马光远：房地产“小阳春”这次不会变成大牛市

　　一季度，包括北上广深等一线城市成交量的大涨，让市场惊呼“小阳春”的到来。

　　对中国房地产市场的历史稍有了解的人都知道，“小阳春”在中国房地产市场上是有特定含义的。

　　中国房地产市场最著名的一次“小阳春”是10年前的2009年，那次“小阳春”最终演化成一波房地产市场波澜壮阔的大牛市。

　　在10年之后，大家关注“小阳春”，背后的最大关注并非“小阳春”本身，而是这波“小阳春”会否像10年前一样演化成一波“大牛市”。

　　我的答案很明确：概率为零。

　　今年的“小阳春”变不成房地产的“大牛市”，原因大概有四：

　　第一、房地产在稳经济中的地位不同。

　　10年前，房地产是作为稳经济的核心支柱产业，在“4万亿”的整个政策体系中，占有非常重要的地位;

　　今天，中国经济虽然也面临下行的压力，但稳经济的重点不是靠房地产，房地产作为稳经济的支柱地位其实已经不存在。房地产的主要作用是“稳住自己”，房地产自身不要出问题，就已经算为稳经济做出贡献。

　　第二、房地产的政策周期不同。

　　10年前，房地产政策的大方向是要把房地产拉起来，因而在周期上，取消了之前几乎所有的调控措施。从2008年年底，到2009年，出台了一系列刺激房地产消费的政策，房贷利率打7折，首付回到20%，营业税减免，等等。也就是，在2009年，是鼓励大家买房子，包括投资。

　　但今年政策的总基调并没有改变，最近高层一些重要会议，重提“房住不炒”，就是告诉大家，房地产调控的政策并没有完全转向，不鼓励炒房的大方向并没有改变。房子的民生功能已经基本替代了房子的经济功能。

　　第三、房地产的价格周期不同。

　　2009年的“小阳春”之所以变成“大牛市”，除了政策刺激之外，更重要的是，在2009年之前，中国的房价经历了房地产市场化以来的真正的一次调整，很多城市的房价下跌幅度很大，北京很多房子下降幅度达到了40%。经过这波调整之后，房价基本处在低位。这为2009年房价在政策的刺激下强势反弹奠定了基础。

　　现在的情况显然不是这样，一些城市的房价虽然经历了2018年的调整，但调整的幅度极为有限，除了环北京的一些地方的房价深度调整之外，房价总体仍然处在价格高位，房价再次出现大涨的动能明显不足，空间有限。

　　最后、房地产的自身周期不同。

　　10年前，房地产的基本面是房子仍然不够，需求远远大于供给，整个市场仍然处在高成长中;

　　而今天房地产供求基本平衡，大多数城市的居住需求基本得到了满足。房地产市场开始分化，房地产市场的需求结构已经完全不同于十年前，房地产市场再出现需求量的暴涨基无可能。

　　基于以上四点，基本可以判断，今年“小阳春”变成大牛市基本没有可能。也不需要担心。市场本身的走势也已经证明了这一点，在经历一季度的量的反弹之后，进入4月份，市场明显降温。

　　克而瑞的数据显示，进入4月份，

　　一线城市新房成交面积环比下降16%，同比增长39%;

　　二线城市成交面积环比下降3%，同比下降2%;

　　三四线城市成交面积环比下降1%，同比增长2%。

　　“五一”假期房地产市场明显遇冷，40个重点监测城市累计成交161万平方米，同比下降55%。

　　北京新建住宅网签242套，二手房住宅网签134套，数据极为惨淡。

　　但是，也无需过度看空当下的房地产市场，2019年房地产市场的最大特点是“变”，是真正开启下半场的起点和元年。市场的需求和价值链以及游戏规则都会出现颠覆性的变化。对房地产市场和房价的判断应该站在这样的视角来观察和预判，而不是按照过去的思维和逻辑。

　　在房地产的下一个周期，房价普涨的历史已经结束，即使在一线城市，房价调整也会成为常态，从规模到品质的转变意味着，那些代表未来生活品质的好房子会得到市场的溢价，而烂房子的价格会逐渐调整。

　　随着户籍的调整，我坚信二三线城市会成为未来中国城市的希望所在，中国有10到15个城市具备成为一线城市的潜力，房价不高，人口在流入，这是真正的价值洼地。

　　至于五六线，在多年前我就宣布，game is over!这些城市的房价在过去几年的上涨是危险的，投资这些五六线城市无异于火中取栗。当房价上涨的时候，你会忘记所有危险，但是，当房价停止上涨甚至下跌的时候，你会发现，你手中的房子变成了名副其实的“不动产”，根本出不了手。

　　对城镇化高速行进的中国而言，房地产的盛宴不会结束，也不可能结束!但，一些城市的盛宴音乐的确已经停止，派对已经结束。

（来源：光远看经济）