齐俊杰：共有产权房遭遇尴尬！也许可以说明一个问题

　　最近，北京发布数据显示，北京共有产权住房累计申购家庭约77万户，剔除重复申购后，符合条件的申购家庭约23万户，与自住房政策实施时相比，房源数量与申购家庭数量的供需比从1：400下降至1：7。这意思就是告诉大家，共有产权房供给充足，现在一点都不稀缺，只要你有兴趣，符合资格基本多申请几次，就有机会。但是问题的关键在于，你想不想要，比如近日开启选房的某个共有产权项目价格比周围楼盘便宜30%，但1244套房子仅仅选走60套，弃购率高达98.5%。

　　这就跟非诚勿扰一样，一开始是人家挑你，等你选上，符合资格之后，你开始挑别人，而最后决定权还在于你，现在共有产权房就遭遇这种尴尬，本来以为自己是别人眼中的美女，但结果最后反向选择阶段，却遭遇抛弃。而且不要以为这是个别现象，在北京大量的共有产权房，都存在最后卖不完的情况，比如媒体报道的，有一个东五环周边的项目，旁边正在盖着地铁三号线，还有一个大公园，而且户型都是全南的或者南北通透的，价格大概340万，65%的产权，即便这样仍有650多套房没人要。究其原因，有的购房人说了，同样价格，我宁可到位置稍微差一点的地方去买100%的限竞房。

　　那么什么叫共有产权房，这个是2017年推出来的新产品，说白了就是你只买一部分产权，政府帮你出剩下的一部分钱，相当于你跟政府一块买房。当然买这种房子要有一定的资格要求，比如家庭成员买卖过房子的，有房家庭离婚不满3年的都不能买这个房。单身的要买共有产权也得30岁以后才能申请，总价一样，只是按照你的产权比例给予折扣，就好比上面的例子，65%的产权比例，那就是房子打65折之后的价格是340万。这种房子你自己住一点问题没有，就跟100%产权的没区别，所有使用权都在购房者这里，可以上学，也可以落户，但是5年内才能上市，而且政府还有优先购买权，而如果你出租的话，理论上也只能得到你产权的那份收入，也就是你要跟政府来分收益。最麻烦的还是未来的继承问题，如果子女符合共有产权房的条件，那么可以继承私人的部分产权，如果不符合条件，那么继承之后，就会被强制退出。也就是说必须卖回给政府。

　　鉴于此，很多人都对共有产权房心有余悸，这些人本来就缺房，所以对于房子就会更加重视，有的人真是用几代的积蓄去买这套房子，所以对于房子的权属问题特别的重视，在很多人眼里，如果共有产权房以后不能卖，也不能留给子女，那么花这么多钱买房的意义就不存在了，这就跟从政府那租房没什么区别。

　　所以，共有产权房现在有这么几大尴尬需要解决。

　　第一，出发点是好的，但总价并不便宜，甚至有的共有产权房，要把比例还原回去，要明显高于周边的限竞房，这难免让人想到，先涨价再打折的套路。价格上没有优势，所以大家就会跟限竞房比较，那些共有产权的限制就会成为致命伤。

　　第二，要求过于严格，没有买卖房屋记录，这就将绝大多数人挡在了门外，而且政府优先回购，又会给人一种无法变现的感觉。这对于刚需来说，缺乏安全感。有些人其实也想买房子来住，但是这个产权限制，让他总感觉在租房。其实你可以给他放宽一点，比如住够10年15年，就转成全部产权。也就是按照今天的价格，加上每年的基准利息，来购买政府手中的份额，你给他一个期权，他就会很踏实。

　　第三，位置也确实是问题，有些地方弃购率特别的高，主要是位置不好，价格死贵，对于这个问题，我们可以把产权比例进一步放低，比如一半产权价格出售，只要价格足够低，肯定还是有市场的。

　　总之，现在共有产权的玩法，基本就是居住属性，共有产权遭遇尴尬，也就是说特别刚的刚需其实没有那么多，更多的人并不只是考虑居住，还会考虑变现和未来的继承问题，这也是人之常情，其实只要把时间拉长，就等于提高了炒房的成本，我们的目的，还是要让那些真正需要房子的人，能够住上自己的房子，否则盖了那么多共有产权房，如果大家都不要恐怕也是浪费。所以共有产权的政策也亟待调整，老齐觉得，必须要根据上面的三个痛点来做改变，也就是总价不能高于周边限竞房，产权比例最好50%左右，否则没意义，另外，给他一个10年后期权，让他能够赎买全部的产权。否则购房人会没有安全感，第三解决他继承的问题，至少你要让他继承使用权，这点对于刚需来说很重要。但其实未必用的到，几十年之后，房子真要继承的时候，楼市早已改变。但老百姓(55.00 -0.16%,诊股)看不了那么远，他们会用当下的思维，考虑几十年之后，所以这个预期也是要考虑的。

　　共有产权说白了还是保障房性质，所以价格要低，然后在流通上设置障碍，这其实就足够了。缓解共有产权房的尴尬，也有助于缓解楼市恐慌的气氛。真正把刚需接到另外一个服务器里面，那么商品房这边，自然也就熄火了。那些改善需求，自身的房子卖不掉，他也就没办法再去换房了。那样房子也就失去了上涨的动力。

（来源：金融界）