盘和林：“鹤岗白菜房价”根本原因在于“城市价值”

　　14日，一则黑龙江省鹤岗市房价跌至“白菜价”的消息引发舆论哗然。据多家住房中介网站显示，鹤岗市3月二手房均价在1000+元/平米，甚至出现了数套每平米不到400元的楼房，如“九洲松鹤小区”一套50平米的毛坯房仅报价1.9万元，折合380元/平米。

　　随着各地区城市集群的发展，多个大中型城市迅速崛起，根据新城市经济学的理论，在居住地选择模型中，家庭的行动目标是效用最大化，这与距中心区域的距离、综合消费品消费水平等因素有函数关系。因此，在大城市虹吸效应影响下，家庭及个人都会主动进行城市内部、城市间的人口流动。这就导致很多四五线城市出现严重的人口流失，从而使当地人口密度、劳动力水平下降。

　　笔者详细了解了产生住房白菜价现象的城市发现，这些地区多数投资环境较差，就业形势一般，教育水平较低，从而导致大量劳动力迁移至一二线城市，也有不少家庭为了居住环境而移居海南、大连等地，这些城市俨然已经快要成为空城。

　　而这所导致的结果就是城市价值的下降。通常而言，包括房价都是在成本基础上加利润，但“鹤岗白菜房价”告诉我们一个事实，房价并不是完全由土地及建筑成本所决定的，而城市价值等非成本因素有时候至关重要。

　　城市价值实际上是城市内部有形价值和无形价值的深度融合，是城市自然禀赋以及凝结在城市中的累计投资等人类活动的总和，是基础设施、文化教育、自然环境等多个因素价值的有机统一。人口密度下降、劳动力水平降低的结果会使得当地的生产力水平较低，经济增速较慢。政府的财政收入也会大打折扣，再加上当地收入水平较低，投资热情不高，造成当地的基础设施建设也较为落后，教育、卫生、交通等配套设施不够健全，引起城市价值的下降。

　　房价实际上除了自身成本之外，价格更多来源于城市价值的资本化。

　　城市价值的决定性因素包含基础设施、文化教育等，而这些基本都属于公共物品类别。从经济学理论来说，公共物品具有一定的外部性，会改善居民住房的外部客观条件，享受良好的城市配套设施也会提升居民舒适度，而消费者会愿意为了享受这种公共产品的特征而支付额外支付一部分，而这一部分就是城市价值资本化产生的隐含价格。除此之外，公共品供给也能够保证住宅的内在价值，消费者心目中均有亏损厌恶的倾向，会更愿意选择保值能力更强的住宅。这也就是为什么之前有人愿意用四百万买一个一二线城市重点学校周边的地下室作为学区房的原因。

　　城市价值决定了住房隐含价格的高低，而隐含价格最终就会反映到住宅的市场需求上，所以就出现了一二线城市房价高企，需求膨胀，而四五线城市住宅价格低廉，需求低迷的现象。

　　同时，两者之间还存在着正反馈效应，房价的下跌会导致城市吸引力下降，更多的劳动力流失，进而造成更低城市价值，最终促进房价进一步下跌。这对于一个城市的整体经济发展的影响是非常负面的。所以，笔者认为，我们需要从提升城市价值角度来减少“鹤岗住宅白菜价”现象的出现。例如从财政部代发各地政府债券角度宏观统筹各城市的基础设施投资，减少城市间的过大差距;鼓励四五线城市发展地方政府融资平台，激发民间投资活力，提高基础设施建设水平;从国家教育政策角度，促进教育资源的合理分配，帮扶四五线城市提升教育水平，促进高职高专等专业性院校的建设等等。

　　最后，窃以为，“鹤岗住宅白菜价”是四五线城市价值降低导致房价下降的代表，这体现出当前我国城市建设发展所存在的问题，房价便宜并不全是物美价廉的事情，资金的冷落最终都会造成经济的低迷。因此，在震惊各地房价天壤之别的同时，还需要提升四五线城市的城市价值，帮助其建设健康的房地产市场。

(作者系知名经济学者、应用经济学博士后)