江瀚：房产经纪产业进入深水区 涨价背后有何玄机？

　　2019年春天，一二线城市的房地产市场似乎迎来了“小阳春”。尽管房价仍然平稳，但不少城市的交易量与去年相比，已经逐渐的活跃，不少人也开始了自己的看房计划。

　　由于二手房占据了中国大城市的主要市场供给，买房者往往需要与一个角色打交道，那就是房产经纪人。路过中介店面，大家偶尔会被经纪人的热情弄的小尴尬，但只要自己需要看房时，寻寻觅觅又都会找到这些西装革履的经纪人，这就是大多数人对于房产经纪行业的一个初步感知。

　　一、房产经纪产业的大时代

　　1998年7月，随着中国商品房时代的正式开启，房产经纪行业也开始萌芽并快速发展，一个又一个的房产经纪公司诞生，绿色、红色、黄色招牌的门店开遍了城市的大街小巷。二十多年过去，伴随着房地产市场的日益成熟，以及产业互联网的不断深化，经历过一轮轮大浪淘沙的房产经纪行业也开始逐渐进入下半场。

　　在2018年下半年，房产经纪行业发生了一件备受关注的事：房产经纪行业的领军品牌链家宣布，将上海市场二手房交易的佣金上调至3%。其中，买方需支付部分由原先的1%上调至2%，卖方需支付的1%比例不做改变。根据链家对外口径，提价的背后在于为消费者提供更好的服务，其经营重心已经全面聚焦在服务品质提升上。

　　此举引发广泛讨论的同时也引发了市场的效仿，经过几个月观望后，各家房产经纪机构也都开始了佣金上调动作，2019年1月，太平洋(4.15 -1.66%,诊股)地产、我爱我家(6.29 -1.10%,诊股)集体上调中介费率至3%……此举基本让上海这个城市终结了低中介费时代，开始向北京、广州和成都看齐。中介费上涨对于老百姓(55.00 -0.16%,诊股)来说是真金白银，很多人都在议论，这么多中介费，值吗?

　　不过，这些问题可以暂时按下不表，上海链家上调中介费的举动，对于整个市场来说有着一定的标志性意义，这就是房产经纪行业价格战时代的终结。靠低价竞争抢客，低素质经纪人大量进入行业，视客户体验为无物，这些个场景也该告别上海这个中国最发达的城市了。

　　二、涨价背后的中场战事

　　其实，当我们仔细研究房产经纪行业的时候就会发现，在前房产经纪时代，房产经纪企业依靠门店与经纪人形成对区域信息的把控，各家房产经纪企业以高密度铺开、人海战术以及急功近利的心态抢占市场、扩张规模。为了抢占市场份额不惜以价格战的形式来吸引客户，较低的中介费率水平，必然引发了房产经纪产业低底薪、低门槛的发展趋势，使得经纪人群体鱼龙混杂，专业性与诚信度长期受到质疑。从某种意义上来说，房产经纪行业将有可能进入一个恶性循环当中。

　　4月23日，在贝壳新居住大会上，贝壳找房的CEO彭永东对市场有了一个非常明确的判断，居住服务业将呈现出两大发展趋势：一是，新居住时代是服务者价值全面崛起的时代;二是，新居住时代是数字化价值全面崛起的时代。

　　对于居住服务业来说，差异化的服务正在成为整个产业最稀缺的资源，房产经纪品牌的竞争已经升维到了服务的层面，谁能给消费者提供更好的服务，谁才能获得消费者的认可和激励，一个品质竞争的时代已经到来。

　　近日，微博上一个关于“房产经纪人”的话题悄然走热，引发了数万网友参与讨论。话题主要聚焦于新一代房产经纪人的变化，在移动互联网的加持下，房产经纪人开始通过提供更好的服务，来改变消费者的固有负面认知。而链家正是这场服务升级大战的开启者，也是被话题讨论的核心企业，我们不妨看看这场以服务为核心的大战到底打了什么?

　　首先，找房阶段真实准确战。

　　对于房产经纪市场来说，存在着相当大程度的信息不对称。在找房过程中，面对的海量房源里充斥的大量的虚假信息、错误信息，房源瑕疵也往往难以看到;消费者在找房阶段需要耗费极大的成本去搜寻合适的房源，去甄别房源……费时费心。

　　针对这样的问题，链家在找房阶段掀起了一场真实准确战。链家率先在行业里搭建了“真房源”体系，通过自身囊括全国325个城市45.5万个小区的1.87亿套房屋的真房源数据库，并配合7*24小时全生命周期真房源验真系统，以“真实图片、真实存在、真实在售、真实价格”的标准，向行业的潜规则发起挑战。

　　在此基础上，通过技术优势，将线上线下的交互数据，对用户进行个性化分析，通过大数据画像，实现对用户“千人千面”的个性化搜索推荐，用科技手段解决找房过程中低效率、不精准的问题。同时，链家对在售房源信息做到充分公开透明，地理位置、周边设施一目了然，房源瑕疵尽职告知，同时链家对经纪人信息全透明展示，正所谓“阳光是最好的杀毒剂，灯光是最好的警察”，链家从找房阶段就开始掀起了对信息真实性的一次变革。

　　其次，看房阶段的科技服务战。

　　找到了房子如何看房，对于并不专业的购房者而言来说，面对着好不容易挑选出来的房子，品质到底如何去看?房子的价格到底值不值其报价?时间有限的情况如何能够货比三家，尽可能多地了解房子?这些都成为当前看房阶段的难题。

　　在传统市场条件下，想要解决这些难题实在是难度太大，链家把移动互联网科技引入房产经纪市场，对市场进行科技化改造，通过大规模引入大数据、云计算、VR等尖端科技，开始引领整个行业的科技化发展。

　　对于房源进行大数据呈现，让消费者可以透明地了解到这个房源的挂牌带看次数、调价记录以及海量历史成交数据等交易信息，在看房之前就能做到心里有数。而对于卖房者来说，可以通过房屋智能评估系统依靠算法建模，融入市场洞察，多角度评估房屋价值，给自己卖房定价提供参考。

　　对于工作太忙，没时间去现场看房的用户，还可以通过AR看房全息化呈现小区不同楼宇中在售房源以及小区周边的重要配套信息，用VR360度身临其境了解房子的情况。

　　第三，交易阶段的交易透明战

　　好不容易找到了中意的房子，只是交易的复杂繁琐陷阱重重，也足以让人望而生畏，如何能够明明白白买房，不要因为信息不对称花冤枉钱，也是当前房地产交易的重要难点。

　　链家对于整个交易的全流程可以做到透明化，链家在签约过程中，对签约交易存在的风险主动提示给客户，将整个购房交易流程细节全部实现线上同步共享，对交易的历史信息聚合呈现，实现从房屋核验、资质审核到网签、面签再到缴税、过户、抵押放款等全流程的透明化，推动信息的无差别分享，这种可视化的交易流程让用户对每一件事都可以做到心中有数。

　　最重要的是，交易双方可通过资金监管账户对房屋交易中的定金、首付款、物业交割保证金、户口迁出保证金等资金进行监管，随时查询监管资金状态，规避交易中的资金风险。

　　第四，交易全流程的服务保障战

　　不得不说任何一笔房产交易都是大额的投入，且是一个非常复杂而漫长的过程，在普通人看来可能是一件很小事情，处理稍有不慎，却会让整个交易出现大的风险，导致利益受损。为了给消费者兜底交易风险，2018年11月链家推出了“链享无忧”客服体系，从客诉响应、服务承诺、交易赔付等方面进行了全面升级。如面对房产交易的客诉难问题，启动“30124”客诉体系：即客户投诉后将在30分钟内响应，12小时内给到解决方案，24小时内实现90%以上客诉结案率。

　　同时，链家在2014年推出了包括“签前查封先行垫付”和“物业欠费先行垫付”在内的四大安心服务承诺，并逐步升级为如今的将近十项承诺，涵盖了房产交易中多个高风险场景。据媒体报道，链家自推出安心承诺以来，总计的赔付和垫付金额高达十几亿。不得不说，如此高额的赔付不仅让品牌贴上了“安全”的标签，也一定程度塑造了企业的竞争力。

　　第五，构建服务基础的人才战

　　无论房产经纪行业如何发展衍变，服务品质的基础还在于服务提供者本身。正如贝壳CEO彭永东所言，新居住时代，服务者知识水平、专业技能、服务标准、诚信水平等会直接关系到服务体验，服务者的角色和价值将被重新定义。这也就是为何链家近些年一直在不遗余力地推动经纪人职业化的重要因素。

　　作为行业里最先提出经纪人职业化的企业，链家为此不惜投入大量成本，招聘高学历人才，截止目前，81%的链家经纪人拥有高等学历，去年链家还提出在2020年将本科率提升至51%。高学历将会逐渐优化经纪人的供应链水平，进一步利于整体行业专业化、职业化的方向演变。

　　不过，学历只能保证服务者的基本素质和学习能力，专业能力的打造也很重要。新人阶段性职业培训、在线课程，师徒制的传帮带，以及一年两次的专业考试“搏学大考”，都成为链家打造职业化经纪人的专业体系。

　　沉淀足够高素质、数量工作稳定的职业经纪人，让经纪人成为一个长期从事的职业，只有这样才能培养起属于房地产经纪人的职业精神，促使整个行业以量变迈向质变。而对于消费者而言，对于买房卖房这样的人生大事，通过更专业更高素质的经纪人，获得更高效更有品质的服务。

　　其实，中介费用的上涨其实只是一个表象，背后真相是整个服务水平的全面升级，让原先房产经纪借助信息不对称优势所产生的种种猫腻被规范的流程、先进的科技、专业化的服务所消弭，让用户的每一笔钱明明白白花在实处，使在刀刃上，这才是背后真正的玄机所在。

　　我们也看到，作为行业领跑者的链家已经开始从服务品质层面，对各个环节进行了全面的军备升级。行业中的其他赛跑者们，也会加把劲儿吧!

（来源：金融界）