李湛：未来房地产市场将分化 三四线城市进入拐点

　　不同等级城市的市场将分化，一二线城市成交量复苏，价格可能稳企，三四线城市可能逐渐进入市场拐点。

　　房地产市场是否已经企稳，会否上行?

　　从周期上来看，房地产市场目前处于筑底阶段，一二线城市的房地产市场正在稳企，有望带动全国市场企稳。但由于“住房不炒”基调已定，房地产市场大幅上行、房价涨幅空间不大。

　　从近期走势看，随着经济预期的边际向好，贸易摩擦的解决，以及需求端购房资金的持续修复，房地产市场正在筑底向好，一二线城市带头先回暖。目前一二线城市与三四线城市，在周期上呈现错位状态：一二线城市经历了2017~2018年的低谷期后正在边际改善，处于触底回升阶段;三四线城市因棚改货币化收缩，从2017~2018年的高位逐渐进入增速回落区间。

　　春节三四线城市的“返乡置业潮”遇冷，1~2月全国销售面积同比下降3.6%;但一二线城市商品房销售3月触底回暖，推动全国商品房销售数据底部修复，3月商品房销售面积同比1.75%，由负转正;销售额同比8.31%，增速较2月大幅提高5.5个百分点。

　　从价格指标看，随着交易量的回暖，全国房价也出现抬头，一、二、三线城市二手住宅销售价格环比微涨，其中二线城市涨幅最大。我们首选统计局公布的二手房价指标作为房价走势的参考。3月，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比2月扩大0.2个百分点。31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨1.2%，由负转正，涨幅比2月扩大1.4个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

　　此外，政策在促进国家城镇化建设以及城市群发展方面，给予较多的政策支持，这有利于房地产市场的健康发展。京津冀协同发展上升为国家战略、《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台、“将长三角区域一体化发展上升为国家战略”、“支持成渝城市群高质量发展”以及近期发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》等一系列政策，推进城市群发展，促进农业人口落户城市，对房地产市场的筑底形成政策支撑。

　　未来房产和地产市场将呈现怎样的趋势?

　　房产市场和地产市场未来会呈现格局分化的趋势。市场发展的逻辑从增量转为存量，我们城镇化阶段已经从快速阶段进入一个速度放缓阶段，房地产调控政策也显示了这一逻辑。不同于以往全面刺激城镇化，《2019年新型城镇化建设重点任务》首提“收缩型城市”，并强调收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

　　收缩型城市的概念在我国是首次提出，但在上世纪80年代很多发达国家都出现了这一现象，比如美国五大湖、德国鲁尔、法国洛林等地。收缩型城市的出现，是城市发展规律的结果，从我国人口增长趋势和城镇化的发展规律看，城市规模全面扩大的时代已过去，未来随着人口增量下滑，大型城市虹吸人口，必定出现收缩型城市，尤其是资源开采型城市、地理条件差的城市以及人口流出型城市容易出现收缩。

　　增量转存量的发展逻辑下，极易出现市场的结构分化。城市群的虹吸效应，叠加城市收缩现象，未来核心城市群的人口吸引力、经济发展动力的相对优势逐渐扩大。核心城市的房产和地产资源有限，资源稀缺易形成核心城市房价、地价不断上涨的现象。

　　未来的房产市场和地产市场必然是结构分化的市场，不同等级城市的市场将分化，一二线城市成交量复苏，价格可能稳企，三四线城市可能逐渐进入市场拐点。近两年三四线城市楼市火爆，几乎透支了棚改货币化带来的红利，房价累计涨幅较大，“去库存”目标完成较好，政策面的支持力度渐弱，棚改货币化进入尾声阶段，未来市场将进入衰退期。

　　一二线城市潜在需求较大，过去两年一二线城市因限购、限价、限贷等调控政策需求被有所抑制，存在供给需求矛盾，供给和需求有望放量。

　　未来楼市将如何影响股市?

　　“住房不炒”的调控基调，打击了炒房客行为。长期来看，我国家庭的资产配置有望合理化，降低房产类投资比重，提高股票等金融资产投资比重。

　　房企股票方面，今年地产股估值情况紧跟政策面走。今年房地产行业处于筑底阶段，一二线城市与三四线城市走势分化。今年部分地区陆续放松调控，房贷利率也于开始回调，住房需求在缓慢释放。虽然行业处于下行周期，但我国城镇化空间尚有，地产行业净利润率处于所有行业中上水平;大部分上市房企经营情况较好，尤其是龙头、次龙头房企，地产股板块基本面较好。

　　目前地产股的估值处于历史底部，大部分房企的估值在10倍上下浮动，这与前期政策悲观预期以及大盘走势有关，2019年大盘修复和房地产政策面改善，会带动地产股估值修复，有“护城河”的优势房企迎来股价的回升。

　　择时方面，政策边际改善之际即是房地产板块估值修复之时。房贷按揭利率持续回调、都市圈发展政策的落地、《2019年新型城镇化建设重点任务》的提出以及后续各地落户政策的落实，有望迎来地产股的估值反弹。

　　选股方面，我们建议关注A股市场中以下类型的房企：(一)销售规模、盈利水平长期确定增长的优质龙头企业，建议长期持有业绩稳定增长和高股息率的龙头个股;(二)业绩和盈利释放的强增长房企，这类次龙头房企在股市上升期，股价更具有弹性。

　　近期外资购买一线城市的写字楼，原因是什么?

　　外资购买一线城市写字楼的核心逻辑，还是基于其对中国经济发展的信心，看好中国的增长前景。目前中国在5G、互联网、高端制造等高新技术产业的国际竞争力不断增强，未来经济发展潜力不容小觑，经济繁荣则商业地产旺。

　　一线城市写字楼仍有升值空间，租金表现相对较好。我国的房地产市场从增量市场转入存量市场，住宅如此，商业地产更是如此，尤其是一线城市核心位置的房产资源是稀缺的，这些存量资产本身就有巨大价值。不仅房产具有升值价值，也长期看好未来一二线城市存量物业租金的表现，北上广深的写字楼平均租金长期看有上涨空间。

　　当然，选择这个时点购买一线城市，也与当前人民币对美元汇率处于低点，以及境外融资成本相对较低等因素有关，资产价格相对较低，投资的性价比显现。政策方面，外资投资表现活跃，与中国放宽准入制度是有关的。

（来源：湛述宏观 作者系中山证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）