叶檀：楼市惊现涨停潮！最大的赢家出现了！

　　一半海水，一半火焰!

　　时隔9个月，住房不炒重新上路，楼市预期陡然生变，小阳春眼看进入倒春寒!

　　两耳不闻窗外事，一心只买好土地!

　　开发商们似乎完全没感受到楼市预期的变化，艳阳高照，涛声依旧，持续在土地市场上挥斥方遒!

　　据澎湃新闻报道，近来楼市消息不断的苏州，再爆大消息：

　　4月24日，苏州土拍市场场面火爆，碧桂园等豪门云集抢货。捉对厮杀!当天一共成交7宗土地，成交总金额达到135.69亿的惊人数字。

　　更为夸张的是，一宗热门土地甚至出现还没起拍就已经成为地王的盛况!

　　无独有偶，武汉土拍市场同样热闹非凡!

　　4月23日，武汉一次性拍出10块土地，总成交近200亿。豪门融创一家独占4块，美的置业这以溢价率80%拿下热门地块!

　　豪门盛宴!大房企吃干抹净!

　　4月，土地市场上演涨停潮!杭州、武汉、苏州、合肥等多个城市不断刷新土地溢价率。

　　一众房企想要拿到中意的土地，不经过几十轮甚至上百轮的厮杀基本不可能。

　　土地市场激烈的背后，有两个现象值得关注!

　　第一，热点城市加快卖地!

　　住建部前不久曾经出过一个关于土地供应的分类调控政策。

　　具体内容如下：

　　商品住房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要适当减少供地;18-12个月的，维持供地持平水平;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　4月24日，上海易居房地产研究院发布一季度《中国百城库存报告》显示，需要加快土地供应的城市主要有：

　　库存6个月以下需要显著增加土地的城市：成都、郑州、杭州、合肥、扬州、南宁、常德等;

　　库存6到12个月需要加快土地供应的城市有：南京、昆明、苏州、南昌、惠州、重庆、襄阳、茂名、贵阳、丹东、宁波、长沙、济南、西安、广州等地。

　　从最近土地成交以及1季度土地市场的统计来看，成交量靠前的，土地市场活跃的基本都会住建部规定的要加快土地供应的地区。

　　根据中指研究院的数据，1季度全国土地市场成交排名前十的城市，按照成交面积来看成都、西安、杭州、南京、郑州、广州、昆明等地名列前茅。

　　其中，成都成交面积同比增长26%，杭州增长15%，广州增长139%。

　　热点城市加快卖地，一方面是遵照所谓一城一策的指导意见;另一方面，其实可能也是趁热打铁，趁土地抢手之际，多卖地，广积粮。

　　第二，热点土地遭豪门瓜分!

　　周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。

　　政府卖地需要有对手方，卖高价地更需要有高价接盘侠。

　　2019年哪些房企勇往直前，敢于高价拿地呢?

　　根据中原地产和中指研究院的数据，按金额统计今年1季度，拿地过百亿的共有21家。

　　其中融创最多，累计拿地金额高达565亿。

　　万科第二，拿地金额超过355亿;新城控股(38.90 -2.73%,诊股)第三，拿地超过250亿;另外，中海、绿地、龙湖等房企拿地也都超过了200亿。其他超过100亿的还有，旭辉、阳光城(6.90 -0.14%,诊股)、绿城、华润、恒大、碧桂园、中南等房企。

　　简单粗暴的说，排名靠前的全是TOP20的房企。注意是TOP20，头部中的头部。

　　垂死挣扎!中小房企前景堪忧!

　　巧妇难为无米之炊。

　　在房地产行业，土地储备是衡量企业未来发展潜力的最重要指标之一。

　　此前文章里曾经多次重申过一个观点，未来一二线城市以及强三线城市将会是楼四发展的绝对核心，而次三线城市及以后将很难再具备增长空间。

　　这种发展趋势也意味着，对房地产开发商来说，得一二线者得天下，而不能再跻身一二线强三线的可能会面临这被淘汰的局面。

　　现在的形式是，头部房企在已经牢牢占据一二线的基础上，还在疯狂囤地，企图吃干抹净!

　　克尔瑞不久前发布了全国主要房企的土地储备排名，数据显示恒大、碧桂园、保利、万科、融创等头部房企的储备量已经是天文数字，总货值均在2万亿左右。恒大更是已经快到3万亿!

　　根据主要企业财报，头部的天量土地主要集中在一二线。

　　恒大一二线土地占比为75%，万科在80%以上，融创也在85%。

　　2018年之前，不少中小房企企图通过“农村包围城市”打法，以三四线城市为根据地做大规模，冲进头部。

　　这导致，在别人去杠杆的时候，中小房企疯狂加杠杆!

　　本轮楼市有个怪现象，大型房企趁楼市回暖主动去杠杠，中小房企则反其道而行之。

　　三四线城市确实在棚改的强烈推动下，有过往日的荣光，但2019年楼市进入结构性行情之后，荣光早已不在，只剩下：一地库存。

　　根据易居研究院的报告，截至2019年3月底，三四线城市库存环比、同比均领跑全国，其中库存同比增长6.5%，环比增长0.4%(对比一二线，三四线成为唯一一个环比库存增长的区域)。

　　三四线城市销售不畅，直接导致：房地产行业进一步向扼守在一二线的头部房企集中!

　　对比房地产市场成熟的美国，2016年美国房产商TOP5市场占有率为20.8%，TOP10占有率为30%。

　　2019年，中国的头部企业集中度已经超越美国。TOP3就已经占到了15.1%，TOP10更是达到31.1%。

　　接下来，对于中小房企来说，很可能结果就是：要么再疯狂中灭亡，要么再收购中消失!

　　根据中指研究院的数据，2018年境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有253宗，涉及的交易金额至少有2909.1亿元。其中，百强TOP30企业参与的收并购事件占比约28.1%，贡献了约41.9%的交易金额。

　　头部收购趋势明显!

　　2019年，融创等企业依然在伺机收购重组实力不济的对象，公开数据统计融创已经豪掷超过150亿在收购和重组上。

　　最后多说一句，大家都在说楼市仍处于白银时代。这话其实看对谁说。

　　对头部房企来说，白银时代大一统，尽享行业红利;而100名以后的中小房企可能就像三四线的楼市前景，似水年华，韶光不再!

（来源：金融界）