捏稳定和反弹，这是个高难度的技术活儿;“一城一策”的长效，有赖于真正夯实城市政府的主体责任，特别是在经济下行、减税降费的困难期，更考验谁是真调控、谁能放弃短期利益;货币能否进入实体，老生常谈。

　　一季度数据显示，消费贡献了经济增长2/3的份额，大湾区等都市圈“增长极”欣欣向荣，开发投资有很强的韧性。总之，经济的“底部”清晰可见，强化调控，下拉经济的空间并不大。但是，对于正在形成的“房住不炒”、正在打破的“房价只涨不跌”，意义非凡。

　　欣喜的是，上下政通人和，掌控局面的能力，为过去不能及，改革的决心很大。对楼市而言，“小乱可能有、大稳不会变”。3-5年看，“高交易成本下、低收益预期”是楼市交易的基本格局。抢着上车的投资客们，天天算着账面上的“尾部溢价”，但这个溢价很多存在于中介挂牌的橱窗上，2-3年后交易时，多半实现不了，只是你心里的美好感觉而已。高交易成本下，虚高的资产泡沫已开始消耗，可能你感觉不到，这便是调控的艺术。

（来源：李宇嘉地产笔记）